成都:合作建房卷土重来 看上九眼桥闲置地块

　　10月底，科华北路某大厦，一家不起眼的房地产经营管理有限公司开始启动运作。进出这里的人，除了公司员工外，还有来自不同地区、有着不同职业背景的人，他们有一个共同的目的———合作建房。

　　实际上，合作建房在成都并不是一个新鲜事物，两年前，石双成等人便在成都发起合作建房，但还没有进入实质阶段便因种种原因出现分歧，最后不了了之。

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时隔两年，合作建房卷土重来，但合作建房所面临的种种问题———拿地、资金、监管等，始终横亘在面前。再度风起的个人合作建房能否真正开花结果？新的模式能否真正破冰？

　　卷土重来热情高涨有近200人参与

　　这个新开张的房地产经营管理公司规模不大，300多平方米的写字楼，注册资金只有100万元，员工20多人，不过各种部门齐全，负责人方华的职务是总经理。

　　方华说，早在几年前他已经在成都拥有了20多套房子，之所以加入到个人建房行列中来，一是因为一直都有的“大同家园”情结，二是想亲历见证中国住房历史的新篇章。

　　公司的法人是因在个人合作建房领域有所突破的温州人赵智强。方华说，从2003年，有人提出合作建房开始，他一直在关注这方面的信息，看到赵智强运用“温州模式”拿到地后，激动不已，“按照这个方向走下去，成功应该近在咫尺。”

　　2005年2月，赵智强以温州市市场营销协会的名义出面组织个人合作建房，参与者需要预存20万元—30万元的资金，委托当地一家银行监管。拿地、建设事宜委托给了当地一个县级小房地产开发商。最后，赵智强等在温州市城郊拿到了一块地。2006年11月15日，赵智强从温州市国土资源局拿到国有土地使用权出让成交确认书，成为全国首例正式获得土地的个人合作建房者。

　　“温州可以成功，成都也应该没有问题。”方华等人和赵智强取得联系，于7月份成立合作建房公司。“正式启动一个多星期，在没有任何宣传推广的情况下，目前已经有近200人参与合作建房了。”

　　前车之鉴热闹一时最终偃旗息鼓

　　实际上，合作建房在成都并不是一件新鲜事物。

　　2005年1月16日，石双成等人召集成立了“成都市个人合作建房项目组委会”，大家为未来的项目取了一个响亮的名字———“大同家园”。“大同家园”合作者们的第一次聚会上，一位名叫唐文宣的响应者的到来，把大家的热情推到了顶点。

　　唐文宣是四川远景建筑园林设计院院长。他表示，除了将在设计规划中发挥自身优势，还将无偿为组委会提供办公场地和联系电话，唐文宣随即也成了领头人之一。有了初具雏形的“组委会”，尤其是有了报名点这个“根据地”，“大同家园”仿佛已触手可及。一时间，前来咨询和报名的人络绎不绝，当天就超过了500人。石双成根据当时报名的火爆态势估计，报名者超过1000人那是迟早的事，而“大同家园”项目初步定为修建20层电梯住宅，分四个单元，每单元每层修建8户，共640户。

　　2005年2月，经组委会研究通过，石双成又在马鞍北路的星座公司增设了一个报名点。不过，分点报名也为合作建房埋下了隐患，两个主角间没能协调好关系，加上其他一些原因，双方分道扬镳，并慢慢偃旗息鼓。

　　四大瓶颈

　　已有突破相中九眼桥地块

　　对于合作建房来说，拿地、资金监管、成本控制、质量把关四大难关始终横亘在面前。

　　方华对突破四大瓶颈显得信心十足———我们在“温州模式”上，又结合成都本地特点，研究出更为贴切的成都模式：公司作为发起人，与律师事务所共同委托房地产开发企业进行合作建房项目的开发。在项目实施过程中，银行、房地产评估单位、设计单位、工程造价单位、工程管理单位、审计单位等合作建房参与单位相互监督、相互制约，从而确保工程质量、工期和成本目标。

　　“我们先期不准备通过参加竞买拿地。”对于最棘手的拿地问题，方华说，将找手头有地，但因资金等问题一直没有进行项目开发的房地产开发企业合作。他透露，根据前期调查，成都土地二级市场储量丰富，10亩—20亩的小型地块很多，且大部分集中在二环路之内。“我们找了10多家，现在比较有意向合作的就有三四家，其中九眼桥地带有块地最理想，如果没有意外的话，这个项目月内就可以正式启动了。”

　　“把钱交给你，你们会不会跑掉？”这样的担心不但参与者会有，政府也会有。弄不好，个人集资建房就可能涉嫌非法集资和集资诈骗。方华坦言，这确实是个关键问题。因此，从一开始便引入银行作为合作对象，参与者以自己的名义存入专款，使用时发起人、律师事务所、委托的开发企业通过共同预留的支付印鉴，只能采取转账的形式使用专款，通过多方监管确保资金安全使用。

　　客户筛选

　　月收入4000适合加入我们

　　“按照我们的预算，九眼桥片区的项目实施下来，至少比周围同品质商品房便宜30%。”王旭，担任公司策划总监，之前曾在媒体和房地产公司就职。

　　合作建房价格为什么能便宜下来？王旭说，商品房是建好后再推广，而合作建房则是在已经确定购房人的情况下再运作，因而所产生的成本大大不同。和开发商开发商品房比较，合作建房主要能在融资、营销推广、合理利润三个方面节省费用。其中，在包括土地等的融资环节可以节省10%；营销推广至少省3%—4%；合理利润方面，许多房地产开发企业利润在30%以上，这里仅以他们的利润为20%看，也远比合作建房7%的合理支出多出13%。三个方面加起来，同地段、同品质合作建房至少可节省30%以上的成本。

　　王旭透露，九眼桥项目如果顺利启动，预计价格为5000元每平方米，而目前周边的价格在8000元左右，加上后期返还的商业部分收益，最后价格只有4000元左右，便宜了将近一半。

　　不过，如果想参加合作建房，以5000元每平方米计算，购买100平方米的房子，那么，先期仍然需要18万元左右的购地款，待封顶后，办理20年银行按揭贷款，每个月月供也将在2000元左右。对于普通市民来说，依然是个沉重的负担。

　　“有钱人，根本不需要；低收入者，有政府各种住房保障体系保障。”方华直言，这次合作建房针对的客户人群主要是中收入者，“家庭月收入4000左右的，适合加入我们的合作建房大军。”

　　前景分析

　　参与客户都想来赚一笔

　　方华等人以公司之名再度掀起个人合作建房浪潮，按照合作建房流程，整个过程将分为四个部分：建房人加入阶段、项目获取阶段、项目建设阶段、交房阶段。

　　目前尚处于第一个阶段———建房人加入阶段。方华说，在加入阶段，最重要的是，合作建房人在公司指定的有合作协议的银行，自己开户并存入1万元。据该银行相关工作人员介绍，目前确实已经有100多人到银行进行了开户，表明参加合作建房，但是银行方尚未与该公司签订任何合作协议。

　　在已经加入的这些建房人中，不乏有投资意愿的购房者。26岁的刘小姐，得知有公司正在组建合作建房大军，并可能拿下九眼桥附近地块，便加入其中。刘小姐并非买不起房的一类人，加入合作建房，只是看中了地块的路段和小区的价位。在双楠小区附近有一套住房的顾先生直言：“现在房价那么高，如果真的这么便宜就买下来了，倒可以赚上一笔。”

　　项目尚未进行，便已经出现这样的具体问题，方华说，合作建房实际上仍然是商品房，建房人取得两证后怎么处置是他们自己的事情，公司只能规定参与过一次合作建房后不能再参与。

　　各界声音　难以改变楼市现状

　　成都金房集团董事长王晓白：从经济学角度来看，个人合作建房显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。个人合作建房现象是目前房地产市场供需不平衡的特殊时期的产物，不代表整个房地产市场的发展，就算成功，对整个业界影响也不大。

　　省社科院经济研究员陈武元：个人合作建房毕竟是民间组织行为，参与者众多，实际操作过程中极易出现失控局面。从全国的个人合作建房实践来看，大连的个人合作建房被叫停了、长春的偃旗息鼓了、深圳的个人合作建房最终走了一条收购二手公寓楼的“捷径”、郑州的个人合作建房初战受挫。而被认为合作建房破冰的温州来看，从拿地到现在已经快一年，却没有发现有什么进展。目前，个人合作建房尚处在国家政策和法律的真空地带，其取得土地后的进一步行为能否被国家政策容许也有待观察。