完善金融服务体系 保障百姓安居

　　规范发展个人住房贷款业务，关键之一是解决好担保问题。针对个人住房贷款期限长、不确定因素多的特点，为解决中低收入家庭自我担保能力弱、出现不良贷款后抵押物处置难、银行资金回收难以保证等问题，2000年5月，建设部、中国人民银行联合下发《住房置业担保管理试行办法》，建立了个人住房担保机制。

　　住房置业担保机制的引入，不仅活跃了个人住房贷款市场，促进了住房消费，也降低了银行贷款风险。显然，建立、健全和完善金融风险防范担保机制有助于个人住房信贷规范健康发展。

　　住房是人类最基本的需求之一，是关系国计民生的重大经济和社会问题。对我们来说，关于“住房”有太多的记忆和故事。从公有住房实物分配制度的“福利分房”，到公房出售和补贴出售住房，再到允许私人建房、买房和拥有住宅，直至完全向货币转化的与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度确立。近半个世纪以来，我国一直都在为“解决人民住房需求”进行着不懈的探索和努力。

　　新的住房保障包括住房公积金、经济适用房和廉租住房三大体系。其中，住房公积金是所有行政、企事业单位和单位人的长期住房保障储金，它用于职工购、建和大修住房使用并在其不足时申请住房公积金担保贷款。住房公积金制度更是积极带动了个人住房商业贷款市场的形成和繁荣。公积金制度有力推动了住房制度的改革，并成为住房金融体系的重要组成部分。

　　作为普通职工住房保障的基础政策，公积金制度已成为广大职工提高住房支付能力、减轻还贷压力的保障性资金，为普通市民改善住房条件奠定了政策和资金基础。世界银行和亚洲银行的最新《中国经济分析报告》也指出，中国城镇实行的住房公积金制度可以用来为中低收入群体提供能承受的住房融资。

　　上海的住房公积金制度1991年建立，1992年发放全国第一笔住房公积金个人购房贷款。截至2006年4月，上海先后有8万个单位、550万职工成为住房公积金制度的参与者和受惠者。上海市民的居住条件发生了实质性变化，人均住房面积从6.4平方米跃升至21.3平方米。

　　建立专业担保机制 构筑风险防范屏障

　　得益于上海国民经济的快速发展和各项刺激住房消费政策的实施,以及日益健全的房地产市场运行体系，上海房地产市场一直保持持续发展。其中，房地产金融的支持，房地产金融服务体系的完善，尤其是住房置业担保业务较早和迅速的开展，成为住房消费市场发展的有力助推。

　　上海住房置业担保起步较早。1997年4月为搞活房地产二、三级市场，盘活总量，联动消化增量，率先在长宁区成立了住房置换公司。之后，有十余家置换公司相继成立，主要为区域内个人购买存量住房的贷款提供担保业务，直至2000年《住房置业担保管理试行办法》出台。

　　遵循“试行办法”，2000年7月，经上海市人民政府批准，由上海市公积金管理中心牵头成立了上海市首家市级专门从事住房置业担保的“上海市住房置业担保公司”。如今，上海市住房置业担保公司已成为国内注册资本最多、业务规模最大、经营管理规范的住房贷款担保机构之一。公司现有注册资本5亿元，在全市设有14家分公司和一个转按揭中心，为市民提供价格低廉、优质便捷、保障多样的贷款担保服务。截至2007年10月，公司累计受理个人住房公积金贷款担保808.64亿元，个人住房商业性贷款担保219.47亿元，累计支持66.37万户居民实现贷款购房面积6639.75万平米，业务涉及“住房公积金贷款”、“住房组合贷款”、“住房商业性贷款”、“二手房转按揭”等领域。作为上海市惟一一家市级从事住房公积金贷款担保和住房商业性贷款担保机构，上海市住房置业担保公司在促进本市个人住房贷款业务发展，防范和化解住房贷款风险，推动上海市房地产金融市场健康发展等方面作出了积极贡献。

　　专业担保机制确立之前，上海公积金个人购房贷款一直采用抵押方式发放贷款，也就是借款人将所购住房抵押给银行后获得贷款，公积金管理中心每年向银行支付风险金。伴随着放贷量的迅猛增加以及公积金管理、贷款规则要求和银行放贷风险责任矛盾的日益突出，建立专业风险防范机构，化解公积金贷款风险和强化公积金管理中心的管理职能如箭在弦。住房贷款担保机制介入后，实现了公积金贷款由抵押担保向保证担保的转变。公积金贷款申请人将贷款所购房屋抵押给担保公司，担保公司为借款人提供全程的、不可撤销的连带责任担保，当借款人在合同规定的债务履行期未偿还贷款时，担保公司作为担保人在其保证范围内先行向公积金管理中心偿还债务。通过连带责任担保这一方式，公积金管理中心由原先的公积金贷款惟一风险承担者转变为最后承担者，住房公积金贷款可能出现的大部分风险由担保公司承担。而担保公司凭借专业化管理和雄厚的资金实力，通过加强风险管理、提取风险准备金和未到期责任准备金等方式，不断增强自身抵御风险的能力。市场化、专业化的住房置业担保机制的确立，标志着住房公积金贷款机制的逐步完善。作为公积金贷款担保的坚实屏障，它不仅保障了上海住房公积金贷款的安全运行和健康发展，也为市民安居提供了制度和物质保障。

　　创新服务理念 实现健康和谐发展

　　传统的抵押贷款，借款人必须将购买住房进行保险。但是不轻的保险费却没有承担相应的责任使借款人受益，尤其是当借款人发生意外的时候。因此，购房者一直对此颇有微词。为了切实保障购房者的自身利益和体现担保制度的可靠性，上海市住房置业担保公司运行之初，就针对当时住房贷款保险费偏高、责任偏轻的状况，在全国首创为借款人提供三项保障责任，即借款人还款期内意外死亡或完全丧失劳动能力剩余债务承担，抵押物全部毁损剩余债务承担和因生活特困贷款逾期罚息承担。这一“雪中送炭”措施的实施，赢得良好社会评价，也引发了住房贷款保险的根本性变革。7年来，上海市住房置业担保公司已为101户遭遇意外事故的借款户免除债务，其中大多数是工薪阶层的普通家庭，累计免除债务金额816万元。

　　建设多层次的住房保障体系，向中低收入家庭倾斜政策，加快解决城市低收入家庭住房困难一直是政府强调和主导的。为了进一步减轻借款人经济负担，担保公司努力践行着一个负责任企业的社会责任感。为此，公司主动降低担保费标准，并对购买经济适用房的中低收入家庭提供更多优惠措施。2003年，公司积极响应《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的有关精神，对上海市重大工程配套商品房的购房贷款者，以及被认定为本市中低价普通商品住房的中低收入家庭的购房贷款提供包括担保费优惠在内的3项优惠政策。2007年9月，公司在原有担保费率基础上进一步降低收费，对购买90平米以下的公积金贷款担保费采取9折优惠，对购买90平米以上的公积金贷款担保费采取95折优惠。如今，进一步扩大担保范围和责任的有关措施正在加紧研究当中，以便为百姓购房提供更多实质性保障，为促进和谐社会建设尽自己更多的力量。

　　几年来，上海市住房置业担保公司在防范公积金贷款风险、为广大普通购房百姓提供多样保障的做法，得到了主管部门、同行以及社会的认可和称赞。中国住房制度研究会在《房改研究通讯》上，对上海市运用担保方式探索公积金贷款风险防范新机制给予介绍，国家有关领导还作出批示给予肯定。在2006年6月举行的上海市住房公积金制度创新与发展高峰论坛上，上海市公积金管理中心主任万曾炜在发言中表示，上海市住房置业担保公司在防范公积金贷款风险、加强贷后催逾管理、提高贷款资产质量等方面卓有成效，并具有可贵的借鉴作用。

　　在上海“十一五”规划中，上海的公积金将实现归集1500亿，公积金缴存覆盖率85%，贷款逾期率控制在0.02%。而社会效益指标方面，可改善住房条件的受益市民将达到200万人。面对新的机遇和挑战，上海住房置业担保公司将继续发扬创新务实、科学发展的时代精神，不断完善公积金担保服务和扩大贷款担保业务，充分发挥风险管理专业优势，进一步提高管理水平，为完善公积金贷款风险防范机制和促进房地产金融市场的健康发展大胆创新、勇于实践，为促进社会和谐发展，为圆百姓“居者有其屋、有好屋”的愿望一如既往，奋勇前行！

　　健全防范管理制度 化解担保风险隐忧

　　就住房置业担保而言，风险防范能力好比木桶最低的木板，它的高低最终决定木桶能放多少水。作为专业住房置业担保公司，将公积金贷款的不良率控制在较低水平，有效保障公积金贷款的资产质量，是其安身立命之本。它在金融领域的服务意义也在于此。

　　上海市住房置业担保公司接受上海市公积金管理中心委托，承担全市公积金贷款的风险管理，包括逾期贷款垫付、逾期贷款催收、债务重组、司法诉讼、抵押资产处置等内容，责任重大自不必说。经过艰苦探索和不断实践，上海市住房置业担保公司建立了一整套科学严谨的贷前审查、贷中跟踪、贷后管理的控制手段，通过将风险防范关口前移，实现了贷前、贷中、贷后的全过程管理。在逾期贷款催收方面，为了落实清逾目标，提高清逾效率，公司建立了灵活多样的用工考核激励机制。而伴随着企业不断培育和形成的开拓创新、合作奉献的企业文化感召，一支作风扎实、战斗力强的清逾队伍也日渐成熟。担保公司清逾运作机制灵活、成本较低、见效快速的优势得到充分发挥。最新数据统计，截至2006年，公积金个人购房贷款累计余额中，逾期率仅为0.136％。，远低于建设部规定的全国住房公积金个贷逾期率1.25％。的控制标准。这其中，作为防范金融风险担保中流砥柱的上海市住房置业担保公司起到了重要作用。

　　自《住房置业担保管理试行办法》颁布七年来，各地住房贷款担保机构从无到有、从小到大，由探索到发展，全国住房置业担保机构担保贷款已经超过两千亿元。七年来，住房置业担保领域也出现了许多新情况、新问题，有的已经影响到行业的进一步发展。比如行业定位如何进一步明确、担保机构的担保能力及风险水平如何测算、如何进一步创新担保产品和服务，更好地为中低收入家庭购房提供担保服务等。建设部已在近期就住房置业担保发展的有关课题成立课题组，进行专题研究。保证住房置业担保机构的健康发展，不仅关系到担保公司自身长远发展，还关系到住房公积金及银行信贷资产质量、金融市场的稳定，关系到房地产市场的持续健康稳定发展，关系到百万户居民的担保责任能否得到落实。住房置业担保的不断完善，将为住房置业担保机构创造更好的政策环境，提供更广阔的市场发展舞台。这项意义深远、关乎国计民生的个人住房贷款担保事业的发展将会更加健康、完善。