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实际利率偏低促使资本流入楼市 近期住房需求加速上涨

  实际利率偏低促使资本为追求保值增值而不断流入楼市,加快了住房需求的增长

  近期住房需求加速上涨的原因

  长期来看,支撑我国住房需求增长的因素主要包括:第一,国民经济多年持续稳定的高速增长,居民收入持续增加,为住房需求的实现提供了经济基础。

第二,2000-2020年,我国人口年龄结构中25-45岁群体所占比重最大,根据我们和国家统计局的抽样调查数据分析,25-45岁群体是购买住宅的主要群体。第三,我国已经进入快速城市化时期,1996年,我国人口城镇化率超过30%,按照城市经济学理论,我国自此进入快速城市化阶段。1996年以来,我国人口城镇化率每年增加1个百分点左右,每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。这3个因素是保证我国住房需求长期增长的根本基础,并且由于它们的稳定性,其所带来的住房需求增长也应该是稳定的增长,如果短期住房需求增长出现快速的上升或下降,则一定是另有原因。

  2007年6月以来,我国商品住宅市场需求出现持续快速上升态势,1-9月,商品住宅施工面积同比增长了23.6%,远远小于同期商品住宅预售面积42.5%的增幅,而且2007年以来在商品住宅施工面积增幅保持平稳的状况下,预售面积增幅逐月增加,显示了商品住宅市场需求快速增加,8月份以后,商品住宅现房销售面积的增长也超过了同期商品住宅竣工面积的增长,供求矛盾不断加剧。5-9月,70个大中城市商品住宅同比销售价格指数分别为106.6、107.4、108.1、109、110,指数逐月增加达到两位数的涨幅。

  分析近期宏观经济层面的变化,与促进住宅需求增长相关的因素主要有:

  第一,流动性过剩。根据2006年我们对普通住房购房群体所作的抽样调查,全额付款和贷款购房分别占购房人的50%左右,可见,银行贷款对支持购房需求有非常重要的作用。2007年,由宏观领域流动性过剩引发的资金充裕,助长了住宅市场的需求增长。央行公布的数据表明,截至2007年9月30日,商业性购房贷款余额为4.62万亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期提高5.2个百分点。其中,个人购房贷款余额2.86万亿元,比年初增加5924亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。另外,住房公积金委托贷款增长较快,6月末余额达到4002.6亿元,同比增长31.9%,比个人住房贷款增速高7.1个百分点。

  第二,通货膨胀预期增加。2007年6月以来,CPI指数持续走高,6-10月分别为4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%,不断创出近年新高水平。对应CPI数值,利率水平明显偏低,虽然经历了5次加息,但目前一年期存款利率仍然只有3.87%,没有改变负利率的状况。实际利率偏低促使资本为追求保值增值而不断流入楼市,加快了住房需求的增长。

  第三,在住房价格不断上涨的预期下,部分消费者选择提前购房、投资需求和投机需求增加,都促进了当前住房需求的增长。2007年第四季度,流动性过剩和通货膨胀预期增加都难以有明显改变,影响短期住房需求增长的因素来源于9月末央行发布的359号文,通知中对个人住房贷款进行了严格规定:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但贷款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。在这项政策严格实施的条件下,预计第四季度商品住宅的需求增长将可能受到抑制。

  

(责任编辑:李瑞)
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