搜狐网站
搜狐 ChinaRen 17173 焦点房地产 搜狗
搜狐财经-搜狐网站
财经频道 > 证券频道 > 研究报告 > 券商荐股

光大证券:亿城股份 环渤海布局中战略性棋子

  进军秦皇岛,布局环渤海11月28日,亿城股份(000616)公告以收购项目公司股权并承担债务的方式、以4.3亿的代价获得了秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区总面积为2910亩占地的项目开发权。我们认为,看得见海景的度假型住宅用地也是一种稀缺资源,公司当前以较低的成本进入这个领域,显示出管理层超前的战略眼光和敏锐的市场嗅觉。
从现实的角度来看,这个项目将为公司09年以后的盈利增长提供贡献,并部分扫除市场对公司土地储备不足的担心。

  给环渤海富人们造“看得见大海”的房子此次收购的项目位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区,拥有环渤海一线海景,海岸线长度达到2.5公里,被《中国国家地理》评为中国十大海滩。公司将这个项目的目标定位于环渤海区域内富人们的度假休闲居所。除了自然环境优越以外,交通的便捷也是另一个重要的优势。只要规划得当,项目品质上乘,一定能够吸引到环渤海地区的富人们前去度假休闲。

  盈利丰厚,前景乐观目前该项目尚处于前期阶段。不过,周边地段稍差的所谓“二线海景”联排别墅售价已在10000元/平米以上。据此推算,该项目同类产品的市场价格应该在13000元—15000元/平米左右。我们对该项目的盈利能力的分析结果显示:项目一期的毛利率将达到50%,收益丰厚。

  上调每股NAV估值至17.76元,维持买入我们决定将亿城股份的每股NAV估值由原来的16.68元上调到17.76元。原因在于:第一、我们认为这次的项目收购可以提高公司的价值;第二、公司近期以每股20.29元的价格完成增发,也有利于NAV的提升。估值方面,公司股价与我们估计的每股NAV估值几乎相同。在A股地产股中,几乎是最低的,股价下跌空间不大。相反,如果公司未来能够继续拿到优质的土地储备,将成为股价上涨的催化剂。买入

  风险分析:公司的盈利受项目的结算影响,波动较大。

  进军秦皇岛,布局环渤海

  11月28日,亿城股份(000616)公告以收购项目公司股权并承担债务的方式、以4.3亿的代价获得了秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区总面积为2910亩占地的项目开发权。我们认为,看得见海景的度假型住宅用地也是一种稀缺资源,公司当前以较低的成本进入这个领域,显示出管理层超前的战略眼光和敏锐的市场嗅觉。从现实的角度来看,这个项目将为公司09年以后的盈利增长提供贡献,并部分扫除市场对公司土地储备不足的担心。

  给环渤海富人们造“看得见大海”的房子

  该本项目位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区,总占地面积约为2910亩。地块沿海岸线呈狭长形,南至昌黎县滑沙场、西至沿海公路、北至北京电视台影视城、东临渤海,拥有环渤海一线海景,海滩平缓,海岸线长度达到2.5公里。地块北上依次为黄金海岸滨海区、南戴河滨海区、北戴河滨海区等,向南为翡翠岛国家级海岸保护区。项目所在的秦皇岛黄金海岸拥有优质的沙滩,大面积绿化,丰富的矿泉及地热资源,具备建设成为中国北方高端的滨海度假休闲区的潜力。《中国国家地理》将其评为中国十大海滩。

  公司将这个项目的目标客户定位于环渤海区域内富人们的度假休闲居所。除了自然环境优越以外,交通的便捷也是另一个重要的优势。公司称,从北京走京沈高速经过曹妃甸到项目大约250公里,而从天津的滨海新区经过沿海高速只有1小时的车程。实际上,该项目离北戴河滨海区并不远,而后者已经是一个相当成熟的夏季度假胜地。相比之下,项目所在的黄金海岸虽位置稍远,但仍是一块极具潜力的处女地。只要规划得当,提高项目品质,一定能够吸引到环渤海地区的富人们前去度假休闲。

  项目分为两期开发(一期占897亩,规划建筑面积24万、二期占地2013亩),项目总的容积率为0.4。公司这次收购的是项目一期的土地使用权和二期用地上的森林所有权及一级开发授权。明年,公司还将争取通过招排挂的方式获得二期土地的土地使用权,才能真正拥有整个项目的开发权。不过,由于公司已经获得了土地上的林权,为后期拿地奠定了基础。

  盈利丰厚,前景乐观

  目前该项目尚处于前期阶段,公司也还未开始进行具体的规划和盈利测算。不过,公司称周边地段稍差的所谓“二线海景”的联排别墅目前的售价已在10000元/平米以上。据此推算,该项目同类产品的市场价格应该在13000元—15000元/平米左右。

  成本方面,公司估计获得二期土地的土地使用权大约还需支付20万元/亩左右的地价。我们对该项目的盈利能力的分析结果显示:项目一期的毛利率将达到50%,收益丰厚。当然,二期项目的盈利模式可能更复杂。我们估计,其中应该包含高星级酒店和一些分时度假的公寓产品。收入获取的周期更长、方式更加复杂一些。尽管如此,我们对整个项目的盈利能力还是相当看好的。

  旅游地产已成投资热点

  最近几年,旅游地产已成为房地产开发商的投资热点。在亿城股份之前,富力地产、雅居乐、九龙山、上实集团、中华企业等房地产上市公司也都把目光聚焦到这个领域,而万科开发的十七英里项目更是一个成功的海景住宅开发典范。

  我们认为,吸引如此众多的开发商进入这个领域的主要原因包括:第一、随着中国经济的高速增长,新兴的富豪阶层对第二居所、度假住宅等形式的异地购房需求正在蓬勃兴起;第二、随着政府对环境保护的重视,具有海景、山景等独特景观资源的可供开发的土地越来越稀缺,未来的升值潜力巨大;第三、传统的住宅开发盈利模式已经相当成熟,竞争较为激烈,获取超额收益的机会越来越小。相反,与长期投资并综合运营相结合的旅游地产项目,虽然开发难度大、风险高,但获取超额收益的机会也大。

  总之,我们认为,亿城股份投资这个项目也是看到了普通开发商所没有看到的盈利前景,具有超前的眼光。

  其他项目进展顺利

  公司正在开发的西城华府项目将于下月初开盘,目前客户认购意向踊跃。公司预期,两种不同产品的售价将在18000元平米和24000元/平米左右,均价可能略高于我们之前20000元/平米的估计。苏州亿城新天地项目,11月下旬第二次推盘,售价比9月份提高约700元/平米,幅度约为12%。销售情况仍很畅旺,成交了300多套。目前,该项目累计销售了1000多套,去化速度较为理想。

  上调每股NAV估值至17.76元

  我们决定将亿城股份的每股NAV估值由原来的16.68元上调到17.76元。原因在于:第一、我们认为这次的项目收购可以提高公司的价值。考虑到二期土地的获取仍有不确定性,所以我们还是按比较保守的假设估算其增值;第二、公司近期以每股20.29元的价格完成增发,也有利于NAV的提升。

  需要强调的是,公司未来仍有进一步提升NAV的机会。由于增发的因素,我们估计公司手中仍有将近10亿元的现金,可进一步增加项目储备,提升价值;其次,如果明年二期土地顺利拿下的话,我们将再次大幅上调该项目的增值。

  被遗忘的潜力股,维持买入

  我们认为,亿城股份最近几年的发展可谓稳扎稳打。不仅在北京获得了新的土地,而且先后进入天津、苏州和秦皇岛,跨区域拓展顺风顺水。投资策略方面,公司回避高价拍地,转而通过项目收购合作增加储备。这次的拿地,体现了公司管理层的超前战略眼光和熟练的操作技巧。总之,我们对亿城股份未来的发展趋势持乐观其成的态度。

  估值方面,公司股价与我们估计的每股NAV估值几乎相同。在A股地产股中,几乎是最低的,股价下跌空间不大。相反,如果公司未来能够继续拿到优质的土地储备,将成为股价上涨的催化剂。因此,我们重申“买入”评级。
作者:赵强 光大证券

   搜狐证券声明:本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构,不代表搜狐证券自身观点与立场,建议投资者对此资讯谨慎判断,据此入市,风险自担。
(责任编辑:张雪琴)
用户:  匿名  隐藏地址  设为辩论话题

*搜狗拼音输入法,中文处理专家>>

我要发布Sogou推广服务

新闻 网页 博客 音乐 图片 说吧  
央视质疑29岁市长 邓玉娇失踪 朝鲜军事演习 日本兵赎罪
石首网站被黑 篡改温总讲话 夏日减肥秘方 日本瘦脸法
宋美龄牛奶洗澡 中共卧底结局 慈禧不快乐 侵略中国报告



说 吧更多>>

说 吧 排 行

茶 余 饭 后更多>>