万科全线降价 以“好孩子”形象示人

　　近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价，快速回收资金决定的依据

　　万科(000002.SZ)楼盘突然全线降价。

　　12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单位即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。

　　交易清淡的广州楼市，突然再现久违了的火爆，原因在于万科开盘定价13000元／平方米的均价，远远低于之前透露的20000元／平方米以上的价格。

　　另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元／平方米，上周未出现部分单位7000元／平方米起，66万元可以买到三房单位。

　　不仅仅是广州。10月20日，万科以7500元／平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15％……

　　万科“领跌”，扯开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。

　　根据公告，2007年1－11月，万科实现销售额超过460亿元，预计年度利润增幅超过100％－150％。由此看来，年报财务压力不是万科降价的主导原因。

　　“领跌”的内在原因是，看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构，迎合政策的调整，再次以“好孩子”形象出现。

　　降价15％－30％

　　“万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。”万科董秘肖莉回应降价事件说。

　　“万科的项目的确有降价的趋势。”万科一位内部管理人员透露。

　　“金色康苑周围的房价都达到了18000元／平方米，万科的开价是低了不少。”长城基金一位研究员认为，但相对于获得这块土地为3000元／平方米的成本，万科仍然获利丰厚，“主动缩窄利润空间，但是加速资金回笼，并且获得良好的社会形象。同时低价开新盘，项目后期销售压力也会较小，定价如果不合理，后期价格过高，在这样的市场环境下，很可能会被自己"套牢"。”该基金研究员认为，万科对市场的反应非常迅速。

　　根据万科的公告，2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米，销售金额合计461.9亿元。在去年销售实现200亿突破之后，万科在房价高企的推动下已经实现了较2006年销售翻一番的目标，并且券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿－50亿，增长超过100％，每股收益能够达到1.1元－1.5元。

　　逼近年尾，往往是地产上市公司销售集中的阶段，深圳综合研究院周旭研究员分析认为，第四季度实现的销售一般占据年度销售的1／3以上。按照结转规律，此段时间的销售虽然不能够进入当年的业绩，但是会为第二年业绩做出重要贡献。最重要的是，为明年获得土地储备，回笼资金。但是面对市场仍然观望，买卖双方胶着，价格仍然没有实质性下跌的情况下，开发商大量资金被积压在观望中。

　　以与原定价相比15％－30％的降价幅度开盘，短时间可以回收几亿元的流动资金。万科“领跌”再次验证“市场还是有需求”这个说法的同时，也在为自己争取流动资金。

　　10月份，万科非定向增发路演中，万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。“万科今年其实并没有完成自己的土地储备任务，”上述研究员认为，“回笼资金，万科可能还要继续获得土地。”

　　10月30日，央行“窗口指导意见”几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务。同时，资本市场上，管理层也放缓了房地产企业的融资速度，万科的59亿元公司债一直迟迟未能发出。根据公告显示，11月内，万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目，资金面临严峻的考验。

　　“开发商前期把资金链过于绷紧，有钱就买地，所以银根紧缩开始，资金就非常紧张。”一位银行信贷部人士认为。

　　盈利模式转向中低价产品

　　万科总经理郁亮曾表示，成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定，可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。

　　万科不追求过高的利润率，但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率是0.56，而行业平均水平是0.32。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价，快速回收资金决定的依据。

　　前期，万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇，以良好的基本面和项目，增发融资，不断做大市值，以方便进一步融资，10月份完成融资后，万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上，依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在12月13日举办的“榆构万科住宅产业化研发中心”揭牌仪式上透露，万科开发量正以每年30％的速度递增，预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的高成长性，然后再融资，形成快速成长的循环。

　　在政策调控下，万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是，管理层放缓房地产企业的融资审批，资本市场融资速度放缓，难度增加，“长期融资受限，这种模式就难以为继。”融通基金研究员认为；另一方面，房地产实体市场的销售速度下降，引起周转率下降。

　　市场正在考验万科的盈利模式。

　　10月底，万科开始积极应对。王石高调提出“不捂盘、不囤地”。降低万科在土地储备上的资金积压，实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示，万科权益土地储备为1818万平方米，可用于两到三年的开发，低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。

　　另一方面，王石表示，目前“万科开发的项目中，高档和中高档、中档的比例不超过30％，但是万科认为比较合理的比例应该是2∶8。现在，万科正计划第一步把3∶7降到2.5∶7.5，再下一步降到2∶8的合理比例。”

　　“万科走的应该是两种模式，质素好的土地开发高档产品，以高利润获得成长性；80％的那部分中低价房，以高周转率获得成长性，不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。”融通基金认为。

　　12月11日，建设部政策研究中心主任陈淮透露，今后土地出让金的70％以上将用于四种房建设，即廉租房、经济适用房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)和小户型房。这将意味着，政策性用房的开发规模会非常庞大，对以规模取胜的万科，是一个巨大的诱惑。

　　万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示出来。王石在北京宣布，公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案；2006年11月25日，“中低收入人群住宅”万科试点项目“新式围屋”的奠基仪式在广州举行；2007年6月，万科启动“海螺行动II”，王石透露，万科已经在包括上海在内的5个城市，参与政府主导的经济适用房、廉价房开发，首批廉租屋，预计2008年5月可以交付使用。而近期又有消息透露，深圳可能会给予万科10000套政策性用房的“大单”。虽然，肖莉否定了这个说法，但是万科对参与政策性用房的兴趣是显而易见的。

　　政策性用房的建设，并非没有利润空间，融通基金认为，政府给予开发商的回报不会低于社会平均回报，大约在10％左右；如果开发商只是承建，不需要付地价款，土地不需要占款，提高了存货周转率，同样有利于利用周转率创造盈利空间的开发商，“这是考验开发商管理效率和资金周转的能力。”

　　另一方面，“树立一个良好的形象，说不定会获得管理层的支持，而政策性用房作为融资项目，在资本市场融资上可能获得网开一面，”长城基金认为，“但是，其他地产商的跟风，可能打开进一步的降价空间。”