央行和银监会终于统一了二套房的定义。但是新的问题又冒出来了。
一些商业银行人士说,假设借款人原本在外地已经拥有房产,那么他在第二个城市再买房用于自住是否算是第二套房,如果算,不是打击自住吗?
另一个银行人士提出的问题是,按照补充通知规定,如果借款人的家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行(借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果),但商业银行如何衡量当地平均住房水平呢?又如何衡量家庭人均住房面积?如果户口上只有一人人,但却是一家三口都住里面,怎么算人均面积?
此外,外资行人士没有加入央行征信系统,它不是漏网之鱼吗?
乍一听这些问题都有道理,但深入分析就能明白,如果商业银行能够准确理解政策的偏紧精神,这些问题就都不是问题。
问题是,正像开发商没有积极性执行"70/90"政策一样,商业银行在自身利益和政策执行上亦存在不一致。
事实上,自9月27日央行和银监会共同发布通知、提高第二套以上住房贷款的首付比例和利率水平之后,关于二套房如何界定所发生的一系列事件,就显示了这种微妙的冲突。
由于银行对认定单位理解不一,10月中旬,监管部门曾齐集五大国有商业银行信贷部门负责人,就"第二套房贷"的认定单位问题召开联席会议。据参会人士透露,会议就"第二套住房"的认定标准达成共识,一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二是已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。三是夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的,再贷款购房需算作第二套住房。
此后,上海银行同业公会亦召开了讨论会,基本达成一致,为抑制投机炒房,上海地区房贷政策将统一以"户"为单位认定第二套房。"不过,这个会议达成的精神最终还是要上报监管部门,因此并未最终执行。"参会人士透露。
尽管精神归精神,上海银行界中,实质上也未执行所谓的同业公会达成的共识,而是各行其政,当然,五大行中仍有银行是以户为例。
但一位国有商业银行人士却道出了银行执行政策真实的一面。他说:"你很难说,最后到底谁是按"户",谁是按"个人",如果是资质好的客户,商业银行因为担心逼走客户,肯定会放松政策来留住他,如果是不好的客户,第二套房别说提高首付,基本上也不愿意贷。"
这句话能根本地反映国有商业银行在信贷政策上的取向。按照商业银行的风险管理和业务拓展策略,他们是选择还款能力较好的优质客户,而不是参照他是否有几套房子,甚至某种程度上说,二套房的客户比首套房客户,更具有还款能力。
这显然与二套房政策出发点有所冲突。在商业银行看来,二套房政策是打击投机需求,抑制投资。在几次联席会议后,各个商业银行在执行政策层面内心复杂,"最怕的是别人不一样,那样不是吃亏了吗?但是也怕全"一刀切"了,那样的话,中国就搞一个银行好了,也不用市场竞争了。"另一位商业银行人士说。
也正是如此,在二套房政策出台很长时间内,大部分的商业银行是倾向于按个人划分第二套房。从这个角度讲,此次监管部门统一了二套房看法,是具有积极意义的。
但一些分析认为,如果说二套房政策出台对房地产市场暴涨起到一定抑制作用,倒不如说,更大的原因是来自于年底各大商业银行贷款额度不足。
记者从商业银行获悉,截至今年11月末,一些股份制商业银行房贷增速都超过了50%,有些银行房贷增量甚至是去年的两倍,超速使商业银行在年末无贷可放,由此抑制了很大部分需求。
现在,各大商业银行已经开始制定明年的贷款计划,新一轮市场争夺又将开始,贷款很可能重新松开口子。"我们认为房贷还是没有风险的,到明年,各个银行还是会把房贷作为个贷重点,肯定还是要争抢市场。"上述人士说。
正如一位政府研究人员表示,"单纯依靠银行政策来抑制房价,是不能达到效果,只能是以时间换空间,为新的政策赢得空间。"
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