北海房地产泡沫卷土重来？

　　2007年的中国楼市，北海成为引人注目的焦点之一：从3月到8月，北海市商品住房价格上涨幅度持续居首，10月份同比上涨17.7%，仍然名列全国第四。

　　尽管北海市并非省会城市，人口尚不足30万，但北海市上个世纪90年代初就曾遭遇一场狂飙突进的“房地产热”。这场热潮转瞬即逝，使北海市背上沉重的房地产遗留问题的包袱。因为随处可见的“烂尾楼”，北海被一些人称为“泡沫经济博物馆”。今年房价再次飙升，北海房地产市场是否泡沫再现，成为人们关注的话题。

　　
　　政府说法：房价属于“恢复性增长”

　　
　　对于备受关注的房价上涨，北海市给建设部的一份报告称，这是“走出上世纪90年代初房地产市场低谷的恢复性增长”。有关数据显示，上一轮“房地产热”给城市建成区仅30余平方公里的北海留下130多个“烂尾楼”，面积达120多万平方米，而且多分布在城市主干道两侧和重点区域。正是因为这些“烂尾楼”，北海曾被中央某部门前来视察的领导称之为“全国最没有生气的沿海城市”。

　　2003年4月起，在财政部和国家税务总局给予处置房地产遗留问题的优惠政策引导下，北海市全面启动对“烂尾楼”的处置盘活，众多“烂尾楼”通过法院拍卖或市场置换，每平方米价格从200多元到五六百元不等进行确权，续建完工后以千元左右价格销售。到2006年底，“烂尾楼”基本处置完毕。随着这些“存量”旧房的逐渐消化，陆续新建的商品住房价格开始“复苏”。

　　今年上半年，北海市商品住房均价1787元/平方米，到8月份升至2302元/平方米，目前约2500元/平方米左右。业内人士认为，基数低，总量小，也是北海市房价“异动”明显的原因。2007年上半年1787元/平方米的均价与2006年的1639元/平方米相比，增幅达9%，但实际增加金额不到150元/平方米。

　　
　　业内看法：投资性购房是房价上涨主因

　　
　　房价恢复性增长只是一种现象，业内普遍认为，广西确定将北部湾地区作为重点发展的决策，使北海市再度受到关注。来自福建、浙江等地的开发商陆续进入北海，而市民感受最突出的是外地购房者明显增多。

　　从事销售策划的王立说，北海市外地购房者中，来自福建、黑龙江、浙江、上海等地的较多，此外，还有西北、华北及广西区内其他城市。实际上，外地人购房热在2003年就开始出现，价格低廉的续建“烂尾楼”成为上海、浙江等地投资者炒作的对象，一个人购买数套甚至数十套房子的为数不少。统计表明，今年上半年，北海市外地人购房占个人购房总量的57%，首次突破五成，目前保持在60%左右。

　　业内人士认为，外地人到北海投资购房，缘于北海房价的“洼地”效应，尤其是随着北部湾经济区的概念被全国媒体广为宣传，对市场机会敏感的浙江、福建商人将北海作为房产投资的重点。此外，北海当地的旅行社经理、律师、个体老板及一些薪酬较高行业的人士也加入了“炒房”行列。

　　除此以外，其他一些因素对房价起了助涨作用。一是土地价格升值，今年以来，北海市拍卖的土地价格连创新高，每亩从数十万元到逾百万元，最高超过200万元，强化了人们对房价上涨的心理预期。二是一些开发商在房价持续走高的情况下，采取表面高开价，暗中大优惠的做法。三是市场违规行为推波助澜，特别是一些销售人员利用预售到办理房地产证的时间差，自己将房子“买下”后倒卖吃差价，造成供应紧张的假象，刺激房价上涨。

　　
　　房地产泡沫是否重现？

　　
　　随着9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等调控措施出台，北海楼市初显颓势，“十一”黄金周销售寥寥无几，但11月出现反弹迹象，新购住房成交量近6万平方米，而目前除偏远地段及尾楼，新房销售价都在3000元左右，部分楼盘超过4000元。

　　一些业内人士认为，从目前情况看，北海不会重现上一轮房地产“泡沫”，主要原因是房地产业不再是一花独放，旅游与工业的发展，将促使房市由“虚”转“实”。北海空气清新，气候温暖，有“城市氧吧”之称，吸引众多北方人迁居或成为“候鸟型”居民，一些住房会由“投资”转为“养老度假”。此外，记者了解到，今年以来，北海市房屋租赁价格上涨明显，普通三房一厅由原先每月三四百元升至六七百元，主要租户为落户工业企业的职工。一些以东部产业转移企业员工为对象的楼盘，也出现较为旺销迹象。

　　然而，对于北海这样楼市总量较小的城市，外地人大量购房蕴涵较大风险，价格上涨过快后，使得以居住为目的的购房者“废然而退”，甚至城市也被炒房者“绑架”。此外，由于住房的区域性特点，如果上涨幅度过高，与收入落差过大，就会成为敏感的社会问题。

　　2007年10月，一个占地930亩的廉租房项目在北海动工。北海市房地产交易中心一位负责人说，政府加快廉租房的和经济适用房建设，是对房价间接但却是最有效的调控措施。任何一个城市的廉租房或经济适用房，都是那个城市的房价标尺，在解决困难群众“住无所居”问题的同时，将打破开发商涨价无谱的局面。

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