"撞底线"购房计划面临调整

　　“第二套房”的贷款标准终于有了统一说法。上周，央行及银监会对外正式公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。《补充通知》对于贷款第二套房屋的认定标准有了进一步明确。由于“第二套房”的认定比沪上多数商业银行目前的操作标准要严格，一些本来可以打“擦边球”以“第一套房”名义贷款的家庭，现在都需要调整购房计划

　　认定以“户”为单位

　　王先生夫妇现在居住的房屋是3年前以王先生的名义贷款买下的。

目前，夫妇打算再购置一套房屋。为了争取更优惠的贷款利率，王先生计划让妻子作为产权人贷款购买房屋。但是，随着《补充通知》的公布实施，明确了借款人以家庭为单位，其中还包含了配偶以及未成年子女，因此王先生的这条路将走不通。

　　■《补充通知》内容：

　　以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　■业内解读：

　　在今年9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对于二次房贷究竟是以个人还是以户进行界定，一直是个有争议的话题，央行此前也未作明确表态。从近期的实际操作过程来看，大部分银行还是采取相对较松的信贷政策，基本以个人为单位来执行。而在这次《补充通知》中，对借款人明确了以“户”为单位进行认定，而且还包含了家庭中的未成年子女，力度很大。

　　据易居臣信贷款部人士介绍，在9月底房贷新政公布后至今，由于沪上大部分银行对于住房贷款单位界定的执行标准较为宽松，实际需要支付四成首付及1.1倍利率的人群比例并没有大幅增加。但是，一旦严格执行以家庭为界定单位的细则，更多改善兼顾投资的购房者将会进一步观望。

　　贷款结清，仍算“第二套”

　　秦先生一家2003年买了一套120平方米左右的住宅，当时贷款30万元，2006年底提前还款全部结清。今年家里需要置换房屋，按照《补充》通知，王先生一家三口人均住房面积超过了33平方米，如果贷款将被算作第二套房屋。

　　■《补充通知》内容

　　对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　■业内解读

　　中原地产研究咨询部经理马冀分析，针对人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。从上年度上海人均住房水平统计来看，应该是人均33平方米的水平。符合此类条件的借款人还必须同时满足2个条件：首先，必须还清第一套自住房的前期贷款；其次，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

　　另外，值得关注的是，补充中关于其他均按第二套房贷执行的内涵，也就是说已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

　　<作者>=

　　用过公积金贷款，也算“第二套”

　　钱先生单位的福利比较好，买房又晚，因此购买第一套房屋的时候，全部使用了公积金贷款，并没有涉及商业贷款。目前，因为儿子要结婚，王先生打算以自己的名义为儿子贷款购置一套新房。在《补充通知》实施后，这套房屋由于被算入第二套住房，王先生将承担更高的商业贷款利率。

　　■《补充通知》内容

　　已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　■业内解读

　　将公积金贷款纳入“二套限令”，将使房贷紧缩政策真正显力。根据政策，如果之前进行过公积金贷款，那么购买第二套房屋时，如果进行商业贷款，同样首付必须达到四成，并将支付更高的贷款利息。

　　马冀分析，目前，全国公积金累积已经达到约10000亿元，虽然占银行体系的资金比重还很小，但从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1。上海今年以来的新发放贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已经达到2.5：1。

　　按照这样的趋势发展，如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，那么今后的信贷风险有可能会进一步加大，同时也使得二次房贷限制政策失去信贷控制的意义。