买两套房却均享“首套”房贷 银行短期难杜绝

　　同时买了两套房，居然都能享受到首套房的贷款优惠！记者从沪上某大型房产中介公司了解到，有人同时分别向两家银行贷款，购买两套分处两区的二手房，面积都在70平方米左右，售价都是约80万元，最终两家银行都将其视作第一套房，给予房贷优惠利率。

　　业内人士认为，此举理论上确实存在。因为银行是在审贷通过后才向央行征信系统提交相关贷款信息，而此时其他商业银行无法从央行征信系统中获知这一“漏洞”。银行人士表示，这种行为在短期内很难杜绝和避免，不过这只是非常极端的例子。

　　漏洞一：

　　利用央行漏洞同时向两家银行申请房贷

　　眼下，各家商业银行主要依据央行的征信系统记录，来判断是不是“第二套”贷款购房。但问题是各银行提交至央行征信系统的信息均为已放贷款的记录，也就是说，正处于房贷审批阶段的信息，除经办行之外，其他商业银行无从获知。客观上就存在各银行同时给予同一客户第一套房的贷款优惠待遇。

　　在央行、银监会9月出台房贷新政时，就已经有银行的房贷管理者提出上述问题，不过，直到现在这个“空子”尚无法填实。

　　据银行反映，按照规定，各商业银行总行会在每月初集中提取各地分行的信贷记录，然后再一次性提交至央行征信系统，而这些最新的信贷记录必须是银行已确实放款的业务，否则不会出现在央行征信系统中。这意味着，购房者从向银行申请房贷，到贷款获批并最终放款，这期间的信息均不在央行征信系统的监控范围内。

　　假设一名“炒房客”同一时间购买3套新房，并分别以“第一套房”的名义向工行、农行、建行申请贷款，如果这三家银行办理贷款以及放款的时间相差不多，那么，这名“炒房客”很可能就成功规避了“第二套”房贷政策对其的制约。

　　银行人士表示，除非其中一家银行办理贷款时间提早很多，其放贷记录在另两家银行放款前便录入央行征信系统，否则，仅凭借央行征信系统，很难查出其中“猫腻”。

　　漏洞二：

　　利用“两户并一户买”少交契税

　　记者在采访中还获悉，随着“7090”（即新建商品住宅中90平方米以下的中小套型要占70%）房源逐渐上市，近来还有“两户并一户买”的现象出现，其具体操作起来并不难。买家同时买下两个独立的小户型毛坯房，通过验收后，将会有专门的装修企业负责打通和装潢。打通结构后，两个小户型就成了一个大户型。贷款方面，开发商会安排两家银行同时来现场办理，都能以第一套房的名义办贷款。

　　业内人士分析，对于购房者来说，“两户并一户买”不仅可以同时买下“第一套房”，而且还能在契税上打折扣。该人士举例说，如果一个人在中环内以1万元/平方米的价格买了套170平方米的大户型房子，该房因为是“非普通住宅”，要交3%的契税；而如果他以相同价格买了两套85平方米的小户型房子，则每套都被视为“普通住宅”，只要交1.5%的契税。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，部分开发商默许购房者将两套房打通并成一套买，会使“7090”政策的效果“打折”。国家出台该政策的目的，是为了增加小户型住宅的供应，降低房屋购买总价，并适当降低单价。而这种做法会在客观上减少小户型的上市量，因而单价也不容易降下来。

　　“填空”办法

　　除非各银行审贷系统共享

　　一家股份制银行房贷部负责人称，目前，央行征信系统的这一漏洞还没办法弥补。从央行征信系统信息的采集程序看，上述信息真空期的长短主要由各家银行审贷时间决定，而各家银行都是每月一次性向央行征信系统提交信息。

　　如果想填补“空子”，就需要各家银行的房贷审批系统全线联网，这样A银行才可以查到B银行正在办理的贷款人信息。不过，每家银行的房贷审批系统都是花大价钱建立的，系统评判的标准不一，很多内容都是银行的机密，不可能对外共享。

　　而且，即便银行最终发现了“炒房客”的伎俩，但由于房贷正式合同已经签订且放款，相关“第二套”房贷的利率、成数等规定仍不能追加落实，这是因为房贷合同的法律效力要强于监管部门的行政命令，银行这时也无法单方面改动合同条款。

　　不过银行表示，“炒房客”同时成功申请多笔房贷，只是非常极端的例子。事实上，即便各家银行受理贷款的时间一致，但审批流程各不相同，也很难做到同一时间审贷放款，因此，这类贷款行为仍有很大机会被银行轻易发现。 (来源：新闻晨报)