二套房认定标准之争：尘埃落定

　　继日前人民银行、银监会联合发布房贷新政之后，近日，人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步明确新政中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，并重点明确了第二套住房认定标准。

　　今年9月27日，人民银行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　事实上，在当前我国房价持续上涨，房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多的形势下，监管层采取保护自住房需求、抑制投机的方式来遏制高房价,进而规范房地产市场的发展，被认为是当前房地产市场调控应有之主线，而房贷新政的出台也由此被认为是十分必要与及时的。该通知出台后，社会各界普遍叫好，也有部分拟购第二套住房的人选择观望或退避，部分城市二套房交易量明显变小、房价趋于回稳。可以说，该政策对稳定房价预期、遏制房价上涨正在发挥积极的调控作用。

　　然而，由于相关的实施细则并未出台，社会各界对于第二套住房如何认定等问题展开了热烈讨论：购买第二套住房，是以户为单位，还是以个人为单位作认定标准？如果过去已经用按揭贷款购买了商品房，现在贷款已经还清，再次购买时，算不算第二套住房？原来按揭买过一套商品房，现在觉得小，或者因其它原因要重新买一套，即便卖掉旧房重买，也就是所谓改善性需求，算不算第二套住房？……诸如此类问题，由于缺乏一套正式的认定标准，使公众和各家商业银行感到莫衷一是，致使一度被寄予厚望的新一轮房贷调控隐隐显现“空调”之忧。

　　与此同时，各商业银行纷纷制定了各自的执行方案，由于在第二套住房认定标准上存在的分歧，出现了各自为政、尺度不一的现象。目前大体上形成了两派：一派是中小银行为主采用以个人为单位来界定“第二套住房”；另一派是建设银行提出的采用以户为单位来界定“第二套住房”，并且显现出其它三大国有商业银行都有采用这种界定方式的趋势。

　　“二套房认定标准不一，可能引发经营混乱和无序竞争”，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出，一方面，四大国有商业银行倾向于采用以户为单位来界定“第二套住房”，该措施大大提高了申请个人房贷的门槛，必然会导致一部分客户流失；相对而言，中小银行出于自身资金实力和客户资源等方面的考虑，往往倾向于采用以个人为单位来界定“第二套住房”，其所带来的相对低门槛则会吸引四大行所流失的这部分客户。如此一来，就会发生中小银行倒逼国有商业银行的现象：即导致国有商业银行在执行通知中的规定时，采取一些规避措施，甚至是违规违法措施进行房贷发放来防止客户的流失，最终会对监管当局的政策起到抵消作用，这当然也就违背了通知的初衷。

　　他由此认为，统一和明确“第二套住房”的认定标准，既可以防止各商业银行采用不同界定标准从而导致操作过程的混乱，同时也给市场投机者们一个明确的信号，那就是：央行、银监会对房地产投资(投机)的控制绝不手软，也不会留下政策漏洞让投机者们有空可钻，最终达到通知所期望的效果。而将“第二套住房”的界定标准统一到以借款人家庭为单位，显然有利于使政策效果更为显著地发挥。

　　业内资深人士则表示，目前银行之间相互查询个人信贷情况还比较容易，但由于民政局与其它相关部门还没有实现联网，因此以家庭为单位认定“第二套住房”还需要一个过程。未来随着央行征信数据库基础资料的不断完整化，这一标准的认定将更为容易。