名流置业：巨大土地储备酝酿爆发性盈利增长

　　东方证券研究所 贺晓梅

　　土地储备对于地产行业具有决定性意义，充足的土地储备是地产企业生存和发展的基本保障。尤其在土地资源稀缺而市场需求广大的严峻现状面前，名流置业所拥有的及签定意向书的土地储备——560多万平方米的可开发建筑面积——可至少满足企业5-8年的开发需求，巨大的土地储备成为名流置业面对市场竞争的制胜法宝。

公司预计2007年净利润同比增长150%-200%。

　　名流置业公开增发情况

　　名流置业本次公开发行不超过30,000万股，筹资额为30亿元，按10：2向老股东优先配售。本次募集资金投资开发的五个地产项目：北京“名流广场”；惠州“名流印象”；惠州罗浮山“名流假日”一期；武汉“名流•人和天地”润和园、沁和园；芜湖“名流吉和广场”，募集资金投向项目地价成本低，所在区域市场景气有望持续高位，销售前景良好，产品种类齐全、抗风险能力较强。例如：惠州罗浮项目楼面地价不超过800元，武汉润和园和沁和园项目楼面地价不超过1000元。预计这些募集资金投向项目都将是公司未来的主要盈利项目。

　　2007年10月30日公告，由于公司开发的武汉“名流•人和天地”项目的销售较上年大幅增长，各项目均按计划完成销售。随着募集资金投入在建项目，加之地产行业直接受惠奥运和本币升值，公司未来几年将实现跨越式发展，利润进入高速增长期。

　　市场供求支持地产股升值

　　11月14日，国家发展改革委、国家统计局公布调查数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，二手住房销售价格同比上涨15.6%，市场的广大需求使得投资者对地产股更加追捧，在人民币持续升值概念背景下，地产股有望成为反弹行情多种领头羊。

　　企业优势强化盈利后劲

　　1、充裕的低成本的土地储备，有力的保障企业未来高速发展。名流置业大部分项目是通过股权收购的方式获得，公司项目的地价成本远低于在市场上招牌挂拿到的地价成本，使得项目具有很高的盈利能力。公司已拥有及签定意向书的总面积达560多万平方米开发建筑面积的土地储备有力保障公司未来高速发展。根据公司目前在建及拟建项目，预计可实现净利润157.34亿元，其中包括中工建设建筑施工预计实现利润8.5亿元。

　　2、较为完整的产品线增强抗风险能力，利于长期利益的获得。公司在北京本埠项目、武汉和西安老异地项目、惠州新异地项目均是普通住宅和高档住宅搭配、住宅和商业搭配，形成了较为完整的产品线，在业务地域上其全国化扩张已经很稳定和较为成熟。提高了综合开发能力，利于获得更高更稳定的长期利润。

　　3、稳健的全国化扩张战略，规避激烈的土地资源争夺。名流置业选择武汉、西安和惠州作为二线城市开拓目标，将优势资源集中在对二线中心城市的开拓上，可以取得更好的市场开拓效果，同时避免和大开发商在处于竞争劣势的一线城市火拼、消耗过多资源。名流置业在二线城市介入时间早、程度深，受益显著，资本市场难以回避其成长性。

　　4、良好的产业链整合，保证项目建设质量、周期及成本可控。公司依照“开展并推动房地产产业链上的工程施工、装饰装修、建筑材料等延伸业务”的发展战略，于2007年投资收购中工建设、商品砼公司，延伸了公司产业链。收购中工建设公司有利于开发项目保证工期和质量、提高项目综合利润率，不仅增加了新的利润来源，而且增强了公司竞争优势。

　　5、财务稳健，展现公司良好的经营管理能力。作为重组上市的民营企业，公司财务杠杆一直低于52%，充分说明公司管理层在财务上非常稳健。一直严格按税法预提土地增值税（甚至存在多提土地增值税冲回的可能）；大股东没有占用上市公司资源的不良记录。

　　股权投资产生巨大收益

　　此外，名流置业的股权投资收益也为其带来更大的增值潜力。名流置业持有幸福实业4600万股，以12,506万元成本取得，加权平均成本2.72元/股，占其股份总数的5.91%，为其第五大股东。目前SST幸福股价已达23.13元，其股权增值潜力巨大。

　　名流置业虽然是二线地产股，但公司在房地产业一直保持着优良的业绩。目前正值其项目开发的高峰时期，适于对其进行长线投资，加上在人民币持续升值的影响下，给予其更大的增值空间。

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