2007年一路走高的房价，在接近年底的时候终于稍微放慢了脚步，北京、深圳、广州等一度率领房价大涨的所谓一线城市，开始出现不同程度降温，不仅交易量下降，个别楼盘也明里暗里打起了折扣，一系列宏观调控政策下，房价是否已经出现拐点的讨论也开始热闹起来，那么，房地产市场现在实际情况究竟如何？眼下的降温到底是拐点，还是房价又一轮大涨的起点？今天就到一度火爆的上海楼市去看看。
进入11月以来，上海中环投资开发集团的董事长周玉升发现，公司开发的地处上海中外环线之间的中档住宅区万里城五期的中环花苑不像前几期那样销售火爆了，而几个月前，只要一开盘就会被抢购一空。
为了了解楼盘销售的具体情况，记者来到了中环花苑售楼处，记者发现，即使购房人是有明确的购房意向，但是也会反复看房，迟迟不签合同,销售人员也告诉记者，现在，无论是成交量还是来看房的人，都远不如二三季度的情况。
而这样的成交量萎缩的情况，目前在上海楼市有多大的代表性？在上海市房屋土地资源管理局主办的“网上房地产”网站上，会公布每个月上海房地产成交的情况，上海佑威房产信息公司剔除了其中较为特殊的政府动迁房的数据，针对上海一手商品房交易市场的数据进行了整理分析发现，11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量也在继续下降，然而价格却没有很大的变化，基本上是一个平稳运行，现在12月目前给我们的一个态势就是，有价无市，价格是在往高运行，然而成交量表现就是萎缩。
从这张图表上可以明显地看出，11、12月份的价格虽然比全年最高的10月份的价格有所下调，但从全年水平来看依然处于高位，与此同时，12月份前9天，首次出现了本年度内供大于求的情况，而这种变化并不是由于供应量增加，而是因为交易量的明显萎缩导致，可以说，有价无市正是目前上海一手楼市面临的状态。
虽然上海的房价表面上看依然坚挺，但购房者的顾虑明显多了起来，尤其央行、银监会抬高了第二套房贷款的门槛以后，很多手上已经有房的人，也暂时打消了继续买房的念头，上海一些曾经牛气冲天的新楼盘，如今一下子冷清了起来，那被称为楼市晴雨表的二手房交易，现在又是什么情况？
龚霞是上海中原物业公司古北分行的经理，中原是上海业务规模最大的二手房代理商，而古北地区又是上海高档楼盘集中的地区，二手楼市交易一向比较活跃，今年以来，龚霞对自己管辖的分行的业绩非常满意，但是，同样是进入了11月份后，龚霞发现情况有明显的变化，成交量比以前稍微少了一点，量是在萎缩。
龚霞告诉记者，跟十月份前的最高峰相比，房东现在的心态较为理性，买家持观望态度，但从卖家来说，却并没有因为看房人数的减少而愿意降价，尤其是在古北这样的高端市场，房源相对少，价格依然坚挺。
那么，上海市二手房市场的总体情况又是什么样，记者在大宁，大华，杨浦江湾等地区走访发现，购房者持观望的心态仍然是主要特征，而对于卖方来说，相对于高端市场，中等价位的房东售房的心态比较积极，因为跟地处中心区域的房源相比，中低价位的房源供应量相对较多，但是卖方价格依然坚挺。
作为上海最大的二手房代理商，中原地产的成交情况基本反映了上海二手房的销售总体情况，根据中原的成交统计数据显示，11月成交量比10月减少10%左右，11月份的二手房市场整体呈现出价升量缩的态势，而且12月份也依旧在持续，尽管如此，市场人员对后市仍有很大的信心，认为经过了两个月的调整，从待看量，从双方交谈的诚信度来看都在蠢蠢欲动，春节会进入一个小高峰。
上海的二手房中介对节后市场充满信心，但在采访中间，也有不少业内人士向记者提起2005年的上海楼市，那一年春节过后，上海房价曾在短短几个月内暴涨30%，然而，在政策和市场压力下，市场很快就进入观望期，半年之内，房价普遍下跌20%，刚刚在2007年经历了一次大涨的上海楼市，这回还会不会重复过这种山车式的行情？我们开始了进一步调查。
记者在调查中发现，这次上海楼市成交量下跌，政策无疑是一个重要因素，经过今年连续5次升息和9次提高准备金率等宏观政策的影响，加上央行房贷新政推出，有力地改变了购房者的预期，在浓厚的观望气氛中，上海的开发商们有没有可能降价，或者采取折扣等形式的暗降？记者在上海走访了上海高中低端各种房源，进行了随机调查。通过记者调查，发现上海的开发商目前还没有降价打折的打算，那么在成交量萎缩的情况下，是什么在支撑着房价不跌？
周玉升告诉记者，上海的房地产人均居住面积还远远达不到原来的政府所提出来的要求，2000年上海的人均居住面积差不多只有10个平方米，2007年差不多每年人均只涨了一个平方米，所以应该说这个改善的速度不算很快，所以这个市场供需的矛盾还是很大。
记者在佑威信息公司还看到这样一组统计数据，连续五年，销售量都超过了竣工量，而在2007年，两者的差距尤其明显，就是因为开工量的减少导致今年新房供应量，今年10个月只是去年前10个月的77%的水平，而同期的成交量却是去年前10个月水平成交量的129%，就1.29倍。
统计数据进一步说明，从2003年开始到现在，住宅供需缺口高达1627万平方米，相当于今年的新建住宅量，而2006年，2007年住宅开工量都在连续下降，到了明年的这个时候，这个市场商品房供应量应该还是一个呈下降的态势。
公开统计数据显示，上海年商品住宅年销售量在2000-3000万平米，但是目前可售房源只有500万平米，还多处在外郊环等边缘地带，现在市中心几乎没有供地，因此，市区缺地导致的地价飞涨也成为支撑房价预期的一个有力支柱，11月初，仁恒地产集团以20000元/平方米的楼板价，拿下上海杨浦区新江湾城D3地块，地价直接超过了周边在售房价，被称为“面粉比面包还贵”，那么在这样的供需矛盾下，上海的房价到底会呈现一个什么趋势，记者走访了上海社科院城市与房地产研究中心。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭：“12月份，上海的住房价格上涨的速度大大减缓，所以现在上海住房价格应该是上升速度减缓了，我也没有看到普遍的价格下降，明年我们也不可能会可以看到上海的房价会大面积下降，而比较可能的情况是什么，它还在微微的上升，但是速度大量下降了。”
张泓铭主任告诉记者，他之所以有这样的预期，主要基于国家正在采取各种手段进行宏观调控，作用会逐渐累计显现。
张泓铭：“那么不仅仅是针对房价调控措施，还整个宏观经济的这种调控措施，比如说我们要使经济有偏热，防范他过热，那么很多涉及一个，适度的涉及货币的一个政策，那么这种政策也是对我们房市会发生影响，还有一个重要的因素，就住房保障的力度大量加强，我认为08年，尤其09年，会产生显著的效应，按照上海市政府的计划，我们在一个十一五期间，上海解决10万户住房的保障，那已经两年已经过去了，所以说就剩下08、09、10三年了，就上海加快这种力度和速度，所以也估计到，08、09年，10年这个住房保障的实际的一个速度是一个加快的，那么，住房保障以后使很多买不起房的一些居民，不要把希望寄托在市场上面，我们可以依靠政府的帮助解决自己的住房问题，就使那些没有必要进入市场的人不要进入市场，那么减轻市场的压力了。”
半小时观察：楼市应该回归本位
即使不看那些数字，从不少上海市民的居住条件，我们也能得出判断，上海的楼市还有巨大的发展空间，还存在旺盛的需求。但是这两个月的成交量却明显萎缩，突然冷清的市场上，一边是急于出货的开发商和代理商，一边是持币观望的购房者。横在他们中间的是一种充满想象空间的猜测：房价还会不会跌？这种现状跟几个月前恰恰相反，那时候的想象空间是：房价还会不会涨？
其实，国家实施宏观调控措施，最终的目的还是希望让房地产市场回归本位，让真正有住房需求的人成为“上帝”。供求关系决定了上海房地产市场的确存在上涨的动力，但是市场有自己的游戏规则，如果房价背离价值太远，变成了大多数人都买不起的炒做对象，那么房价即使涨得再高，也只是个泡沫而已。泡沫，终归是要破灭的。上海房价曾经泛起过泡沫，也有人为此尝到了苦头，但如果不戳破这些泡沫，到头来我们失去的会更多。
主编：张凯华
记者：付豫
摄像：贡存
(责任编辑：铭心)
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