房地产业半数企业亏损真相:亏损是假藏利润是真

　　近日，房地产行业半数以上企业亏损的消息被炒得沸沸扬扬，有人认为这是房地产遭遇“寒流”的标志，但也有人对这个统计数据的真实性表示怀疑。对此，记者进行了深入的调查采访。

　　业内人士分析：半数企业亏损实为行业集中度加强

　　近日，北京市统计局发布的调查表明，2006年北京市房地产行业收入超过2235.6亿元，利润超过175.9亿元。但从整个行业来看，由于企业经营状况差距比较大，企业亏损率达到了52.8%，企业负债率为79%。

　　连续六年对中国房地产市场进行追踪调查的新加坡世华雅投资公司副总裁王夫勒认为，亏损面并不能反映整个行业的运行情况，一方面，房地产业从2005年开始就因为房价飙升而不断受到政策层面的调控，这种调控手段每出台一次，就会给一部分房地产企业造成压力，企业负债经营、资不抵债的情况不断出现；另一方面，一部分房地产企业亏损的同时，整个产业的集中度进一步加强，这就意味着行业中的“龙头大哥”地位更加牢固，这部分“龙头”更容易在其他企业亏损的同时，保持乃至赚取更多的高额利润。

　　王夫勒表示，这种企业亏损情况其实早有预兆，也在不同的区域性市场如广东、广西、湖南等地表现出来。

　　来自湖南的统计数据很早就出现了这一趋势，2004年，拥有资产1159.1亿元的湖南房地产业，负债781.71亿元，平均每个企业负债3701万元，负债率高达67.5%，高于工业、交通运输业等行业之上。

　　“由于房地产业进一步集中的趋势加强，房地产"寡头"有可能趁调控之机吸足筹码，在明年春节之后"倒逼"房价。”不少业内人士表示忧虑。

　　开发商自述：亏损是假藏住利润是真

　　“捂盘有技巧，藏住利润更加得有手段。”一位熟悉房地产行业会计内幕的人士向记者透露了开发商如何通过虚开成本“摊薄”利润。

　　首先，将“招拍挂”成本虚高计算。

　　开发商运作“招拍挂”项目一般有三种方式：对于规模较小的项目，开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与竞标的同行形成“价格同盟”，以较低的价格由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价；对于规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险；还有一种情况是，通过分析规划部门的“风声”，开发商在未来的黄金地段抢先“圈地”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为令开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。

　　“招拍挂”完毕之后，大部分房地产企业不会立即上交所有款项，往往会申请延期交款。根据国家规定，相关职能部门应向企业收取滞纳金，但滞纳金数额由职能部门说了算，这就留下了巨大操作空间。“职能部门要求收取的滞纳金、罚款，到企业财务那里就变高了好几倍，而且顺利打入成本账上。”

　　其次，改规划+滥用料+乱凑人头数=高成本负利润。

　　表面上看，修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼，开发商成本增长也就成为自然而然的事情。

　　滥用料也是开发商实现利润的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，因此开发商会“恰到好处”地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的200%至300%。”

　　乱凑人头数是最绝的一招。开发商常用亲戚朋友甚至整村整族的身份证来作为自己使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在湖南、广东、广西等省区，一些农民工的工资甚至可以开到2000元至3000元/月，拿不出任何资质证明的“技术工程师”，每月开出的工资也达到8000元甚至一万元。相关职能部门对房地产企业员工工资的监管很难到位，工资和劳动合约更是最容易造假的环节，大量流动资金的开销都是从此而来。通过乱凑人头数列出的开支，开发商轻而易举地实现了“高成本负利润”。

　　第三，延长产业链，“东墙成本西墙贴”。

　　大部分房地产企业都有下属的物业公司，而开发商往往通过将物业公司、其他楼盘成本集中到即将验收的楼盘上来，用“东墙成本西墙贴”的方式，造成房地产成本高的表象。一些在东部沿海和西部省区同时都有楼盘开发的开发商就更容易采取这种方式，统计部门很难跨地域核实，也就形成一些房地产企业亏损的表象。

　　开发商“明年待涨”，调控仍需对症下药

　　记者采访的多位房地产开发商都认为，目前深圳等地出现的楼盘价格继续下跌，购房者持币观望心态严重等一系列问题，表明宏观调控已经打到了“捂盘”开发商的“七寸”。不少房地产商在得知明年中央实施货币适当从紧政策之后，更是加大“抛盘”的力度。但是，仍有一部分“捂盘”开发商存在着“冬遇寒流春风暖”的心态。

　　专家称，尽管目前还无法判定楼市是否到了转折期，但短期内的回落已是大势所趋。然而，记者在采访中发现，开发商中“明年待涨”的心态仍然比较普遍。一些开发商坦言：“冬季一般是价格和成交量相对低迷时期，只有每年一季度末二季度初的楼市情况才能左右当年房价走势。”

　　研究房地产宏观调控政策的专家、招商证券资深分析师张天运认为，政府要确保对房地产的调控能力，一方面是必须进一步加强对开发商各类成本的详细统计、评估，将这些细节纳入房价是否虚高的考察体系中；另一方面，政府相关职能部门责无旁贷，必须向购房者提供相关成本信息，这样才能实现房价的有效回归。（记者:何丰伦苏晓洲） (来源：经济参考报)