二线城市新一波房产投资潮 投资者改变路线图

　　　当北京、上海等一线城市房价高企，珠三角“盘整”之态已经显现之时，以南京为代表的一批二线城市，正在受到投资者的青睐。受房地产调控政策的影响，投资者在这一波投资潮中已悄然改变了自己的投资方向，写字楼取代住宅成为投资者的首选。

　　投资者眼中的新价值洼地

　　“在北京买住宅的钱，几乎可以在南京买写字楼了。”北京的马先生刚刚完成在北京的“高位套现”，手持大笔现金的他，看南京的什么房子都“便宜”，他将这里作为自己下一个“安营扎寨”的地点。

　　从“价值洼地”的理论中，像马先生这样的投资者看到了南京以及其他二线城市楼市的未来。在北京的多年中，马先生手中持有的资产全都是住宅，因为北京天价的写字楼和商业物业，虽然在城区拥有无可比拟的价值，但是却令他难以企及，不过在南京，他手中的现金游刃有余。

　　“首先是建筑综合体，其中的写字楼、商业，甚至高档公寓都可以投资，这是可以用于经营的资产，显然比那些只能等着涨价升值的普通住宅更有价值。”马先生在南京第一次出手的是一个名为“长发中心”的项目。在南京城市核心的这个高端商务楼的价格仅仅相当于北京的住宅价格，而租金已经能够达到四元至五元/平方米/天，投资回报率可观。

　　“从目前国内各个城市的情况看，南京确实是价值洼地，尤其是南京城市中心区的物业，价值恐怕被严重低估了。”长发地产总经理助理李进对记者说，“现在，南京城市核心区的新建项目基本都集中在品牌开发商手里，物业形态比较合适，品质也还都不错。”而马先生也向记者分析说：“我在北京房产变现的钱，全都用在南京的城市核心区都没有问题，毕竟这里的价格水平比北京低很多，而无论在任何市场阶段之下，城市核心区永远是最具不动产价值的地区，这是我投资的第一原则。”

　　写字楼投资出现罕见热潮

　　据南京房管局统计数据显示，今年上半年，南京市写字楼的成交均价逐月走势较为平稳，总体呈稳中有升的态势。记者在采访中了解到，近期有大量写字楼项目推向市场，加速了南京写字楼市场的发展，令写字楼投资出现了罕见的热潮。

　　南京长发房地产开发公司总经理吴建平在接受记者采访时表示，近年来，南京写字楼市场的需求量一直处于上升态势。在2005年之前，南京的写字楼市场可以说是不温不火，甚至是低迷。写字楼产品整体品质较低，高品质的商务楼更是凤毛麟角。其市场价格远远低于同地段的住宅价格，呈非常反常的价格倒挂现象。从2005年开始，南京的写字楼市场出现了质的变化。除了旧有的新街口CBD商圈，形成了大行宫CBD、奥体中心CBD等新的板块。同时，为了促进“楼宇经济”的加速发展，除了新建地铁、停车场等基础硬件设施外，政府相关部门还制定一系列扶持优惠政策，鼓励、引导楼宇业主参与“楼宇经济”发展。

　　近年来，跨国企业在中国的布局逐渐由沿海向内地迁移，南京对企业总部、办事机构的吸引力，在“长三角”内仅次于上海。最近两年内申请设立的驻宁机构已有四五百家。驻宁机构为南京引来了3000多个项目，实际到账投资360亿元。种种迹象表明，包括金融、外贸、高科技、咨询、影视等行业的国内外各类企业、公司都开始选择在二线城市落脚，改变了以往只在北京、上海等一线城市设立总部的惯例。

　　外资转战二线城市写字楼

　　“尽管每天都可以收到别人给我们的信息，但是我们真正想收购的是超甲级写字楼、具有国际水准的甲级写字楼。”花旗银行中国区副总裁姚蔚表示，二线城市写字楼和购物中心是花旗想投资的方向，“像南京我们也在考虑投地段非常好的写字楼和酒店。在二线城市，我们认为有价值的项目是中心地段、中心区域的资产。”

　　姚蔚告诉记者，基金投资对宏观数据重视比较多，根据宏观的数据，区分中国的一线、二线、三线、四线城市，目前投资考虑的是在一二线城市。一线城市是北京、上海、广州、深圳；二线城市是省会城市，总共有21个，目前，沈阳、天津、西安、成都是二线城市中花旗投资的重点。

　　“目前，外资青睐的项目更多的是写字楼以及以零售为主的商业项目，而非是楼价日益飙升的住宅产品。”仲量联行大中华区研究部主管李伟烈表示，虽然由于市场对优质资产的竞争加剧，令外资对投资回报的要求持续降低。但市场的一个新动向是，很多外资投资商转向了商业地产的合作开发或者是二线城市的房地产开发。据李伟烈透露，目前外资看好的二线城市都具有相当好的发展前景，以广东省的珠海市为例，因为得益于澳门的经济发展，令珠海房地产市场前景广阔。又比如厦门、福州等城市，因GDP的不断增长而受到外资的青睐。而西部大开发的推行，使重庆、成都的房地产市场直接升温。

　　李伟烈认为，从长期来看，二线城市能够容纳非常多的房地产投资。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，外资地产移师二线中心城市，都是合理的选择。另外，二线城市市民收入提高、城市化进程加快造就了足够巨大的房地产潜在需求。二线城市房地产市场目前泡沫相对较小，这些都是吸引外资的重要原因。