万科A调控之下仍将高速增长

□国都证券邹文军

　　我们认为，万科战略发展思路十分清晰，专注于住宅开发。商品住宅市场是我国房地产行业需求空间最大的细分市场。万科的商品住宅市场占有率呈稳步上升趋势。同时，公司土地适度储备，可供未来两年快速发展。公司2007年获取土地储备资源约1069万平方米，基本完成2007年计划储备面积1000万平方米。万科具有短期内进一步扩充项目资源的能力，将选择更合理的时机、以更有利的方式获取资源，以最大化公司与股东的利益。给予公司“短期强烈推荐，长期?A”的投资评级。

　　
　　万科战略发展思路十分清晰，专注于住宅开发。公司以房地产为核心业务。房地产开发与经营收入占公司主营业务收入的绝大部分。2004、2005、2006年房地产开发与经营收入占公司主营业务收入比例分别为97.3％、98.3％和99.0％，2007年上半年占比约为98.6％。

　　
　　住宅产业的自主性刚性需求是万科未来业绩稳定增长的基石。城镇化的进程加速决定了未来我国房地产业尤其是全国区域的城镇住宅产业将处于迅速发展阶段。我国的住房刚性需求旺盛，供需矛盾短期内无法解决，商品住宅市场是我国房地产行业需求空间最大的细分市场。同时，相对于商业地产，住宅开发也是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的房地产细分市场。万科专注于住宅开发，无疑是选择了需求空间最大，风险最小的房地产细分市场。

　　
　　公司2007年获取土地储备资源约1069万平方米，基本完成2007年计划储备面积1000万平方米。公司截至2007年12月16日累计获取1069万平方米，其中权益面积814万平方米；2006年年末未开工建筑面积1850万平方米，其中权益面积1533万平方米。从新增土地储备分布来看，项目仍然分布在珠三角、长三角及环渤海区域，占到储备面积的84％，其它区域主要是成都和武汉，占到14％。

　　
　　项目资源储备能够保证08、09年迅速扩张需要。相比于2006年的储备情况，2007年公司放慢了拿地速度。从数量上看，今年共获取项目1069万平方米，相比于去年所获取的1222万平方米，下降了14.3％。相比于部分开发公司积极拿地的态度，就万科的扩张速度和短周期开发而言，万科拿地相对谨慎。根据我们的预测，今年开工面积在900万平方米左右，以此估算，2007年末项目储备约为2019，权益面积约为1650万平方米。

　　
　　在我国房地产发展的现阶段，房地产开发最重要的两个因素??资金与土地都是房地产企业成长与扩张的首要前提。在资金与土地都日趋紧缺的情况下，在量的把握上更体现公司的管理水平。

　　
　　关键数字：该股最新收盘价为28.30元。目前共有9家机构对该股作出评级，其中6家“买入”，3家“强烈推荐”。

　　
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