各大机构解读房贷新政：关键在于落实

　　　从这几年的情况来看，几乎是国家每出台一项新的调控房价政策，都只是短暂地让房价有所波动。但一段时间后，房价不降反升，甚至愈来愈猛，造成房价愈调愈高的状况，其关键在于政策的贯彻落实。央行、银监会的《补充通知》，显然明确了第二套房的界定标准，可以抑制住房的投机性需求，有利于我国房地产市场的长远健康发展。

　　申银万国：鼓励自住 打击投资

　　政策意图进一步明确，鼓励自住需求，打击投资需求。《补充通知》进一步明确了对第二套房或多套房的认定标准，由此可见政府打击住房投资需求的政策意图非常明确。但是，政策同时也强调人均居住面积低于平均水平而再次申请房贷的，仍可比照首套自住房贷款政策执行，显示意在鼓励居民改善住房条件的合理需求。

　　市场观望情绪仍将维持，但不会改变长期向上趋势。《补充通知》的出台使得9 月新政所导致的市场观望情绪将继续维持，各地特别是前期房价涨幅过大的，未来1-2 个月成交量将继续走低。而短期内房价的核心驱动因素将取决于各地投资性购房的比重和对信贷环境的依赖程度。一旦投资客因为资金链条紧张开始大量抛售住房，房价下跌的压力将会变大。我们判断，由于深圳投资性购房比重前期已经超过50%，因此，未来一段时间价格将继续走低，但下跌的空间也仅在20%左右；而包括上海、北京在内的其他城市，投资性购房比重有限和投资者资金规模的相对充裕将导致短期内房价滞涨的概率大于下跌。

　　从长期来看，行业向好的因素并没有发生根本逆转。我们的理由是，土地供给紧张、居民购买力提升、住宅郊区化和小户型化趋势、国内资金相对充裕以及负利率环境等推动房价上涨的因素依旧存在。我们依旧看好房地产市场长期趋势。

　　广发证券：短期回避 长期看好

　　通知的主要内容是明确了二次置业的定义，将使目前市场上部分改善居住条件的需求受到抑制，同时投资投机需求也将得到遏制。目前市场供不应求的局面将有可能缓解，房价快速上涨的动力将有所减缓。

　　12月8日，中国人民银行上调存款准备金率1个百分点，这给明年货币政策埋下从紧的信号。对于与金融机构密切联系的房地产公司来说，明年面临着银行信贷紧缩的问题，部分公司将面临贷不到款或贷不足款的境地。而随着央行对二次置业的明确定义，市场中一些需求将受到抑制，房地产项目的销售速度将有可能放缓，房地产公司的现金回流速度将降低。这将影响到部分企业的资金安排，进而对经营活动产生负面影响。

　　面对目前的行业境况，我们的观点是，首先从长远角度看，房地产仍是较好的投资行业，但由于受到政策影响较大，短期内投资风险较大；其次以投资大型公司为主，大型公司规模较大，融资能力较强，销售能力较强，应对风险的能力比其他公司略强。

　　国信证券：仍维持行业“推荐”

　　在巨大刚性需求和人民币升值的推动下，房地产行业上升的整体格局不会改变，政策出台的确可以在短期内抑制一部分投资性需求及房价上涨的节奏，但是难以改变供不应求的局面。通过信贷杠杆来平抑投机需求的过快增长，将有利于房价的稳定，从而增强自住人士和长期投资者对买房及行业的信心。短期看，《补充通知》的出台，对短期投机的炒房客心理有较大负面影响，但首次置业的及有提升居住品质并兼顾长期投资需求的多次置业者对利率杠杆的敏感性并不高，《补充通知》对其购房决策影响有限。

　　调控政策将促使行业优胜劣汰加剧，龙头公司仍将凭借规模和品牌优势获良好发展。当市场面对调控压力不断加重的局面时，一些管理水平差、产品定位不清晰的企业将有被淘汰的可能；而行业内的龙头公司因具备先发优势和较强的核心竞争力，总会成为调控中的生存能力最强者。我们认为，在调控趋严、信贷紧缩的背景下，行业洗牌将加速，市场将上演“强者愈强”的马太效应。调控有助提升整个板块的投资价值，我们仍维持行业“推荐”评级。

　　招商证券：房地产行业谨慎乐观

　　本次一系列调控，其严格程度要远远高于2004年以来的的各种调控手段。但考虑到房地产作为国家支柱性行业，牵一发而动全身，调控的目的是为了稳定房地产价格；人民币对美元升值、对内贬值的效应使得居民更愿意选择房地产作为保值增值的工具；第三，居民可支配收入的增加以及对住房条件改善的要求将会使得我国的房地产市场长期看好，我们对2008年房地产市场保持谨慎乐观的心态。我们认为开发能力强、融资能力强、杠杆比例较低的龙头开发公司将有效地抵御宏观政策风险。

　　央行确定第二套房贷款以家庭为单位

　　为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，维护政策的严肃性和有效性，人民银行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，近日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)，进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，并于12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。

　　会议重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。