房地产市场回落对地方税收影响大

　　房地产市场回落对地方税收影响大

　　??来自北京市丰台区地税局的调查报告

 

　　2007年伊始，受国家调控等各种因素的影响，北京房地产市场出现了近年来少有的低迷状况，丰台区房地产市场也不例外。

据区统计局统计，今年上半年，丰台房地产开发投资47.4亿元，比去年同期下降1.2%；商品房销售面积77.7万平米，比去年同期下降43.5%；实现商品房销售额65.7亿元，比去年同期下降22%。另外，根据建委和地税局资料显示，在丰台登记注册的237家房地产开发企业中,只有70户左右的企业预计今年能够实现销售收入，开工面积和可销售面积均比去年同期有较大幅度的下降。

　　房地产市场回落对营业税收入和区级收入造成的影响

　　2007年上半年房地产市场的低迷状况直接导致了房地产业营业税收入出现了2002年以来的首次减收。上半年,丰台房地产业营业税累计入库56615万元，比去年同期减收7835万元，下降了12.2%。同时，直接影响着营业税的整体增长速度。上半年，营业税累计完成130000万元，比去年同期增收6442万元，仅增长5.2%，相对于去年同期的45.8%骤减了40.6个百分点。预计全年营业税仍将呈下降趋势。

　　今年上半年，全区房地产业累计完成区级税收收入40350万元，比去年同期增收3817万元，增长10.4%。而2006年和2005年同期，房地产业区级收入增幅分别为70%和32.2%，可见今年房地产业税收增长幅度明显下降。上半年房地产业区级收入虽然实现了10.4%的增长幅度，也是由于国家对房地产业企业所得税政策调整发生的作用。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定，对房地产开发企业的预售收入按照预计计税毛利率20%征收企业所得税。该项政策的实施使2007年上半年来自房地产业的企业所得税达到了34152万元，比去年同期增加28813万元，增幅高达539.7%。

　　由于企业所得税留区比例较低（20%），而营业税留区比例较高（50%），导致2007年上半年区级收入增幅仅为12.6%，而去年同期区级收入增幅高达37.3%。可见，房地产市场回落对丰台区级收入带来的总体影响是不利的。

　　经济结构有待进一步优化，区域经济可持续发展空间需要拓展

　　从产业结构角度分析，丰台区身处城市化水平较高的首都北京，本身具有第一产业比重低，第二、第三产业比重高的特点，加上近年来南城房地产业发展势头日益强劲，“十五”期间，丰台产业结构呈现第三产业比重不断上升、第一和第二产业比重不断下降的态势。并且，第三产业比重在产业结构中居于绝对的主体地位。相应地，第三产业也已成为地方税收收入的绝对主体，来自第一产业和第二产业的地方税收比重则出现不同程度的下降。

　　从行业结构角度分析，在当前地方税收体系中，营业税是主体税种，其相关行业如房地产业、建筑业、居民服务和其他服务业、批发零售业和金融业等便成为丰台地方税收的支柱行业。除房地产业以外的其他行业虽然也在稳步发展，但税收收入增速却落后于房地产业，在总体收入中的比重呈现下降趋势。从区级收入的角度来看，丰台区来自房地产业的税收收入以每年2亿元左右的速度迅速增长，在总体收入中的比重持续上升，从2004年的26.6%上升到2006年的39.3%，已成为丰台第一大行业；而服务业（包括住宿餐饮业、租赁和商务服务业、居民服务和其他服务业）和建筑业，分别以占区级税收25.6%和11%的比例，位居第二位和第三位。

　　由此可见，丰台区经济结构上存在产业结构和行业结构不尽合理的问题，主要体现在各次产业间、不同行业间发展不平衡，区域经济可持续发展潜力尚未充分挖掘，突出表现为房地产业一枝独秀。从经济发展角度而言，区域经济对某行业的依赖性越大，就越存在结构性风险和隐患，该行业的上下波动将直接引发区域经济和税收收入的起落，实际情况也是如此。如上文所述，今年上半年房地产市场降温直接导致丰台区级税收增幅骤减。因此，加速其他行业特别是现代服务业的发展，调整房地产业在区级收入中所占比重，是确保区级收入持续稳定增长的重点。

　　从房地产行业内部发展情况看，一是区域内部发展不平衡。目前，丰台区绝大部分房地产开发项目集中在基础设施相对比较完善的东中部地区，发展空间已显不足，而拥有土地资源优势的西部地区发展较为缓慢，有待进一步开发。二是楼盘档次难以提升，商务地产相对较少。丰台的城市化进程相对较晚，城中村数量多，尽管近年来丰台区在城市功能的建设与完善上投入了较大的人力、财力和物力，取得了明显成效，但是人们在传统观念上仍然认为北城是上风上水的风水宝地，对南城地缘认知度较差。这种长期以来形成的区域形象在短时间内难以得到根本转变，制约了该区房地产开发项目向高品位、高档次方向发展。

　　特色经济发展动力不足。由于历史原因，丰台区特色经济相对缺乏，在产业选择、空间布局、发展战略和发展思路上还缺乏一定的科学性和持续性。虽然区内的旅游、服装、花卉、物流等行业发展势头良好，但尚未形成规模，带来的税收效益非常有限。而普通制造业除了能带来较高的GDP外，并未给地方带来较多的财政收入。

　　行业征管尚存漏洞，税源控管力度仍需加强

　　属地征收是强化税源控管、确保地方税收应收尽收的重要保障。近两年来，丰台地税局不断加强房地产税源监控的力度和深度，很大程度上稳固了行业税源基础，促进了税收增长。但由于许多在外区县注册的房地产开发公司只想利用丰台地理条件优越、交通较为便利以及南城住宅项目价位低廉的价格优势，获得销售业绩的大幅度增长，房地产开发项目本区开发异区纳税的现象仍然存在。

　　通过丰台地税综合管理服务中心平台的房地产开发税收监控和预测系统模块发现，2005年至2007年7月，北京市建委批准的房地产开发项目中，有十多个已销售项目尚未在丰台地税办理登记，有个别项目已办登记但未进行纳税申报，且涉税金额较大。此外，2005年1月至2007年7月，在丰台取得预售或现售许可证项目的37家开发商，申报计税金额明显比网上签约金额少。目前该局正积极采取约谈、检查等措施，对这些企业纳税情况予以进一步核实，以对房地产业涉税行为加以全面规范，防止国家税款流失。

　　

　　近五年房地产业留区税收占财政收入比重

　　项目 留区税收 财政收入 占财政收入%

　　年度

　　2002年 10972 112000 9.80

　　2003年 14537 122000 11.92

　　2004年 29155 150000 19.44

　　2005年 47748 180000 26.53

　　2006年 68021 233000 29.19

　　2006年，北京市丰台区房地产业累计入库各项地方税收14.2亿元，较2005年增收4.4亿元，增长44.3%，对全局整体税收增长的贡献率达到44%。五年来，房地产业留区税收从2002年的1.1亿元猛增到2006年的6.8亿元，增长了6.2倍；占财政收入的比重也从2002年的9.8%增加到2006年的29.2%，增长了3倍，占全区财政收入的近三分之一。

　　可见，房地产业已经发展成为丰台留区税收的主体行业，在丰台区财政收入中占据举足轻重的地位，其发展过程中的任何变动均会不同程度地影响到区级收入的增长。