“二套房新政”落实面临三大考验

　　央行和银监会联合公布的《补充通知》通过统一以家庭为单位（包括借款人、配偶及未成年子女）的第二套以上房贷的认定标准，一定程度上理顺了房贷市场的认定秩序，有利于形成公平竞争的局面，提高了投机炒作和待价而沽者的成本和难度。同时在一定程度上降低了银行房贷业务风险。

　　对于中国的房地产市场来说，央行与银监会先后出台的两个通知对其影响无疑是巨大的，然而在实际操作过程中，此次“二套房新规”能否真正落实仍面临着一些考验。

　　首先，借款人与贷款人信息不对称和信息甄别问题。对商业银行来讲，当前的《补充通知》只是实现了第二套房贷认定标准的统一，而这只解决了商业银行发展房贷业务的一个最基本层面的问题??怎样甄别第二套房贷问题。实际上，对商业银行来讲，最大的挑战可能来自于如何甄别的问题。

　　从当前的现实状况看，借款人与贷款人存在着明显的信息不对称。造成这种信息不对称风险的原因主要集中在借款人有用信息条块分割的制度性问题。其一，借款人的收入真实信息的甄别系统，一方面来自于借款人所在单位的收入证明，另一方面来自于税务部门的纳税证明。显然，就借款人的收入证明来讲，其真伪的甄别工作不仅依赖于所在单位的诚信问题，也依赖于个人的诚信，在信用体系覆盖度不高、个人信用评级尚处于起步的时期，借款人收入证明的可靠性存在着公信力低的挑战。当然，应该说借款人在税务部门的纳税证明可以起到一定的印证作用，但这又受到信息条块分割所带来的不便；其二，是借款人的住房登记信息，目前这一信息主要分布在各地房管部门和建设部门，不仅查证困难，而且具有明显的地域色彩，不利于对异地购房的规范；其三，婚姻登记和个人户口信息主要集中在民政部门和公安部门等，也造成了信息系统的制度性分割问题。

　　借款人有利信息的条块分割的制度性问题，客观上提高了贷款人认定借款人是否满足房贷要求的信息搜集成本。因此，如何实现信息的大集成，疏通信息系统间的制度性隔阂将直接影响房贷新政的成效。

　　其次，信息真伪的责任认定问题。客观地讲，商业银行有条件把这种信息收集成本转嫁到借款人身上，《补充协议》也对个人提供虚假信息设置了明确的惩罚条款，借款人也可以通过从不同信息系统申请信息证明来提高信息的权威性和真实性。然而，在当前不同信息系统不完善，管理质量差异大，信息更新不及时和不健全的情况下，权威的信息系统证明也存在失真和失效等问题。面对信息非借款人故意造假所导致的个人信息失信问题，如何进行责任认定实际上尚未有相对系统的解决方案。如果把责任全部归结到借款人，必然存在借款人代人受过的情况，而如果追究有关信息系统管理部门的责任，就目前来看还较为困难。

　　在此，可引用的一个重要的法律依据是《国家赔偿法》，不过该法目前尚无详细而系统的认定规定，而且相对于国家赔偿标准，由于信息失真给商业银行所带来的损失可能远远高于当前所设定的国家赔偿标准。显然，要解决这方面的问题，一方面需要提高相关信息系统部门的信息管理质量和真实性复核，另一方面需要完善《国家赔偿法》、《行政诉讼法》等方面的法律体系。同时，需要适当地开发相应的保险业务体系来分散这方面的风险。

　　最后，商业银行的房贷风险管控水平问题。央行和银监会在房贷新政中对第二套房贷的统一认定，其实质是通过统一标准降低房贷业务的风险烈度，来引导商业银行对房地产领域实行风险分类监管。因为不论是对二套房贷以上提高首付比例，还是提高贷款利率都含有明显的风险溢价成分。然而，由于目前商业银行对房贷潜在风险的认识仍然不足，使其对房贷新政仍存在着限制自身业务发展的误解。

　　这种误解包括两方面的问题。其一，对于房贷中，借款人第一套房贷的风险系数和风险发生概率情况如何，第二套、三套及以上房贷的风险系数和风险概率又如何？等等，目前仍然缺乏相应的系统研究，更多的是拘泥于央行和银监会所设定的首付不低于40％，贷款利率不低于基准的1.1倍等基础性的框架上；其二，银行的风险定价能力的科学性、合理性和有效性仍然不足。由于商业银行对诸如不同性质的房贷等风险资产的风险权重等基础性研究不够系统、全面和深入。如何为风险资产确定风险溢价，如何为借款人授信等实际上都面临着基础性数据的瓶颈考验。

　　由此可见，要真正使房贷新政作为金融系统和社会各界正确看待当前房地产市场的自觉意识，一方面，需要加强相互割裂的个人信息系统的互通互访，逐渐形成一个统一的信息系统，并加强信息质量的管理和确立责权清晰的功能体系；另一方面，商业银行也需要进一步加强风险管控水平和基础性风险分类、研究能力。同时，银监会有必要对二套以上的房贷，提高其风险资产的计提权重，如一套房贷的风险权重系数为0.5，二套可以按照0.8-1.0，三套以上则可以适当继续提高其风险权重系数。从而，通过资本充足率的硬约束来提高商业银行加强基础风险研究等问题的自觉意识。

　　日前，央行和银监会联合公布了《补充通知》，对第二套以上的房贷标准认定问题做出了“以家庭为单位”的统一规定。管理层的此举理顺了房贷市场的认定秩序，有利于形成公平竞争的局面，提高了投机炒作和待价而沽者的成本和难度，同时在一定程度上降低了银行房贷业务风险。作者认为，为了更充分发挥房贷新政的效用，有一些具体问题需认真面对。（刘晓忠　原题：正视三大难题充分发挥房贷新政效用）

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