贷款结清，再贷款购房仍算“第二套”

　　晨报记者李强

　　央行、银监会在“第二套房”界定标准上再抛“重磅炸弹”。央行、银监会有关方面负责人昨天表示，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

　　业内人士担心影响改善型购房者

　　上述标准无疑要比以“家庭”认定第二套房更具杀伤力。此前，几乎所有商业银行的房贷细则均认定“已结清银行贷款的购房者，如再贷款购房，仍可享首套自住房待遇，利率可下浮”。房地产及银行业人士认为，按照监管层这样的解读标准执行，那么相当数量的房地产需求将被打压，首当其冲受到限制的，可能是那些改善型购房者，这部分人以都市白领群体为主。

　　央行、银监会前天下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（简称452号文），进一步细化了第二套房认定标准。央行、银监会有关负责人就“452号文”答记者问时曾表示，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。但是，这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

　　当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

　　除此之外，央行、银监会昨天强调，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。该负责人表示，这样规定既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。

　　央行、银监会于今年9月27日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（即房贷新政），明确规定：对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷利率在基准利率基础上提高10%。

　　沪上某股份制银行房贷部负责人表示，监管层之所以这样要求，显然是为了打击投资购房需求，而且，商业银行房贷利率的定价以及贷款首付比不断上浮，将成为必然趋势。

　　卖房后贷款购房是否算“第二套”尚未明确

　　截至目前，沪上尚无商业银行出台最新的房贷细则，不过，按照监管层最新的解读精神，原来银行出台的房贷细则可能作废。部分银行房贷业务管理人士表示，此次央行、银监会的“补充通知”已经相当明确，其实各家银行只需转发执行“452号文”即可，没必要再单独出台房贷细则。

　　不过，像把首套自住（曾贷过款）房先卖掉，然后贷款购房的，是否也将按第二套房贷政策执行，这样的疑问仍需进一步明确。部分银行表示，商业银行对于这种情况可能会区别对待，如果收紧信贷的话，一样会视为“第二套房”。另外，按照原来的贷款政策，未纳入第二套房审批的贷款（即已结清再贷款），如果目前正处在贷款的办理阶段，银行将如何处置呢？对此，沪上银行的答复分两类：以贷款审批时间为准，或以贷款放款为准。多数银行认为，即便房贷合同已经签订，但如果未放款，意味着贷款环节仍没有全部完成，那么就有可能重新审批、定价。

　　对于监管层此番解读，有人士提出质疑，认为那些本已身负贷款的购房者，再贷款购房进行投资，承担双份甚至更多的月供，才是银行风险所在，政策调控的对象应该是这个群体。而已结清贷款的客户，一般都有足够的还款实力，银行再贷款的风险不大，不该放弃这部分优质客户。

　　“452号文”主要内容

　　明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。

　　明确已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但须提供相关证明。

　　明确对已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也应按照《补充通知》有关规定执行。

　　要求商业银行应切实履行告知义务，要求借款人如实填写相关信息，对于填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其贷款申请。对于出具虚假信息、提供虚假证明的并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。