广州楼价最快春节后可“止跌”回稳

　　专家分析认为，宏观环境和需求决定楼市长期向上，近期观望情绪不会持续太久

　　

　　□专题撰文 时报记者 苏华俊 罗莎琳 田桂丹 李东元

　　“过山车”，以这项运动的感觉来形容2007年的广州楼市是最好不过了，但车中人是刺激，欢喜，还是担忧，则因人而异。

据广州市国土房管局统计显示，截至去年11月广州市新建商品房成交均价已上升到10433元/平方米，比前年同期涨了3244元/平方米，升幅45.12％！但到了11月底和12月份，不少地产商或明或暗降低了价格。

　　日前，有地产专业人士接受时报记者采访时认为，这波“跌势”最快在即将到来的春节后，就会回稳甚至掉头，2008年广州楼价仍有上升趋势，但增幅会明显降低。

　　

　　一个楼市，三种表情

　　阿奇(投资者)“炒楼”走长线

　　家住广州市番禺区的阿奇，今年30岁，是投资广州楼市并获益的投资客之一，2007年他的收获可以称得上很丰盛：房子、车位都拥有了。阿奇认为，去年房产市场心态正在发生微妙变化，由于整体价格运作处在高位，投资已很难在短时内获得丰厚收益，于是他进行了中长线投资。

　　年初，他投资钟村片区住宅小区2套170平方米复式单位，楼价3990元/平方米，而周边房地产价在7300元/平方米左右。他认为，新火车站、中心客运站、大夫山森林公园设施日益完善，使其投资具有相当信心。今年楼价的走势印证其眼光，阿奇自己买下的这套房子一路走高，买下不到3个月，已有客户愿出5500元/平方米的价格。接下来的4～10个月里，由于整个社区完成销售，社区房屋一直在升值。在12月中旬，有客户将出价提高至每平方米6200元。从年初到12月，一年升值了55.39％。

　　4～5月份，广州市土地出让价格不断创出新高，阿奇预期到“地王”价格将不断攀升，开始留意国有土地拍卖公告，投资对象转向位于公告地块周边的房产。于是，他投资市桥南郊项目??朗陶居，单位价格为6850元/平方米，他坚信这套房子会持续升值。此后，阿奇开始将目光投向广州地区的卫星城市。他认为，随着广州产业带东移，楼价肯定会上涨。于是，他再度出手，在增城新塘购置了2套89平方米其新推出的房产。去年9月，争论已久的《物权法》即将出台，社区的车位越来越少，阿奇开始投资车位，购买了2个车位使用权。

　　现在阿奇的资产包括了5套住宅、2个车位、1间商铺和2个车库。尽量近期政府多条宏观措施出台，他还不打算放弃投资性购房。他认为，虽然近期楼价有回落，但各大中城市房地产市场的上涨趋势还是很难受到抑制的，并且广州楼价的整体升幅比其他珠三角城市如东莞、深圳都慢。

　　张竟(二手房买家) 接了“最后一棒”？

　　经过1个多月的装修，张竟下个月就要搬进新家了??那套去年10月份买下的二手房。此时的她，并没有当初买房的兴奋，看到广州二手房价就在她刚买了房后立刻下跌，她感到一丝的悔意：没想到看了一年的房子，千算万算，接最后一棒的竟然是自己。

　　前年结婚的张竟，和丈夫住在单位分的宿舍里，一套60平方米的两房单位。想着年底要生宝宝，夫妻两计划着去年买套房。由于两人都在天河上班，因此放弃了买一手房的打算，海珠、天河的二手房成为他们的目标。于是，从去年年初开始，两人就开始不停奔波于各大中介。

　　但是，刚开始，他们不是嫌朝向不好，就是嫌交通不便利。去年前10个月，广州二手房价格一路飚升，1月份广州市中心二手楼均价为5631元/平方米，到10月已升至8104元/平方米，足足跨越了三个区间！

　　10月下旬，张竟夫妻两再也承受不了价格上涨给他们带来的心理压力，决定无论如何都得在10月份买套房。“再不买，估计永远都买不了了”，当时她认为，按照这样的涨幅，二手楼价突破1万元/平方米的可能性不是没有。10月底，夫妻俩终于买下了泓景花园一套90平方米的小三房，最终成交价82万元，且自己负担所有税费。

　　满心欢喜地办完了一切手续后，张竟对于未来充满了希望。想不到，一个月后，所有报纸对于“广州楼价下跌”的报道铺天而来。报纸说，中心城区二手住宅成交均价为7492元/平方米，因为受新政影响，环比下跌了7.6%。

　　这让刚刚成为业主的张竟心凉了半截，她跑到其他中介一问，类似于泓景花园的这种90平方米的小三房卖家已有叫价80万元！据中介透露，税费还可以商量各付各的。

　　“自己怎么那么倒霉啊，不买房的时候它涨价，买了房价格立刻跌，那个恨啊”，尽管马上要入住了，但对于这套“新房”，张竟全然没有了当初的兴奋。

　　

　　阿文(楼盘营销总监) 下滑到何时，心里“没底”

　　

　　阿文是广州某楼盘的营销总监。对于刚过去的2007年，他感觉坐了一趟过山车，前大半部分都在高速攀升，在9月左右达到高峰之后，转为下滑阶段。他表示，这个下滑还要持续到什么时候，自己也心里没底。

　　阿文所负责的项目，在今年正进入开发销售的高峰期，因此对楼市变化的体会和感触是最深的。进入目前这个僵持的阶段，他感到了一丝的迷茫。“现在消费者都在观望，不像前几个月那么爽快去出手。而公司不愿意、也不能降价去销售，项目还有不少的货量还没消化完，之后的营销策略该怎样制定，现在还在头痛。”

　　他表示，纵观去年所出台的各种调控政策，影响最大的还是9月份房贷新政。“毕竟，在现阶段能买楼的大都是二次，甚至多次置业者，当中也有相当一部分是依赖按揭贷款去购房的。在房贷收紧的情况下，我们的销售自然会受到影响，成交量的下跌也影响了一些本来不需要去贷款买房的消费者的态度。”

　　而另一位营销人士顾先生则认为，作为一个职业经理人，其实并不应该担心政策的变化。

　　“很多事情上面已经有领导顶住，我们只是针对政策和市场的情况作出相应的调整。”市场处在良好的状态，产品的销售不用愁，上面的领导就越觉得我们这些职业经理人没什么作用。”

　　

　　■预测

　　“今年楼价涨10％属合理”

　　近期，广州不少地产商选择了降价促销。不过，有地产专业人士认为，从广州的经济走势、人口结构、居民居住现状等方面来看，住房需求的空间依然很大，长期的住房需求依然旺盛。需求只会暂时性的延缓，不会明显减少。未来广州楼价仍有上升趋势，但增幅会明显降低。

　　一手：

　　长期趋势仍看涨

　　中原地产项目总经理黄韬认为，表面上看，去年9月28日的房贷新政，引发一轮观望期。但楼价出现下跌的深层原因，是楼价近两年来的快速上涨，而市民购买能力下降。同时，住房保障体系不断完善，“穗七条”在质疑声中逐渐落实，增强了市民对房价趋稳的预期。预计，此次的观望期比2005年、2006年6月新政引发的影响大，而且临近年底这一时间节点，许多潜在购房者将延缓到春节以后才入市。他预计在春节后，市场需求将恢复正常水平，价格也将在稳定中“有价有市”。

　　满堂红研究部龙斌则说，目前一些楼盘打折促销，可以看作是对前期超高定价的调整和修正，但对购房者特别是投资者来说，楼价走向不清晰，这会延续其观望情绪，即便明年银行重开房贷，投资者入市也会趋于谨慎。

　　有专家认为，2007年国民经济中投资增长过快，物价上涨超过预定目标，2008年国家实行稳中适度从紧的货币政策，虽然不会造成1994年“通货紧缩”般的影响，但对房地产开发、楼价上涨会有一定的约束作用。

　　二手：

　　再度大幅攀升可能性小

　　而对于二手市场，业内人士认为，市场实际的供求关系决定了今年楼价基本趋势依然是升。但有可能个别楼盘和板块出现停滞不升，“就像股市5000点、6000点并不是所有股票都涨一样。”

　　龙斌认为，之前所有房贷、税收和交易等政策都对投资进行遏制，打击投机，今年投资需求必定减少，而土地供应明年继续保持5平方米公里的巨大量上，限价房等也开始面市，这些因素，使得明年楼价和地价再度大幅向上攀升的可能性非常小。

　　但是，他认为，整个中国影响房地产市场发展大趋势的内在因素并没有改变，如快速增长的宏观经济、城市化进程、人口“红利”、城市基础设施建设大投入、外来人口涌入、收入增长、贫富差距、投资渠道不足、人民币升值和流动性过剩等，这些客观因素没有变化，很难指望楼价走低。

　　“今年楼价涨幅，我觉得10%左右是合理的，与经济发展水平相应”，龙斌说。

　　

　　■政策解读

　　广州楼市开出四副“退烧药”

　　特邀专家：广州合富辉煌首席分析师黎文江

　　2007年最后两个月楼市的调整态势，与今年多项新政策，有一定的关系。一副副令楼市“退烧”的“特效药”，立竿见影地抑制了需求，增加了供给，造成房地产市场前景不看好或者不明朗。

　　新药一

　　“穗七条”

　　措施：加大、加快商品住宅用地供应和储备。

　　效果：今年广州市实际供应3.11平方公里商品住宅用地，此外，已公告出让和供应条件已成熟的商品住宅用地还有0.44平方公里，供应规模同比去年增长2.4倍。全市一手住房供应量明显增加，2007年9月起，批准预售量2年多来首次超过成交量。90平方米以下住房供应比重从2005年的17%逐步增加到32%。

　　解读：从供应入手，通过土地供应的增加，增加了房源的供应。除了加大商品住宅供应，还通过“双轨制”使保障型住房供应增加，还发展了限价房。限价房政策开始时并不太明确。5年规划里是说限价房供应要占40％，经适房占17％，这样商品房就是占43％。但现在思维改变了，提出限价房要变成调节器：房价高就搞限价房，对房价上涨造成压力。

　　新药二

　　房贷新政

　　措施：对购买第二套住房，提高首付比例及利率，抑制投资需求

　　效果：造成房地产市场前景不看好或者不明朗，成功地打退了“资本”进入楼市；年底推出的地块都不再出现地王，甚至有底价成交的现象；不少发展商采取促销或直接降价。

　　解读：2007年资本进入房地产，给房地产带来非理性的涨价。一方面开发商通过上市圈钱，然后回到房地产市场圈地，然后再回到股市去圈钱，这都是由于资本在这里进行搅动，第三季度投资、投机性的需求增加造成楼价飙升。房贷新政出台后，投资性需求减少，楼市成交量萎缩。后市的不看好或者不明朗，打退了资本进入房地产市场。

　　新药三

　　新版土地出让合同

　　合同首明确开竣工时间抑囤地

　　措施：土地招牌挂抑制开发商囤地。招拍挂土地出让合同里，首次开始规定了明确的项目开工、竣工和销售时间。

　　解读：这些政策进一步规范房地产市场开发秩序的同时，也相应减少了投资土地市场的盲目性，增强了开发建设单位在投资前开发风险和自身能力的分析。

　　新药四

　　土地增值税开收

　　措施：1月份开始清算土地增值税。

　　解读：该措施如果执行得好，对抬高房价有很大的抑制作用。比如珠江新城不少楼盘卖2万多元/平方米~3万元多元/平方米，但拿地成本才2000多元/平方米，这些项目的利润都比较高。使开发商要从高利润中拿出更多的税费，对其抬高房价有了牵制力。