利用社会投资购房资金为住房保障体系发挥作用

　　简单地认为投资购房“有害”的观点，需要尽快扭转。从政策上设置障碍围堵投资购房需求，不如因势利导，让巨大的民间购房资金投入到住房保障体系中发挥作用。

　　国务院24号文件明确规定，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量，不得低于居住用地供应总量的70%。

　　让我们看看上海的情况。截止2007年8月，上海全市享受廉租住房政策的家庭数有2.53万户，按照每户每月租金补贴500元计算，目前上海每年廉租补贴总支出约1.3亿元。上海市政府近期公布的“上海社会保障十一五规划”中明确，到2010年，上海市廉租房政策覆盖对象要达到10万户，这意味着按照目前租金补贴标准，每年廉租补贴支出将达到5至6亿元。

　　从现在起的两年内，将廉租受益群体扩大近4倍到10万户，反映了上海市政府加快建立廉租保障的决心和信心。24号文件明确了廉租住房要实行货币补贴和实物配租相结合的方式。假设以上10万户中有20%的家庭采取实物配租方式供应，这意味着上海市政府需要准备约40至50亿元的资金，通过新建或收购等方式来增加这两万套廉租房源供应。这对年财政收入1600亿元的上海或许也不能轻松地说是九牛一毛，但如果当廉租的低收入对象达到上海家庭总数10%即60万户，实物配租比例达到30-40%时，那就意味着至少需要500亿元投入廉租房建购与每年约40亿元的租金补贴规模。

　　增加实物配租比例，固然需要更多的资金投入廉租体系，但24号文规定货币补贴与实物配租作为廉租两大供应支柱，实乃明智之举。首先，货币补贴受市场租金水平变动影响大，一旦市场租金上升，直接导致补贴缩水；其次，目前各地普遍实行的廉租货币补贴，由于市场上缺少小户型的低租金住房供应，导致了即使申请到了廉租也会因租不到合适住房而无法真正享受廉租补贴的尴尬；第三，租金补贴属消耗性支出，财政负担必将滚雪球式增大，而握有一定规模的实物房源，财政投入仍可在政府资产项下。

　　由政府承担住房保障责任，毋庸置疑。但必须看到，政府的财力是有限的。要加快廉租房的建设，必须尽最大可能调动社会力量，而财税金融政策的引导与激励，则是有效引导市场各方资源主动积极进入住房保障领域的关键。

　　近年由于房价上升过快，投资购房需求被认定为主要原因之一。从2005年调控开始，政府出台政策制约投资性购房需求，而最近人民银行和银监会出台的对二次贷款提高首付比例，矛头也直指投资性购房。事实上，投资购房背后的利益动机，是购房者以购房替代持币来保值增值，境外资金则受人民币升值预期涌入我国房市。

　　资金的逐利性决定了各种对策的出现。比如故意做低房屋转让价格以减少5年内转让20%所得税的缴交，而最近各家商业银行对第二套房屋贷款政策解释的五花八门，也是信贷资本逐利的例证。

　　与其阻止投资性购房需求，不如调整政策取向，顺势而为，利用旺盛的社会投资购房资金为住房保障做些事情。比如结合政府目前倡导的“租售并举”住房消费目标，鼓励个人和企业等社会资金投资房屋，鼓励所购房屋用于出租，但对购房后转让赚取差价行为则予以征收高额所得税而严厉限制。对于出租小户型房东租金收入享受较低所得税率。还可通过公积金低息贷款、政府贴息、长期（如30年）优惠贷款、减免税费等政策，鼓励开发商建造小户型房屋用于廉租出租，鼓励个人购买小户型房屋提供给廉租对象租住。对廉租房个人房东租金收入免税，甚至对贷款购买小户型房屋用于廉租的个人投资者，其还贷利息可从个人所得税基中扣除等等，廉租房房东今后还可免缴可能开征的物业税。又如，各地政府可通过发行廉租房建设信托凭证，让社会大众投资，一同分享具有稳定政府租金补贴和未来廉租房资产升值的双重收益。