住房需求调查："80"后黄金年龄 撑起成都楼市

　　供求关系是市场经济最基本的规律，这无须赘述。作为百姓衣、食、住、行四大元素中的住???房屋，其市场价值更是直接体现在供需关系上。千百年来，“居者有其屋”的思想已深深烙进了国人的内心世界，“拥有一套自己的住房”的愿望，成为推动楼市不断前进的动力。

在房地产业有句话，“看懂了人口也就看懂了房地产”，这几年国内楼市的繁荣离不开“人口红利”。成都是否有这样的“人口红利”？而这样的红利究竟还能持续多久？这将从某种意义上决定着成都未来房地产业的走向。

　　黄金年龄推动持续增长

　　“可以说，1998年以来国内房地产市场的快速发展与繁荣在很大程度上与三次‘婴儿潮’时期出生的这部分人进入消费期密切相关。”中国社会科学院金融研究所易宪容博士认为，三次“婴儿潮”中出生的大部分人在上世纪90年代以后进入结婚、生育、储蓄及消费时期，这部分人对国内经济持续健康发展做出了不可磨灭的贡献。

　　一家专门从事房地产市场研究的机构发表调查报告，认为未来15年，受几次“婴儿潮”及上世纪80年代出生人群的影响，住房需求将维持旺盛。报告认为，由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化，而人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素。避开房地产市场的短期波动，通过“婴儿潮”变化可以大致把握我国房地产市场的长期运行趋势。“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利”为房屋需求的实现提供经济基础。

　　普遍认为，在中国，25岁?45岁群体是购买商品房的主要群体。其中，25岁?35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。有数据显示，2006?2010年，35岁?45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35岁?45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010-2020年的时候，上世纪80年代一批成长起来，25岁?35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。

　　同时，目前不断推进的城市化也将“人口红利预期”放大。统计数据显示，截至2005年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近2000万人。

　　2006年，成都城市化率达51.8%，比4年前提高16.2%。根据《成都都市圈战略规划研究》，到2010年，按城市常住人口计算，成都城市化率将达到65%以上，平均每年将向城镇转移农民28万人以上。

　　城市化带来的“人口红利”对于房地产行业的影响巨大，可以预见在未来几十年内，伴随城市化的高速发展，中国房地产行业将不断发展，成为城市化进程中的主力支撑。这与当年日本楼市崩盘时，城市化率已经达到90%不可同日而语。

　　人口结构影响房价走势

　　上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了，至今仍无完全恢复的迹象。由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此不少学者专家及房地产业内人士，自然而然将两者联系起来比较，甚至发出“楼市崩盘”论。

　　实际上，日本楼市崩盘除了日元升值和基础货币过多两个因素外，背后还有一个至关重要的隐性因素???人口结构老化。

　　中金首席经济学家哈继铭在其《人口结构主宰房价》主题演讲中，对人口结构与房地产市场的联系进行过探讨。他认为，中国经济的增长主要是两大支柱在推动，一个是城市化进程，另外一个就是人口结构，人口结构将直接影响资产价格包括房价。日本在二战后，出生率非常高，在上个世纪60年代?80年代，这批出生在“婴儿潮”时期35岁?54岁的人，涉及到要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低，因此他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值。

　　所以，在那个年代，无论是日本地价还是股价都出现了大幅上升，地价翻了好几倍，股价在22年当中涨了29倍。但是到了上世纪90年代，随着这批人进入老龄化后，储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。这是个很简单的道理，他们在购买时父辈没有留给他们很多资产，所以他们的下一代很难在当时那么高的价位从他们的父辈手中把资产接过来，必须降价。

　　目前，国内的金融环境与日本房产泡沫破裂前出现的金融环境表面看上去异常相似???人民币不断升值，流动性过剩，不过，人口结构与日本截然不同。中国的“婴儿潮”出现在上世纪50年代?70年代，特别是自然增长率的高峰期从1962年一直持续到1978年，期间人口自然增长率维持在25%左右，在近20年的生育高峰期中，中国新增人口2.8亿，目前其所处年龄段在28岁?45岁之间，正值人生阶段的黄金年龄，“人口红利”因素依然存在。他们在人生黄金时期的投资和消费为房地产行业的持续上涨提供了坚实基础。

　　传统情结“80”后引领楼市

　　与许多西方发达国家不同的是，中国传统眷念“家”的情结，促使这种刚性因素成为现实，从而不断推动房地产市场发展。建设部副部长齐骥今年8月曾经表示，中国城市住房私有率在全世界不是第一、也是第二。目前普遍认为，中国住房私有率至少在80%以上。丰业银行的统计资料显示，截至2005年底，加拿大房屋私有率为67%、美国房屋私有率为69%，而欧洲一些国家的住房私有率则维持在40%左右。

　　“传统意义上的三十而立正在推迟。”四川省社会科学院社会研究所所长郭虹在接受采访时着重强调。郭虹分析，虽然目前随着社会财富不断的积累，社会意识不断进步，人们思维呈现多样化，但传统的“先成家后立业”思想依然影响着当下的中国人，特别是在经济社会的大背景下，婚姻、家庭都需要物质的保障，所以当今人们的择偶观念更趋于现实、理性。特别是“80”后，他们将面临更激烈的社会竞争，面对婚姻将更冷静，“先买房再结婚成为现在城市青年的主流观念”。

　　目前中国人的置业观念依然坚固，租房多数为短期行为。除传统思维惯性的影响外，是否有更现实的原因导致对住房的刚性需求呢？相关资料显示，美国平均首次置业年龄在30岁左右，德国甚至超过40岁，日本同样如此，很少有刚结婚就置业的情况。

　　西南财经大学博导、房地产专家杨继瑞分析认为，目前刚性的住房需求没有出现国外一些国家的状况，其直接原因有两个，第一就是作为购房主力军的“80”后普遍都是独生子女，父母一般情况下都会给子女准备购房款或者首付款，这是与国外情况不同的；第二就是租房市场房源品质不高，不能满足需求，就成都而言，目前租房市场绝大多数为上世纪90年代的住房。“当然这样的刚性需求也有更深层次的原因，随着城市化进程，我们看到住房需求正在递增；居民消费结构也在从消费型转变为享受性，所以不管是首次置业还是多次置业都对住房提出了更高的要求；另外社会经济发展也从增长型向发展型转变，这些因素都将持续拓展人们对住房的刚性需求。”

　　黄金年龄 撑起成都楼市未来

　　要想精准地把脉楼市，除了看宏观政策、城市规划、常规旺淡季节等因素外，城市人口结构所反映出的刚性数据绝对不容忽视。为了扫去购房者眼前的迷雾，更理性地为读者呈现成都楼市的真相，记者昨日走访了成都市统计局，透过调查到的一系列详实数据，成都楼市的未来走势也逐渐明朗。

　　同时，本报联手腾讯大成网推出该系列报道后，受到广大读者和网友的强烈关注，通过“四川千万Q友《2007置业成都腾讯网住房需求调查报告》”，可以看到成都楼市的真实需求。

　　收入在提高楼市需求较旺

　　《抽样调查》显示，成都市人口的教育程度中，大学程度的人口有116万，约占统计人口的10%，与2000年第五次全国人口普查相比，每十万人中，大学以上程度的人口从7237人增加到了9475人；另一方面，成都市大学本科人群月收入3000元以上的占9.3%，而高中文化的仅占1.4%。这两组数据联系在一起，不难得出，教育程度越高的人群收入越高，而成都市的人口教育水平在不断提高，收入高的人群也就越来越多，这意味着消费能力也在逐步增长。

　　在腾讯的四川千万Q友大调查中，被访人群月均收入在2000元?3000元占了总体比例的48.1％，其次是3001元?4000元和4001元?6000元分别为23.1%和17％。表面上看，这里反映出的收入水平并不算高，但腾讯对这个数据有另外的解释，本次调查的受访者家庭年收入在8万元以上约占35％，考虑受访者在填写收入中会有不少保留，与实际收入水平还有不小差距，由此说明成都受访者的收入其实还较高，购买力较强。同时，从腾讯对现有住房来源上看，访问客群多数集中在租住他人房屋（39%）、与父母或子女同住(16.7)等几个年龄阶段；然后是自己全款购房(13.3%)，贷款购房(10.7%)，其他情况所占比例较小。可以看出在受访人群中，自住需求和改善居住需求的潜力还很大，这些都是支撑市场还会继续发展的刚性需求。

　　大量外地人理性投资成都

　　“成都的房子不只是修给成都人的，还是给四川人的，乃至整个西部人的！”成都置信集团副总唐名琏如此感叹。成都市统计局社会处的邹处长也有同感，她说，成都本地人的购房需求其实是有限的，但成都的外来人口较多了，他们有一定的购买力。

　　据成都市房产管理局曾经发布的统计数据显示，近年来外地人在成都五城区的购房比重呈现不断上升趋势。2003年购房比重为45．45％，2004年为51．09％，2005年1?6月外地个人购买新建商品房面积为152．77万平方米，占商品房销售面积的52．25％，而最近两年，这个数据还在增加。据了解，统计数据中外地人购房的确认方法是非51010开头的身份证，实际上有一部分外地人已经在成都工作和定居，但即便如此，抽样调查显示实际外地人购房比重也高达30％。也就是说，每3套房子里，至少有一套是被成都的外地人买走的。

　　腾讯四川千万Q友调查数据显示，访问客群多数集中在成都6城区（35.6%）、省内二三级城市（33.3%）等几个地区；然后是郊区县市（12%）、国内其他省市（8.3%）及西部省市（6.6%）。从调查的数据中可以看出，成都房地产业近年的迅速发展与成都在西部的突出地位是密切相关的，越来越多的外地人更关注成都，选择在成都置业。

　　成都青壮年购买能力很强

　　《成都市2005年全国1%人口抽样调查》（以下简称《抽样调查》）显示，2005年末全市常住人口为1222万人，全市人口比2000年增加约19.2万人，年平均增幅为1.02%。这说明成都市人口在不断增加，新的人群带来的是住房需求的增加。据《抽样调查》统计，成都市0岁?14岁的人口为177万，占总人口比例的14.44%；15岁?64岁的有906万，占比为74.24%；65岁以上的为138万，占比11.32%。

　　从人口年龄结构可以清晰地看到，成都市的青壮年占有7成左右的比例。这里不难联想到“人口红利”这个概念，“人口红利”是指总人口中劳动适龄人口比重上升，总抚养比下降，进而有利于经济发展的“黄金时期”。据《抽样调查》中的分析，如果一个国家或地区的劳动年龄人口（15岁?64岁），在总人口中的比例超过了70%，则可以认为这个国家或地区进入了“人口红利”时期，成都市2005年的劳动年龄人口（15岁?64岁）比重为74.24%，2010年将达到最大值75.08%，直到2025年，劳动年龄人口比重仍高达70.56%。这说明，成都市的人口红利时期仍然将会持续20年左右，而这是支撑楼市购买力较强的力量。

　　另外，从腾讯网调查所反映的情况看，访问客群多数集中在25岁?29岁（47.2%）、30岁?39岁（27%）、20岁?24岁（17.3%）几个年龄阶段。从调查的数据中发现，参与本次调查的用户里1?2年内准备购房的年龄主要在25岁?29岁、30岁?39岁，首次置业及二次购房改善居住占了绝对主力，近75％。成都房地产市场仍有一定需求。

　　城市化进程力推住房改善

　　《抽样调查》显示，2000年?2005年，成都市住房情况得到了很大的改善和提高。2005年，成都市的人均住房面积比2000年上涨了8.75平米；以家庭户的住房建筑面积看，39平米的由72.3%下降为54.2%，40平米?49平米的住房由11.4%上涨为14.7%，而50平米以上的由16.3%上涨到31.1%。这表明，随着社会经济的发展和收入水平的提高，人们对住房面积的要求也在不断提高。

　　成都加快城市化进程的步伐也催生着新的需求，城镇化是工业化和现代化发展的必然结果，也是衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志。前不久，国家统计局四川调查总队公布了《加快城镇化进程对四川资源和环境影响研究》，报告指出成都2006年的城镇化率居全省第一，达51.8%，比四年前提高16.2%。从统计局《2005抽样调查》数据上看，成都的城镇人口为731万，占59.5%，乡村人口为490万，占40.15%。城镇人口的数量比2000年第五次全国人口普查相比，增加了5.13个百分点。这一增长还将加速。

　　随着时间的发展，成都的城市化进程进一步加快，不少开发商坚信成都房地产市场的发展空间被拓展了。

　　暂时观望者　信心仍然存在

　　“四川千万Q友《2007置业成都腾讯网住房需求调查报告》”中，针对“网友对成都楼市的走势和信心”方面进行了专门调查。从统计表上看，访问客群中仍然打算买房的占39.7%，认为其中没有影响的占35.3%，加快买房的占4.4%，暂时观望的占43.1%，完全停止买房计划的仅为8%，所占比例小。

　　从调查的数据中可以看出，多数人处于暂时观望阶段，此类人群和仍然选择购房的比例综合达到77.4%，这表明最近的房贷政策对购房消费群的影响较小，成都房地产市场有刚性需求的支撑，市场的观望期只是暂时的，成都市场的发展大势并未改变。

　　另外，网上统计表还反映出，访问人群中有认为成都房价仍会上涨的，占46.24%；其中稳步上涨占36.48%；快速上涨占9.76%；认为会下跌的占11.86%，所占比例较小。综合受访者对成都房价现状及预期的调查数据中可以看出，参与本次调查的用户多数仍然看好成都房地产市场，尽管绝大多数人认为目前的房价偏高，但继续看涨的依然超过6成。表明大多数消费客群对成都市场都充满信心，也从侧面说明成都房地产市场的发展较为健康。