我国住房政策体系与三大基本国情

　　住房政策不同于产业和其他行业管理政策。从国际经验来看，不同国家国情不同，住房政策也不同，但基本都是财税政策、货币政策等的组合体，是一个政策体系。我国住房政策的设计，必须考虑三个基本国情。

　　第一个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。

　　目前，我国城镇居民约有5.6亿人，约1.9亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭（约占10％）也有近6000万人口，其中住房困难户（人均住房面积低于10平方米）就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。

　　据有关部门测算，要解决这1000万户住房困难，“十一五”期间每年需要资金近500亿元，资金缺口非常大。人口多的另一个问题就是人地矛盾突出。我国虽然有960万平方公里国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12%，约115万平方公里。目前，我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾非常突出的日本相当。到2030年人口高峰时，按16亿人口计算，人均平地面积将下降到不到720平方米，只是日本的90％。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高，为了保障后代人的居住权利，实现代际公平，就必须大力实施集约用地的政策。

　　第二个基本国情是社会差距巨大。

　　2006年，我国平均房价收入比只有6.7，并不是很高，而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大，2006年最低收入户的房价收入比是22，而最高收入户只有2.44，前者是后者的9倍。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍，2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。

　　从国际比较来看，我国高收入家庭与低收入家庭房价收入比的差距要比国际平均水平高出很多，中、低收入家庭的购房能力明显低于国际同等水平。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。

　　因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。由于市场经济条件下，中、低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策来发挥作用。

　　第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。

　　目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。商业银行在住房信用查询方面主要依赖人民银行建立的银行业个人征信系统，但该系统的个人信息还不完整、不准确、更新慢，不能充分、及时地记录和反映家庭成员的相关信息，不能对家庭住房情况进行精确统计，因而也不能为廉租房配租等工作提供征信支持。由于政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，双方存在着严重的信息不对称，使得一些在小国或发达国家成效显著的住房政策并不适用于我国。

　　当然，我国还有其它基本国情，但上述三种基本国情是社会主义初级阶段这一基本国情在住房问题上的具体表现，是决定我国住房政策体系的最主要因素。