房地产：调控政策对盈利影响 关注4只龙头股

　　近期地产不管是A股还是H股都有大幅度向下调整，市场对房地产行业信心突然没了，市场目前最担心的是贷款资金的紧缩带来房地产企业的业绩的下降，以及房地产后续调控政策对企业估值和盈利的影响。我们对此的观点如下：

　　1、1、调控是常态，房价不会下跌：调控拉长了房地产行业的周期，有利于行业的长期增长，所以每次板块调控都是很好买入时点。调控政策出台带来的股价下跌自04年以来重复了5次，每次都是买股票的好时机；此次也是一样，当然很重要需要判断的是此次是以前几次的重复，还是地产板块上升周期的终结，我们的判断是前者，如果是后者，那就意味中国经济增速将大幅度放缓，这与我国控制经济过热的调子不符；经济快速增长和利率上升周期未改，房价不会下跌；

　　2、2、信贷调控目的主要是抑制经济过热，但对房地产来说则是减少了供给：多数人认为减少了信贷则开发商低价甩卖房子，则房子下跌，这种想法并不现实（04年调控结果可以证明），信贷紧缩下，大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域；而中小开发商，资金早已回流，过去的资金紧缩已经使得他们只求生存不求发展，所以再继续紧缩，只有一种选择，就是捂盘获得利润最大化；不管是哪一种情况，结果都是区域房价调整或者一些个别楼盘下跌，原因是目前供给远小于需求，单抑制需求不可能降房价；从另外一个角度来看，房地产行业的利润较高，资金成本可以提高到15％～20％，估计其它行业的资金流向这个行业的动力很足；

　　3、3、后续政策主要方向是①改善供应结构②打击囤地③税收抑制高端及投资需求：改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，而经济适用房短期之内是不能面对中产阶级的；打击囤地是政府需要做的，但执行效果需要观察，且对供给增量的释放作用不大，因为新增土地供应量一直在减少；我们认为税收政策是政府的杀手锏，其作用不容低估，但政府以稳定房价为目的，房价下跌对大家都没好处，除非政府判断错误；我们判断政策将前紧后松，地产公司估值也将是这样的趋势；

　　4、4、08年公司盈利影响不大：企业盈利影响主要来自于售价、销售量和竣工面积的影响，我们的盈利预测中假设利润率低于07年实际状况，所以缓冲了售价与销售量减少因素，结算面积比其计划的竣工面积有20％左右的减少量，所以也有调整余地；另外如果房地产企业加快销售应对信贷紧缩，则盈利有望超预期；总结来看，除非房价大幅度下跌或者销售量快速萎缩，否则08年企业增长速度不会有较大影响，目前的调控将影响09年以后盈利，企业长期增速将放缓；

　　5、5、高压政策下我们的投资建议：由于房价涨幅过快，以深圳广州为代表的一些区域市场出现调整，我们认为调整幅度有限但可能周期较长，所以建议投资者短期内回避调整幅度较大的区域，另外明年高档商品房调控力度将加大，所以也建议关注开发普通商品房为主的公司；我们重点关注的龙头企业调整幅度已经很大，目前的价值已经显现，虽然未来一个月信贷不会放开市场仍将低迷，但价值投资者可以大胆介入。股票选择A股金地、招商、万科、华发；B股万科、招商；H股中国海外、华润置地、首创置业

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