房地产板块：走弱并非偶然

　　从近期深沪A股市场板块研究发现，今年以来作为市场主力品种之一的房地产板块出现整体性疲弱走势，从百元地产股--招商地产短期内大幅度杀跌，到权重股万科的无奈，均比较鲜明的反映出房地产板块已经开始走弱，而从行业发展及技术因素分析，近期房地产板块的弱势并非来自于偶然，而是一种技术与基本面相结合所产生的多空转换而已，基本面显示行业可能回落从中国经济层面来看，近些年来，房地产行业成为中国经济中投资比重最大的行业之一，房价的持续连续上涨，使得参与其开发的各种投资主体迅速膨胀，但作为一种商品或商业投资总会有高潮、低迷、复苏、再持续的过程，美国、日本及世界地产业发展表明，房地产业不可能长期保持高涨局面，一旦出现信用危机或资产泡沫破裂，其同样如传统行业一样，步入理性回归，日本地产价格的破灭、美国次级债所引发的美国地产价格大幅度下落等均说明地产行业同样遵循经济规律。研究中国房地产板块及行业分析认为，目前其基本面正在发生较大的转变，其地产价格出现回落的可能性非常之大。

　　首先，中国房价收入比超过国际警戒线，资产价格泡沫严重。

　　从目前中国许多大城市的房地产市场来看，房价的连续性上涨，已暴露出极大的投资风险，而目前不少地区房价收入比远超过安全警戒线，已说明其资产价格已出现了较大的资产泡沫，从联合国世界房价收入比的安全警戒性标准来看大致为3-5：1，而在中国不少城市却达到10-15：1的高危险状态，百姓意见较大。香港1000多平方公里的面积，而且较为合理居住着700多万人口，而中国内地一些同样于香港面积的城市，却仅居住着50-300万人口，其相对房价收入比却超过了香港等地，亚洲国家新加坡国土面积较小，但却成功的解决了全民的住房问题，这反映出中国地产界在地区不平衡性或发展中的误导作用较为明显，整体规则仍需加强。近年来一些城市开发的地产项目，空置率较高，推动房价上涨却有价无市的状态已存较长时间，资产泡沫面临破裂。

　　其次，宏观经济银根收紧，地产开发面临资金瓶颈。

　　从中国目前宏观经济面来看，CPI居高不下，固定资产投资过热局面较浓等一直成为中国经济中重要问题。房地产行业作为资金密集型的企业特性，在宏观经济趋紧的大背景下，一些企业投资已存在较大的市场风险，比如中国人民银行连续的加息及11月26日起中国人民银行将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是央行今年以来第六次上调存款准备金率，从目前人民币存款准备金率的比例来讲，已明显说明中国经济领域银根趋紧的态势。从中国房地产消费的领域来看，大多数仍然是采取按揭形式来进行地产消费的，如果银根趋紧或利率上调，其对地产开发商及地产投资来讲一定会有较大影响，美国次级债的爆发，正是美联储连续加息17次而使得融资信用暴露，中国虽然没有过份运用存款利率杠杆，但人民币存款准备金率已上升到较高水准，对于地产融资及行业风险不言而喻。

　　最后，未来行业政策发展面临不确定性从中国经济层面来看，尽管以往出台了一些调控房地产的政策，但其效果并不明显。但从未来行业发展来看，由于2008年中国经济可能面临调整，而日前商务部最新研究报告显示中国商品出口正面临大面积的订单减少的现象，而顺差一旦改变或大幅度下降，流动性过剩有可能改变。而从国家可能产生的政策来看，目前房价收入比的超国际警戒线及目前许多城市地产项目的空置率，有可能引发管理层从政策上征收物业税和空置税，进而形成对行业有效的调控，因此从明年及未来影响政策来看，税收税种可能直接面对房地产业的可能性较大。

　　技术面因素也是重要原因

　　从房地产板块来看，今年以来是机构重仓持有的板块之一，以深万科A、招商地产、泛海建设、保利地产、金地集团等为主的地产公司股票，其股价大部分出现了150%以上的涨幅，而从股票自身技术因素来看，任何一种品种或板块都不可能长期拖离市场技术面而只涨不跌，近个时期以来，机构重仓推动股指的品种如金融、有色、运输、造船等均出现了大幅度的调整走势，地产板块自然难以独撑，而从盘面来看，以往万科A的波动会对指数形成明显的影响作用，但近期却越来越弱，这是因为市场规模正在扩大，其中国石油、中国神化等大盘股的加盟，使得万科A的影响度开始减弱。

　　从深沪A股指数技术走势来看，上海综合指数在6000点形成了较大、较连续的调整走势，尽管地产板块在人民币不断升值影响下，不时有拉升动作，但其总体调整趋势已经形成，招商地产大幅度的杀跌放量、万科A的护盘无功而返，都无法阻止深沪两市出现的调整趋势，在技术年度涨幅过大及市场总体调整的背景下，房地产板块自然也进入到了技术调整之中，加之基本面的转化，其技术面的调整更加明显。

　　房地产板块作为深沪A股市场较大的板块，其70家上市公司的盈利水平参差不齐，一些品种经过充分的炒作，P/E已进入到较大的高风险区域，一些仅靠重组而进行的股价炒高，其正在进行着价值回归之中，从房地产板块的基本面与技术面结合来看，其近期走弱并非偶然，其调整的时间与空间则要依据基本面政策或技术面幅度结合来跟踪观察，但有一点可以肯定，业绩极差、资本实力较差、品牌价值较弱的地产股票是投资者是应加大回避的。

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