有效的调控政策居然是久违的“一刀切”

　　事实将证明，第二套房贷细则揭开了有效、或者预期有效的房地产调控政策的独得之秘。久违的“一刀切”似乎成为最终击中要害的正确手段。

　　央行和银监会11日发布了一个“补充通知”，规定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

借款人家庭除人均住房面积低于当地平均水平者，无论第二次申请的是商业贷款还是公积金贷款，概莫能免。此“补充通知”所补充的“通知”，即9月27日，央行、银监会发出的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。“通知”规定，借款人第二套住房贷款首付款比例不得低于40%，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　“通知”下达后，媒体纷纷报道，职业投资客放盘明显增多，前期上涨速度较快的一些城市房价明显下调，银行受理相关贷款申请明显减少。当接到“补充通知”，银行房贷部门更认为，“情况不妙”。谨慎的评论称，市场在“观望”。乐观的评论称，市场已现“拐点”。也免不了有评论称，中国楼市“崩盘”在即。

　　为什么第二套房贷抬高门槛惊了投资者？为什么以央行、银监会统一解释代替各商业银行自定细则惊了银行？这两位一惊一乍，为什么市场、价格也应声而动？

　　答案尽在“一刀切”。

　　从政策执行角度看，“一刀切”约束了商业银行灵活机动的空间，使管理层对其经营活动的干预更刚性，无转寰余地。更刚性的干预限制了第二套房贷中市场力量的作用，管理层也是情非得已。中国内地商业银行内部管理和风险控制的水平如何，央行、银监会最了解。接受银行零售服务的普通人都感觉得到它们与国外同类企业的差距。次级贷款危机爆发后，大家发现，在市场经济中久经考验的“最优秀”的银行家和“最先进”的风险控制模式也会决堤。美国教训表明，金融系统对低级别信用的“信任”及其造成的金融企业自身信用损失，无疑是玩火、纵火。中国经济是万金之躯，货币政策当局宁可“一刀切”，也绝不敢放任银行以身犯险。

　　从政策目标对象看，“一刀切”既打击了投资性需求，也碰伤了自住消费需求。有报道分析，投资者会算成本，不合算就跑了，自住者多出一成首付，多还几分利息，咬咬牙还会买。这类让自住者承担调控成本来打击投资者的“苦肉计”，虽令人不寒而栗，却道出了房地产调控面对的实情：投资性需求源于对房价上涨的预期，房价上涨的预期来源于对自住性需求的预期。楼市不同于股市，最终接盘者一定是自住消费者，而不是投资者。自住者力不能支，投资者才可能撤退。

　　反思，如果“一刀切”确实减少了银行房贷发放过程中潜伏的问题，可见之前银行信贷对房价上涨有不可推卸的责任；如果“一刀切”确实暂时抑制了投资性需求，可见自住性需求没得到有效满足果然是房价上涨的底基。