珠三角楼市提前过冬

　　政策风频吹，房地产市场进入秋季后显得“反常”，调整迹象开始逐渐显现。

　　近日，珠三角楼市首当其冲，变局初显。上海证券报记者调查发现，在两大一线城市中，广州坚挺的房价出现松动，打折促销风渐起；深圳交投量则急剧萎缩，甚至有人判断房价将跌去40％。这股调整风会否继续蔓延？楼市是否迎来了真正的拐点？不少业内人士预测，新的房地产调控政策有望出台，房地产市场面临又一次的深度调整。

　　广州：“打折风”越吹越烈

　　“广州楼市买卖双方出现新动向”、“广州开发商公开降价了”、“广州多个区域频现新盘降价”……近期，广州楼市的“大动静”引起了全国性的关注。中国房地产指数系统办公室的分析师向记者介绍，自从上月底广州两大开发商——恒大地产和富力地产旗下的楼盘推出“买楼送一成首期”的9折促销后，广州楼盘的“打折风”便开始吹起。

　　据悉，本月广州多个当地知名开发商纷纷打出“促销牌”，如雅居乐地产借着集团15周年庆推出回馈活动，活动期间业主再买房、介绍买房等可获额外9.8折；又如“惠民购房大行动”、“现楼购房节，最高优惠13万元/套”等名目繁多的活动。同时，在那些大开发商带头打折的推波助澜下，越来越多的开发商似乎顶不住压力，也加入促销行列，“打折风”越吹越烈。

　　在国家发改委上周刚发布的10月70个大中城市房价指数中，广州上月的新建商品住宅价格指数同比涨幅为7.8%，环比涨幅则为0.8%，比三季度有所放缓。“国庆长假过后，广州不少地区的新房报价显得理性了不少。”分析师认为，虽然上月广州一手房成交均价继续向上，并突破了12000元每平方米的新关口，但之前房价涨得太急，加上房贷新政出台，导致广州楼市观望情绪浓厚，楼市成交量大减，新开楼盘于是不敢再漫天叫价。

　　有关统计数据显示，广州271个在售楼盘截至本周一竟有约85%零成交，交投萎缩所引起的价格“呆滞”也使广州楼市里的不少人如坐针毡。不过也有分析称，由于上半年以来楼市销售畅旺，不少开发商都追加了销售任务，而至今不少大公司都还没完成年度任务，上市公司则更要冲年底业绩，这样的压力迫使许多开发商不得不采取促销手段。

　　深圳：急涨房价“喘口气”

　　虽说在国家发改委新发布的10月70个大中城市房价指数中，深圳上月的新建商品住宅价格指数同比涨幅和环比涨幅仍分别高达16.8%和2.4%，依然处于全国前列，但从深圳楼市的近况来看，高位盘整成为众多深圳业内人士的一致评价。

　　深圳世联地产给出的研究报告显示，10月深圳一手房市场日均成交量不足60套，较9月下降51.2%；二手房日均成交量不足110套，各区交易量的下降幅度在30%-70%之间。“二手房成交量的萎缩带动了一手房成交量出现下降。”分析人士表示，9月中旬深圳各家银行先后都停止了二手房房贷，深圳二手房成交由此出现了快速下滑，甚至出现个别炒房者降价抛盘现象。但是在量缩的同时，深圳的一、二手房价格并没有出现明显的变化。

　　“近两个月来，深圳楼市的基本面就是"量缩价平"。”中国房地产指数系统办公室的有关人士介绍，“近期新盘纷纷遭受冷遇，使得开发商的动作更加谨慎。如上周，深圳楼市内新开盘项目仅2个，共171套、2.8万平方米，供应量较之前几周又有明显的下跌。而成交方面各区域情况有差异，整体成交均价为14063元/平方米，较前一周微涨0.49%。”

　　有分析指出，今年以来深圳楼市可分为三个发展阶段。第一阶段是1-4月的交易活跃期，交易量走势显示市场需求逐步增加，置业者对房价心理预期大幅度提高，该时期新盘均价在1.2万元/平方米左右浮动；第二阶段是5-7月的观望调整期，房价高企、土地供应加速、加息等政策陆续出台，持币观望比重加大导致交易量下滑，该时期新盘均价在1.4万-1.5万元/平方米；第三阶段是8-10月的成交低迷期，新的政策调控带来利空影响，银行紧缩房贷使得购房者房贷压力放大、投资门槛提高，较大程度地抑制了购房需求，只是受个盘因素影响，新房价格继续走高，在该时期达到1.6万元/平方米以上。

　　“倒牛步”还是大崩盘

　　一些人认为，广州等城市房价过快上涨的趋势已得到抑制，伴随着成交进一步萎缩，楼市终将“背过身去”，一路下滑。一些人认为，说“崩盘”还为时尚早，要知道楼盘纷纷打折促销存在新政调控、年底赶业绩等多种原因，并不意味着房价就已进入下降通道，未来走势还要看调控政策的落实情况。

　　“一个城市的房价会否产生下降，我认为应该是由供求关系来衡量。”易居房地产研究院上海区副总经理于丹丹一直持此观点。她认为，如果广州的楼盘价格排出来之后，能够得到市场认可，那就意味着需求仍然存在，价格下降的可能性就不大了。此外，广州和中国香港地区比较接近，因此受到辐射影响程度也大，在这种基础上，说房价一定会降下来未免过于片面了。而如果广州在下个月再出现上涨也不用太担心，只是土地供应一旦实现了，房价仍会回调，这都是很正常的市场周期反应。

　　深圳楼市的资深人士半求则把目前的现象比作“倒牛步”。他所谓的楼市“倒牛步”，就是楼市中长期依然看好，但是短期存在结构性调整（而非全局调整）的风险，目前的一线城市居民就应该做好此准备，房价整体需要盘整以等待价格体系的重新合理化。

　　记者观察

　　政策之手当适时一推

　　⊙本报记者 柯鹏

　　楼市大调整的脚步，似乎真的近了。

　　广州和深圳的房地产市场，正在经历一轮不小的波动。尽管，成交价和成交量的下滑不能被误读为“暴跌”。但是至少，可以给我们一点启示。

　　10月份，本应该是楼市的“金九银十”，广州商品住宅成交量逆势下滑明显，比9月下降了18%。随后，广州房价开始涨幅放缓，10月的数据比9月下降了8%。到了11月，房价下滑趋势更为明显。中小开发商熬不住，大型开发商也开始放下身段，打折成风，助推了这股“降价风”。

　　而在深圳，10月份，新房日均成交量不足60套，到了11月份，又锐减到仅为40余套，相当于上半年日均200套成交的20％。成交量的大幅缩水，导致深圳楼市观望气氛愈加明显，房价将下跌40％的论断得到了不少的支持，或是内心的拥护，不少二手房业主已经开始“松口”，房价高涨乏力。

　　先是成交量步入低谷，随后房价理性下调——南方的房地产市场“提前过冬”，南方又一直是楼市的“桥头堡”。这样的“惯性”市场反应会不会席卷全国？会不会预示着新一轮调整？应该说，这是有可能的。

　　今年以来，北京房价加速上涨，10月份的新建商品住房销售价格同比涨幅达到17.8%，创历史新高。与此相对应，北京房地产市场上，无论是一手房还是二手房，成交量已经日益萎缩。而在上海，据上证房产指数办公室的指数报告，10月份，上证新建住宅指数为2042点，比上月上涨2.00%。但是在房贷新政的影响下，新建住宅成交大幅减少，住宅价格仍然保持增长趋势。

　　政策利剑高悬，多空博弈白热化的京沪等地房地产市场，观望氛围已经形成，最直观的表现就是成交量的大幅下滑。这个时候，房价怎么走，看得就是对应双方的耐力和实力的比拼了。结果只有两个，要么就是开发商资金实力强劲，熬过这段淡季，成交量随后破冰，房价继续上扬；要么就是购房者暂时压抑急迫的购房需求，在明年年初时期，楼市迎来不小的调整，房价向理性值回归。

　　除却买卖双方，还会对楼市产生重大影响的，就是可能的调控政策。建设部、发改委、国税总局等相关部门，一旦出台房地产行政、财税方面的调控政策，结合目前“年关”将近的金融紧缩态势，短期内，楼市就可能呈观望加剧态势，投资客的比例持续大幅下降，外资继续收手，房价出现一定的波动和下调。

　　临界关口，楼市面临新的突破，是政策之手适时一推的时候了。