四大城市楼市深度解析：继续飙升还是回归理性?

　　北京房价：在调控中步步攀高

　　“没有最高，只有更高。”2007年北京的房价似乎在为那句通常用来调侃的广告语作现实的注解。

　　在一系列调控手段作用下，在购房者一片喊跌声中，2007年的北京房价涨幅依然保持迅猛增长的势头，继续在全国领跑。

　　且调且涨的房价

　　2007年初，北京楼市已经连续10多个月快速上涨，面对气势如虹的房价，在一家网站当编辑的杨如欣还心存侥幸：都涨了这么多了，快到头了吧。再等几个月，也许房价会降下来。

　　现在回过头来看，杨如欣对当时的优柔寡断追悔莫及。他看中的南四环的那个楼盘价格每平方米比当初上涨了近2000元。

　　2007年北京房地产市场的调控同全国一样，都是从税务部门对房地产企业土地增值税进行全面清算开始。对房地产企业课以30%到60%不等的土地增值税，这被认为是抑制房地产投资过快增长的一记重拳。但拳风过处，效果并不明显。正如老百姓所担心的，“羊毛出在羊身上”，房价不但没跌，相反开发商以此为借口进一步提高房价。

　　在这之后，限外令、二手房交易严征个税、房贷新政等调控组合拳相继出手。久经阵仗的北京楼市在略微迟疑和观望后，无一例外地做出同样的反应：继续自己的舞步，优雅地上涨。

　　中原地产北区域董事总经理李文杰观察到，从今年6月末到9月末，三个月的时间，北京五环路内住宅期房的均价就已超过上半年时四环路内住宅的期房均价，这意味着北京五环内一套75平方米的商品住宅总价高达上百万元。在李文杰看来，北京城区价格的快速上涨已带动了郊区房价奋起直追。如果保持这样的增速，那么到今年年底，北京市的房价就将是这个样子：四环路以内每平方米15872.19元，四环至五环每平方米14000.26元，五环至六环每平方米9086.17元，六环以外每平方米6862.44元。也就是说，北京最偏远地区的房价也将接近每平方米7000元。

　　不敢买的小产权房和买不到的经济适用房

　　在经历一次次热情关注再到彷徨失意的心路历程后，急于拥有一套住房的杨如欣把目光投向了商品房之外的空间。

　　最先进入他视野的是突然涌现出的大批“小产权房”。北京房价的持续上升，让集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域的小产权房出现热销。这些小产权房的价格多在每平方米2500元至4000元之间。而这个价格仅为北京三环内商品房价格的25%至30%。

　　在看过几处正在叫卖的小产权房后，杨如欣等来了政府的禁令。6月25日，北京市国土资源局官员明确表示，在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

　　告别乡间的“小产权房”后，杨如欣希望自己能被纳入政府的保障计划。2007年，北京市政府加大对中低收入家庭的住房保障，计划三年内建设1000万平方米的经济适用住房。但算来算去，杨如欣无论如何也无法跨入低收入人群的行列。

　　面对北京楼市近来出现的缩量上攻局面，有开发商认为与今年北京土地供应不足有直接的联系。来自北京市国土资源局的信息表明，今年前三季度，北京市土地供应总量约3768公顷，约完成全年计划6300公顷的60%。而在剩下的两个月内，北京将加大商品房用地的供应，约700公顷住宅建设用地会集中投放市场。

　　政府部门希望通过大规模的土地入市来消弭“地荒”的传言。一些房地产业内人士分析认为，今年北京市的土地投放量与往年并无太大差异，“地荒”仅仅是开发商抬高房价的手段之一。在这种局面下，让房价回归理性，需要在房地产开发的各个环节采取更为切实有效的措施。

　　“涨价说”仍占上风

　　“2008年后，北京的房价不仅会涨，而且可能涨得更快。”华远集团总裁任志强(任志强新闻,任志强说吧)前不久抛出的“涨价说”让很多充满期待的购房者感受到一丝寒意。

　　在任志强看来，目前在北京虽然几乎没有“无房可住”的人，但是却有相当数量的人对自己的住房条件不满意，他们的需求将成为开发商建设商品房的动力，所以现在北京商品房仍然处于供不应求的状态，价格下跌无从谈起。而一些业内人士也对后奥运时代的房地产市场持乐观态度。他们的理由是，首先，目前北京的房价与上海、深圳等热点城市相比还处于偏低水平；其次，奥运后，北京的土地供应量将会减少，而拿地成本将会增加，从而进一步抬升房价；还有，就是青年人口的大量持续涌入，会为北京创造新的需求。

　　北京的政府官员也透露出奥运之后北京市房地产市场不会出现大波动的信息。北京市发展和改革委员会副主任卢映川在接受采访时表示，这些年来北京市房地产市场的持续繁荣和活跃有一定程度的奥运动因，但最根本的还是消费需求升级和实际需求作用的结果。卢映川说，房价归根结底是由市场供求决定的。北京市房地产市场的需求，不仅仅来自本市，事实上有相当一部分来自于国内其他地区甚至外国。政府部门曾经做过调研，来自北京市外的需求占到整个需求的35%左右，而北京的土地资源及供给能力是有限的，这种供给决定了价格水平。这其中包括全球和国内的流动性过剩造成资产价格上涨的因素，当然也包括一部分市场秩序不是很规范的因素。(记者:孙晓胜)

　　上海房价：强弩之末还是短暂盘整

　　上海向来有全国楼市“风向标”之称。秋后的上海楼市提前进入“冬眠”状态，成交量急剧萎缩，但价格仍然在前期暴涨的基础上继续上行的步伐。再度进入“观望”期的上海楼市令人生疑：是真的已是强弩之末，还是将重演去年年末短暂降温后的再度疯狂？

　　“观望”的现实：缩量空涨

　　10月份，上海一手住宅成交量比9月下降两成多；二手房成交量较9月下降近三成。但同期的房价不降反升，10月前28天的新房平均成交价比9月份同期上涨了13.06%。二手房成交价格也保持前期水平并略有上升。

　　成交缩量的原因在于市场陷入观望。连续加息以及提高第二套房首付比例的金融调控政策令买方进入观望阶段。上海财经大学发布的三季度上海市消费信心指数显示，65.9%的受访者认为现阶段不是买房的好时机，57.8%的人对未来半年购房时机仍不看好。对未来半年买房时机的预期指数比第二季度大降了14.6点。同时，一些商业银行由于上半年超额发放房贷，进入第三季度开始出现无钱发放房贷的状况，也在一定程度上制约了成交量。

　　而房价“无量空涨”离不开两大因素支撑，一是需求，一是资金。由于需求仍在，紧张的供求关系并未逆转，而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止，“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品，作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。

　　尴尬的因由：供求紧张之外

　　数据显示，上海房价在经历短暂的盘整之后，于2007年第一季度重新进入了令人忧虑的快速上涨通道。5月，上海新建商品住宅环比上涨0.2%，此后的6至10月，这个数据分别为0.7%、1.1%、1.6%、2.5%、1.9%。

　　房地产研究人士指出，这一涨幅较周边地区而言还是相对缓和的，但考虑到上海房价基数，已是相当惊人。记者在上海外环线外的莘庄地区了解到，在两三个月时间内，这一地带的房价已经上涨了三、四千元。即将开盘的莘庄楼盘鹿鸣苑传出的消息称，该楼盘开盘均价为1.6万元/平方米。

　　面对再度高企的房价，不少上海市民咂舌不止。记者了解到，在目前的上海，不仅是收入较低人群无法支付巨额购房费用，一些收入颇高的“白领”也表示无法承受飞涨的房价。周洪是上海某媒体的记者，月收入一万余元。尽管他经常为搬家苦恼，但他表示坚决不买房。周洪说：“在中、内环随便买套房就200万元，外环外也要100多万元。算上利息，中、内环要400万元，外环外要200万元。买了房我这辈子就算是被套死了，更何况现在我连首付都成问题。”

　　上海房地产市场缘何再度“发飙”，一种流行的解释将其归因于股市的盘整和当地存量房源的锐减。搜房网公布的数据称，10月24日上海住宅可售面积仅552.08万平方米，创下近两年来的新低。上海市统计局的数据则称，今年1至10月，上海完成房地产开发投资1084.27亿元，同比下降3.3%，占全社会固定资产投资的比重由去年的34.3%降至30.6%。

　　但这一解释显然不能令一些房地产批评人士满意。“上海房价这几年来事实上根本没降过。推动楼市非理性上涨的‘根子’从来就没有被真正触动过，房价的再度狂飙自然在意料之中。单纯在供求的层次进行思考显然是缺乏深度和社会批判性的。”上海房地产评论人顾海波说。

　　记者在采访中发现，不少房地产研究人员已经开始拒绝对上海楼市的未来走向发表评论。“说上海房价要下跌，但这个地区的楼市已经进入了非理性运行时期，预测极有可能落空；说上海房价还要继续上涨，但这种比一些西方发达国家还高的价格令人感到不安与惊恐。”上海某著名学府的一位房地产研究人士对记者说。

　　“说上海楼市供应不足，事实上该地目前有大量闲置房产处于流通领域，房地产领域的投机行为始终没有得到有效打击。我个人认为，不管是什么原因导致房价再次疯狂，地方职能部门应该反省。股市有风险教育，为什么楼市没有？两‘市’对比可谓意味深长。”顾海波这样说。

　　争议的未来：重演历史，还是强弩之末？

　　记者留意到，在房价一路狂奔的同时，地价也在高歌猛进。11月初，上海市青浦区赵巷镇特色居住区8号地块被重庆龙湖地产以15.42亿元的挂牌价格直接拿下，其楼板价为10672元/平方米，上海郊区地块价格首次突破万元关口。

　　一位刚从加拿大归来的“绿卡”人士告诉记者，他在加拿大的经济中心多伦多市，用30万加币(折合人民币约240万元)即可购得一幢全装修、附带花园车库、建筑面积达300平方米的独栋别墅。而在眼下上海的郊区，已买不到相同面积的公寓房。

　　“楼市只涨不跌，房地产领域和金融领域的风险都在持续快速累积。东部房地产市场在讲一个‘神话’，什么时候‘神话’讲不下去了，危机恐怕就会爆发。”顾海波说。

　　但是，另一些市场人士提醒“莫为浮云遮望眼”，因为观望很可能只是短暂的“冬眠”而非真正的降温。去年下半年，上海等东部地区一些城市的房价也曾缩量小跌，看似市场“趋冷”，但一进入2007年第一季度，报复性反弹即勃然而起。现在，人们有必要担心，在短暂观望之后，历史会不会重演？(记者:蔡国兆 徐寿松)

　　深圳房价：微妙氛围背后的博弈

　　房价暂时停止了疯涨、交易量进一步萎缩、开发商暗中打折、中介公司关门歇业……这些利空消息并没有让深圳市民张清下定决心买房，反而使他陷入了更为谨慎的观望：谁知道接下来深圳的房价会不会有更大的回调？现在买房划算不划算？

　　“现今深圳的房地产市场弥漫着一种微妙的氛围，买卖双方都在观望和试探。”深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕说，迫于房地产市场整体的回调压力，开发商已经开始采取暗中打折或者送精装的方式让利，但购房者明显不买账，他们也在观望。

　　这种互相观望的心态造成了深圳楼市的交易量进一步萎缩。根据深圳市国土房管局的相关信息，今年以来深圳每天房屋成交量为300套左右，而10月份却异常惨淡，“十一”黄金周的七天内，深圳市国土房管局网站显示，市场总共成交只有82套。同时，房价表现依然坚挺。国家统计局、国家发改委公布的10月份全国70个大中城市房价调查结果显示，深圳房价同比上涨19.5%，继续在全国居首位。

　　高海燕说，由于担心会形成连锁反应，没有开发商敢于打出降价的招牌，反正长期的获利让他们拥有了雄厚的资本，等下去是最好的选择。反而是中介公司承受不了市场的压力，开始出现了“崩塌”。据了解，目前深圳一些中介公司开始裁员，有的员工因为没有领到提成开始四处投诉。更具戏剧性的是，号称“深圳二手楼市中介十大诚信品牌”的大型中介公司——中天置业出现了老板携款逃跑的事件。

　　中天置业行政副总裁张宇表示，中天置业出问题主要是因为挪用了客户资金，从8月开始到现在，中天置业每月都会亏损几百万元，在原来市场一片大好的情况下，什么问题都没有，而被掩盖的问题在市场不景气的情况下就暴露出来了。

　　业内人士表示，深圳的中介公司之所以在房贷新政面前显得那么脆弱，最根本的是因为这个市场炒家太多。根据深圳市社科院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》，深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。

　　在人民币升值、国内物价上涨的大背景下，很多深圳人将房地产看作是投资的一大捷径，加之深圳房地产盘子本身就不大，这既造成了房价的快速上涨，也造就了中介公司的繁荣。反过来，中介公司的一些不规范行为，如吃差价、挪用客户资金参与炒房等又助推房价进一步走高。

　　对于楼市未来的走向，市场各方显然没有达成共识。世华地产关内住宅部营业副总经理梁文辉认为，房产商担心降价会引发楼市大崩盘，因此目前正在普遍“咬紧牙关”，集体在扛着，但随着宏观政策收紧，房价在近期有可能出现下降。也有专家表示，考虑到未来几年深圳住宅用地供应的逐年减少以及大量自住需求的释放，供求矛盾会进一步紧张，中长期来看，深圳房地产价格依然有上涨空间。“最重要的还是要看政策的走向，如果政府再出台相关政策，固化调控成果的话，开发商就有可能顶不住压力吐利售房。但如果政策松动，深圳市场就会将利空消化掉，开始新一轮的上涨。”高海燕说。 (记者:彭勇)

　　广州房价：高位盘整 “拐”向何方

　　在今年前10个月里，广州的房价猛涨了近4000元/平方米。进入10月以后，尽管房价仍旧在倔强地上涨，但不可否认的是，广州楼市观望气氛渐起，房价“拐点说”也时隐时现。

　　2007年初，广州楼市延续了2006年的疯狂，房价持续飙升。这样的涨幅已经远远超过了居民收入的增长水平，市民购房压力增大。为此，广州市政府3月审议并原则上通过了“穗七条”。目的是加大土地供给，抑制房价的过快上涨。于是，广州房价应声而落。根据广州市房管局统计，3月份广州10区一手住宅首次出现最大降幅，每平方米下跌700元，而中小户型方面更是比2月下降887元/平方米。

　　好景不长，广州房价的上涨势头并没有因为“穗七条”的推进而受到影响。3月以后，广州房价又开始涨声一片。为此，广州市开始改变思路，要通过改变住房市场结构来促进房地产健康发展，除了建设一批廉租房，还计划动工建设经济适用住房。此外，广州市开始加大土地供应量，以确保未来几年楼市的供应量。

　　就在政府不断加大土地供应的同时，开发商却在不断融资圈地，肆意拍出天王地价。仅在9月11日，保力地产就斥资42亿元在广州拿下了两块土地。同日，广州富力地产更是以楼面价18729元/平方米的“天价”刷新广州“地王”纪录。

　　真正让广州楼市感到“寒意”的是9月底出台的房贷新政。根据广州房管局阳光家缘网站的数据，10月份广州10区住房均价增幅已经趋缓，10区住房均价11970元/平方米，比9月上涨了6%，但从成交量来看，10月份交易面积有将近两成的下降。

　　“房价高企的同时，成交量却大幅缩水，这表明近期广州楼价上升缺乏支撑，这让市场上产生了观望情绪，尤其是房贷新政更加强化了市民期待楼价回降的观望心理。”合富辉煌研究部首席分析师黎文江表示。

　　“观望气氛与房价上涨并存，表明广州楼市正处于一个高位盘整期。”广东省房协市场研究部主任黄福新分析认为。“广州楼市虽然依旧有着疯狂的外表，但是已经进入了一个调整期。在各项政策调控下，市场各方参与者都开始以理性的态度来面对不确定的局面。”

　　高位盘整后，广州楼市将继续飙升，还是回归理性？

　　对此，黎文江分析认为，目前所谓的楼市低迷是银行信贷额度基本用完，再加上房贷新政冲击造成的，预计第四季度，广州楼价将保持平稳状态。等到明年银行开始新的信贷额度发放，以及房贷新政效应过后，即春节过后广州房地产市场才会有新的动向。

　　黄福新表示，广州前期楼价大幅提升后，进入10月销售速度明显减缓，这是因为经过前期的冲量，今年大部分开发商的任务已经完成，而且今年房价上升太快，市场需要一段时间调整适应。因此预计在房贷新政影响下，第四季度广州楼价不会出现大幅度增长。

　　专家表示，广州楼市高位盘整会让开发商变得理性，不会再一味跟风涨价，否则会透支楼市未来；同时高位盘整也向投资者发出风险警告，只有挤掉一些非正常的需求，引导市民合理消费住房，广州楼市才能得以健康发展。 (记者:陈先锋 )