东莞今年楼市三大预测 料有新政出台但楼价趋稳

　　业界认为东莞可能会学习广州新增“蓝印”户口，因此取消入户政策对房价影响不大

　　时报记者 徐超萍

　　2007年，对于全国房地产行业来说是一个不折不扣的“政策年”，对东莞房地产行业更是如此。央行加息、第二套房贷新政、物业税、限外令等国家调控接踵而至，让东莞三级市场备受打击；而最近出台的本土政策，如强征20%个人所得税、叫停“购房入户”等，对于东莞三级市场更是“雪上加霜”。

　　在刚刚到来的2008年，东莞房地产交易又将呈现什么走向，今年是否还将出台新政？近日，一场围绕2008年东莞三级市场走向的座谈会在东莞召开。业界认为，今年国家很可能将继续出台宏观调控政策，但楼价稳步略升的趋势仍不会改变。

　　预测1 将会再出新政 在莞执行加速

　　越来越好地产阮棉新认为，2007年出台的一系列国家宏观调控政策，从加息到提高第二套房首付、强征个税，对东莞二手中介的打击非常大。

　　“但即使2007年连续出台了那么多政策，我认为2008年国家还是会再出新政策。”他认为，东莞是比较特殊的城市，虽然属于二级城市，但却可能以一级城市的方式和速度来应对国家政策的执行。

　　阮棉新告诉记者，一般而言，对于国家发布的新政，很多地方的执行时间都会相应延后，而且还会根据本地情况再出台相应的地方政策。但东莞却是原原本本地执行国家的政策，而且执行得很到位。他预计，在这些新政的控制下，2008年东莞楼市交易估计不会太乐观。

　　预测2 或学广州将新增“蓝印”户口

　　信诺地产沈雪峰表示，从东莞近几年的发展趋势来看，是朝着一级城市发展，而一级城市所必备的条件之一，就是城市人口。因此，近几年来东莞一直在不断地增容城市人口。

　　对于东莞2008年1月1日开始购房不能入户的政策，沈雪峰认为，东莞可能会学过去广州的做法，新增“蓝印”户口，不断吸纳一些外来人口。“个人认为，购房不能入户的政策对2008年东莞房价和楼市销售量来说，影响应该不会太大。”

　　预测3 新政或会区分真正需求与炒作

　　“9?27房贷新政，对整个东莞房地产市场确实造成了很大的影响。”光怡地产总经理赵籽钧表示，但受打击最大的主要是一线城市，作为二线城市，东莞本身的房价还不是很高，因此所受打击不是太大，“展望2008年，国家税务总局局长也在税务工作会议上提到，要研究和推进房地产税制改革。从这方面来讲，我相信对未来房地产市场会是一个友好的预兆。因为政府也不希望房地产跌得太厉害，就算2008年有一些新政出台，对房地产行业来说也不会太严厉。”

　　不过，他认为，国家新政也要配合实施，因为在执行过程中，要有一些配套才会比较完善，所以要尽快完善执行系统，与国家政策相匹配，分开真正需求和炒作的区别。比如新加坡等国家，就是将真正需求和炒房区别对待，对真正需求的买家，在税费上会有一些优惠；而对炒房，则实行一些高税制。

　　市场观察 二手楼价稳升仍是趋势

　　对于东莞二手中介来说，2007年是颇不寻常的一年，楼市的大起大落让中介从业人员经历了戏剧性的大喜大悲。楼市大热时，业主“反价”破坏了交易原本的秩序，伤的不只是买家，还有中介；而楼市低迷时，中介则面临业绩下滑、利润萎缩的局面。于是，大中介行停止了扩张脚步，小中介行积极求嫁，乃至关门大吉。

　　中介的存在，令二手房交易成为三方而不是双方的事情。三角形是最稳定的状态，同时也让关系变得复杂，从年中中介行的遍地开花，到年尾的惨淡收场，这也凸显了行业管理的盲区。

　　对于2008年，大部分中介专业人士认为颓势可能扭转，二手房业主经过这一轮波折，会变得相对理性。总之，东莞二手楼市还有发展的空间，同时二手楼价也存在上扬动力。观望所带来直接影响就是交投的不活跃，而二手楼价是受多方因素所决定的，只要国家宏观经济继续保持快速发展，城市化进程依旧，人才、资金、技术、信息、资源不断在城市汇集，城市基础设施建设一如既往，人们收入增加，那么，房地产的需求就不会萎缩，土地和房产的增值趋势也很难改变，楼价长期看涨的支持力就仍十分强大。目前条件下，几个新政策远不足以改变楼市的基本格局，不足以根本逆转市场预期，二手楼价继续稳步略升是后新政时代的必然趋势。

　　相关回顾 去年莞楼市交投呈“抛物线”

　　从满堂红监测数据来看，2007年东莞楼市全年交投状况基本呈“抛物线”走势，7～9月是全年交易量最多的月份，而9月也是全年交易量出现下滑的“拐点”。

　　成交量 7月开始加速　9月现转折点

　　2007年前9个月，东莞楼市成交量整体呈上升趋势。其中1～6月增幅较缓，从7月开始，交投状况有明显的上涨态势。

　　根据满堂红提供的成交数据显示，7月成交量环比6月上涨了54.6％，8～9月基本保持这个增量的发展。

　　9月底，由于9?27房贷新政的影响，市场观望气氛开始形成，从而致使10月成交量出现了下滑，环比9月下降了16％。紧接着，11月初地税新政的出台，在一定程度上加重了购房者的负担，致使观望气氛变浓，市场疲软加剧，成交量出现了大幅下滑。

　　满堂红的监测数据显示，11月成交量环比9月下滑了33.3％，二手楼市好似随着季节的变换，从而进入了“隆冬”。

　　成交均价 一年涨逾四成　上升速度放缓

　　从成交均价上看，2007年东莞楼市总成交均价呈上升态势，从年初的3500元/平方米，上涨到现在的将近5000元/平方米。

　　从满堂红的监测数据来看，前三个季度的成交均价都有比较大的幅度增长，第二季度环比第一季度上涨了21.6％，第三季度环比第二季度上涨了8.3％。

　　而从10月开始，成交均价基本维持在9月的水平之上并略有微升。可以看出，新政下的二手楼价还是保持上升势头的，只是在各方政策的调控下渐渐放慢了前进的速度。

　　满堂红市场分析人员认为，东莞二手楼价今后不会出现大幅下滑的景象，同时也不会出现像上半年那样的飙升现象，只能在维持现状的态势下，保持健康的稳步微升状态。