货币政策从紧对楼市影响巨大

　　中央经济工作会议明确了２００８年的经济工作的基调：坚持稳中求进，保持经济持续平稳较快协调发展，把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。为了实现上述两项的任务，２００８年宏观经济政策将出现显著的变化，就是在实行稳健的财政政策同时，实行“从紧的货币政策”，即货币政策将出现重大的转向。

　　近１０年来，央行一直采取的是稳健的货币政策，直到２００７年二季度才改为“适度从紧的货币政策”。而这次又去掉了“适度”两字。也就是说，在稳健的财政政策的同时，２００８年的货币政策，不仅会从量上收紧，而且也会从价格上来收紧；不仅会对年度货币投放进行总量控制，而且会对季度甚至月度投放进行控制。比如有消息称，央行近日发文要求各商业银行按季度上报明年新增贷款目标，并考虑届时向贷款超标银行发行定向央票等惩罚性措施。对商业银行的信贷规模管制估计也是从紧货币政策重要方面。同时，人民币升值也是从紧货币政策的一个方面，但这方面的动作不会太大。

　　那么，货币政策为何会转变？它对房地产市场意味着什么？

　　２００３－２００６年，全国各项贷款分别增加了２７７０３亿元、１９２０１亿元、１６４９３亿元及３０６５７亿元，同比增长分别为２１．１％、１２．０７％、９．２６％、１５．７５％。特别是到了２００７年，到１０月份就达到３．５万亿元以上，同比增长１７．６９％，不仅远远超过年初增长目标，而且也是历史上总额最高及增加额最多的一年。

　　银行信贷快速扩张不仅使得金融市场流动性泛滥，而且使大部分过剩的流动性从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市等资产价格不断上涨。有数据显示，由于今年国内股市快速上涨，可能使大量的银行信贷资金流入股市，不仅吹大了股市泡沫，而且也在酝酿着金融风险。同时，银行资金也大量流入的房地产市场，使国内房价快速飚升。国家统计局公布表示，今年房价指数节节攀升，特别是到１０月份房屋销售价格上涨９．５％，深圳三季度房价上涨达２０．２％，北京、宁波和杭州上涨幅度也都超过了１０％。资产价格的上涨反过来拉动了房地产贷款的快速增长，９月末，全国商业性房地产贷款余额４．６２万亿元，特别是居民购房贷款余额２．８６万亿元，比年初增加５９２４亿元。也就是说，今年房价是历史以来上涨最快的年份。

　　大量货币流入金融市场也是今年以来物价快速上涨的动力源所在。因此，稳定物价成了明年经济工作最为重要的任务。而货币政策从紧也是稳定物价最基本的方式。

　　随着ＣＰＩ上升，今年以来居民储蓄存款利率一直处于负利率水平上。今年８月１４日之前，负利率曾高达３．８３６％。到１０月份，通过央行多次加息及利息税降低，负利率仍处在２．８２３５％水平上。即使以全年ＣＰＩ计算，如有机构预测为４．５％，那么２００７年居民储蓄存款的负利率也在２％以上。可以说，居民存款的负利率不仅容易扭曲整个金融市场的价格机制（因为一年存款利率是央行基准利率），而且也会造成整个社会财富分配不公，扭曲市场价格机制，改变市场的行为预期，从而可能增加整个经济的震荡与混乱。

　　正是在上述背景下，政府提出了从紧的货币政策。从紧的货币政策主要表现在以下几个方面，一是强调通过市场化工具来进行宏观调控，加上稳健的财政政策，以往所谓的行政性宏观调控工具则将淡出。二是主要工具有存款准备率、公开市场操作、央行票据等。同时，根据中国的实际情况，已经多年不用的信贷规模管制可能又会大行其道。有机构预测，２００８年银行信贷增长目标估计会降低到１３％的水平上。尽管如此，若２００７年年底银行信贷规模上升到３．７万亿，增长１３％仍然会达到４．１８万亿，规模总量仍然很大。

　　货币政策从紧在价格上的工具有利率和汇率。提高利率应该是２００８年使用最频繁的工具。因为，稳定物价、纠正居民储蓄存款的负利率是央行的基本职责。因此，如果明年ＣＰＩ保持在２００７年的水平上（恐怕不容易，除非从紧的货币政策真正到位），要让居民的存款利率为正就得上调利率近２％以上。即每次上调０．２７％，至少要上调利率７次多。可见，从紧的货币政策在提高利率水平上发挥的余地很大。

　　至于汇率，估计会维持２００７年的上升幅度，特别是今年人民币兑美元升值主要是由于美元的下跌。如果２００８年美元跌势逆转，那么人民币升值压力就会减小。而在本文看来，人民币升值的国内市场要素内在化更为重要，这是减小中国贸易顺差的根本所在。所以，人民币汇率不会成为货币政策从紧的主要工具。

　　２００８年从紧的货币政策无论是量上还是价格上的从紧，对房地产市场影响将是巨大的。因为，房地产是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。房地产市场对金融支持的依赖不仅体现在房地产供给端的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且作为房地产需求方的投资者对货币政策也十分敏感。

　　一些大的房地产开发商或许会认为，随着这几年企业实力增强，对银行信贷依赖程度在减弱，它们有自己的资金实力，特别是当它们能够从股市获得大量的资产时，更会觉得有恃无恐。实际上却并非如此。比如说，目前房地产开发商“捂盘”、“捂地”现象，如果不是大量银行信贷流入，不是一些开发商采取种种不正当的方式套取银行信贷，也就不会发生。因为，对于房地产这个高风险行业，没有一个开发商会用自己的钱如此豪赌。

　　更为重要的是，房地产市场的需求方也依赖于银行信贷资金的支持。可以说，这几年如果没有住房按揭贷款，房地产市场恶性炒作就不会发生。今年前１０个月，个人住房贷款就达到近７０００亿之多。从紧货币政策不仅要像３５９文件所指出的那样，严格限制今年十分流行的转按揭、加按揭，而且要严格限制房地产的投资与炒作。也就是要改变以往房地产投资享受自住购房的信贷优惠政策，从而大大提高房地产投资炒作的成本。面对这样的风险，市场的预期就可能改变。如果不少投资者淡出房地产市场，那么市场需求立即会发生根本性的变化。

　　现在不少房地产企业还沉浸在过去的欢乐中，就是没有人想过房地产的繁荣是建立在什么样的基础上的。今年下半年，银行信贷政策对房地产只动了一点点真格的，就让不少地方的房地产市场发展巨大的变化。那么，２００８年整个货币政策的从紧要真落实下来，房地产市场的投资与投机岂敢不闻风而动？而这种变化自然会引起与房地产及关联产业的调整，整个固定资产投资过热就会得以缓解，稳定物价的目标也就会实现。

　　总之，从紧货币政策对房地产市场将产生巨大的影响，特别是对于房地产的投资者来说，其面临风险会更大。如果没有人来接盘，而住房的出租收益又不能抵上按揭成本，其风险也只能是由自己来承担了。