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房贷违约呈抬头趋势 高位房价再“高烧”蕴涵风险

  新华网上海11月15日电(记者黄庭钧)已在高位上的房价仍在“高烧”。国家发展改革委、国家统计局最新的数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。这个幅度是2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。


  此前不久,央行发布的第三季度货币政策执行报告中提出警示:目前,我国“住房抵押消费贷款增长很快,违约风险已有抬头趋势,一旦房价大幅波动,容易引发商业银行不良贷款的激增”。

  综合分析不无担忧,高位房价再“高烧”蕴涵的经济风险不容忽视。此时入市的贷款买房人应警惕未来可能不断加重的房贷压力。

  房价与房贷已呈现“追高买涨”的非理性态势

  与10月房价“高烧”数据相对应的,是人民银行货币政策分析小组日前发布的一份报告。报告称,今年以来,在非金融性公司及其他部门贷款增速有所下降的同时,我国居民户贷款的增速却在逐季加快。

  根据央行的数据,9月末,我国居民户贷款同比增长30.4%,增速比上年同期高11.8个百分点,比年初增加1.1万亿元,同比多增5164亿元。其中,居民户消费性贷款比年初增加6873亿元,主要是中长期消费性贷款比年初增加5837亿元。对中长期消费性贷款数据,央行的明细解释是,“受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响,居民贷款需求有很大提高,主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款增加较多。”

  央行的货币政策报告明确指出,“部分地区房价上涨较快,存在明显的非理性因素”是当前我国房地产市场存在的主要问题之一。的确,一面是高位上的房价仍在“高烧”,一面是利率不断走高下的房贷需求持续旺盛。房价涨势与房贷需求的表象,折射出典型的“追高买涨”的非理性态势。

  当前,这种非理性主要体现在两个方面:其一,对房价仍然抱有很强的上涨预期。中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示,超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨,预期下降的被调查者只有1.5%。在如此强烈的上涨预期支持下,不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理,盲目追高。其二,尽管加息预期强烈,但由于利率一直处于微涨状态,因此很多贷款买房人对利率上调的敏感度不高,对未来可能持续加重的还贷压力没有理性预期。

  房价不会永远上涨

  诚然,城市化、人民币升值、人口结构以及流动性过剩等基本因素,加上房地产市场短期供应不足的现状,仍将支持房价可能在未来一段时间内维持继续上行的态势。但是,从来没有理由支持房价将永远如此毅然决然地上涨。

  数据显示,全国房地产开发投资增长进一步加快,前3季度共完成16814亿元,同比增长30.3%,增速比1月到8 月上升1.3个百分点,高于同期城镇投资增速3.9个百分点。这一数据显示的信息是,楼市的供给正在加大,这种持续加大供给的滞后效应,将必然在市场价格中体现出来。

  同时,还应该看到,从成交量看,前3季度主要城市均出现增长放缓或下滑的现象,其中深圳下降比较明显,随着房贷新政策效用逐步显现,预计短期交易量将进一步萎缩。贷款买房人对这一信号不可漠视。

  其实,国际市场的经验也表明,房价从来就没有只涨不跌的逻辑。正备受次级抵押贷款危机困扰的美国,危机起因正是涨了10多年的房价,在2006年年中首次下跌。

  美国房地产市场以旧房销售为主,其销售量占住房总销量的85%,因此旧房的价格水平就是美国房市的“晴雨表”。美国房价从1995年至2006年夏天出现“拐点”前持续上涨了111%。由于房价多年不断上涨,吸引了大量资金逐鹿楼市,其结果是埋下了目前远未结束的次贷危机“祸根”,引起美国金融市场的急剧动荡,连财大气粗的花旗银行、美林证券也难逃一劫。

  应警惕调控政策“温水煮青蛙”的市场效应

  房价的持续“高烧”,房贷的不断增长,使有人怀疑宏观调控,特别是房地产调控的政策效应。事实上,房地产调控政策正日趋完善,调控手段由行政手段向金融手段过渡,土地、金融政策可能会继续收紧。可以预期的是,宏观调控的累积效应将逐步显现,随着时间的推移,这种累积效应会更加明显。因此,贷款买房人应警惕调控政策不断累积可能带来的“温水煮青蛙”的市场效应。

  所谓“温水煮青蛙”,起源于一个实验故事:将两只活蹦乱跳的青蛙放入不同的水中,一只放入已经加热的热水中,青蛙很快就跳出来了,保全了性命;而将另一只放进正在逐渐加热的温水中,一开始这只温水中的青蛙丝毫感觉不到危险的存在,但最后却因水温不断上升而被煮熟了。

  当前一直采取微调策略的宏观调控,就如同一锅正在不断加热的温水。比如,每次幅度很小的利率上调,对贷款买房人不过增加每月百元乃至数百元的还贷压力,程度的确不大。但是,处在利率上行通道中,对属于中长期贷款的房贷而言,贷款买房人不能不估算远期可能大量增加的还贷压力。

  此外,房地产作为不动产,其流动性风险也是贷款买房人不能不考虑的。在房价持续上涨时,房地产交易可能很容易完成。一旦楼价出现涨幅趋缓或者下跌,人们对房价的上涨预期发生改变时,房地产交易将变得困难重重,市场的冷酷无情将会体现出来。届时,这种市场风险是必须由买房人自己承担的。

  住房是安居乐业的必要条件,贷款买房人应充分考虑自身的承受能力,理性地结合家庭远期收入进行投资理财,切莫一味地“追高买涨”,影响未来的生活质量。对于商业银行而言,更应未雨绸缪,密切关注房贷违约风险抬头的不良趋势,抑制放贷冲动,切不可图一时之快,造成“放贷容易收贷难”。
(责任编辑:悲风)
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