张江高科 欲配股做强地产业务

　　　张江高科（600895）30日将召开股东大会，审议公司的配股议案。根据配股议案，张江高科将以现有股本12.16亿股为基数，每10股配2.4-2.9股，计划募集资金38.9亿元。此次配股所得资金将用于收购集团旗下的4块资产和6个项目的投资，剩余部分将补充流动资金。

　　公司配股方案显示，此次张江高科的配股资金收购项目包括上海张江集成电路产业区开发有限公司40%股权、上海张江微电子港有限公司31.4%股权、上海张江高科技园区快标厂房、收购上海张江高科技园区一期标准厂房；开发项目包括开发张江高科苑项目、投资集电港43号地块项目、投资集电港三期南块项目、投资集电港三期北块项目、投资集电港B区1-6北地块项目、投资集电港B区1-7北地块项目，此外，还将用5亿元募集资金补充公司流动资金。

　　值得关注的是，如果配股项目顺利实施，张江高科将一举增加土地权益面积44万平方米，以及项目权益建筑面积47万平方米，未来权益总规划建筑面积预计在100万平方米以上，加上此前公司已经拥有的物业面积，距离张江高科战略规划中200万平方米的物业面积已不远。由于张江高科技园区物业租赁情况良好，这将大大提升张江高科的估值。统计显示，公司过去5年物业出租率保持在99.7%以上，收租率保持在95%以上。

　　张江高科目前积极实施以房地产为主、服务和高科技投资为辅的“一体两翼”战略，其中房地产业务是重点。公司房地产业务不仅在物业规模上以每年25%的速度扩张，土地价值和租金水平也快速提升，年增速在8%以上。有分析师预计，公司未来三年租赁业务可保持50%左右的复合增长率，到2010年前实现持有物业面积200万平米，出租收入占公司主营业务收入的70%。

　　申银万国的研究报告称，张江高科未来三年EPS分别为0.31元、0.51元和0.82元，按照10股配2.4股，摊薄后的EPS为0.25元、0.41元和0.67元。公司的重估净资产价值从原来的17.19元，提升到26.06元(摊薄前)。

　　此次方案中的另一亮点是，尽管与2006年的收购价格相比，此次收购价格较高，但如果与2007年上海的房地产涨幅相比，此次收购的整体成本仍大大低于市场价格。据了解，目前张江周边普通住宅的售价多数超过12000元/平方米，办公楼售价多数超过20000元/平方米，远高于公司的收购价格，公司将从张江高科园未来土地和房价的持续景气中大大受益。