房企钱荒 私募基金赶场

    《华夏时报》：目前房企的资金链吃紧是什么造成的，是地产开发贷款的全线收缩吗？

　　孙飞：因为自2006年以来，我国经济出现偏快向过热转化的趋向，金融市场出现人民币流动性过剩的情况，银行的贷款冲动很大，虽然中央银行连续提高存款准备金突破历史最高点，但所有商业银行甚至外资独立法人银行都突破了信贷指标，超规模放贷。

　　但2007年底均被叫停放贷，根据中央经济工作会议精神，2008年实行从紧的货币政策，用来抑制商业银行贷款规模的过快增长。

　　2007年，信贷规模已经超标了，实际上，信贷规模的绝对数量是一直在增长的。2007年全年，房地产A股和H股的融资总额在2000亿元左右，而房地产单一及集合资金信托额度不到600亿元人民币。

　　由于在我国，PE(私募股权投资基金)及REITs(房地产投资信托资金)都缺少相关法律政策的支持，而资本市场门槛很高，所以直接融资只是杯水车薪。“一行独大”的商业银行垄断了房企融资的主要路径，这给金融和房地产市场带来了很大的金融风险。

　　所以从整体上看，国家收缩银根是正确的。我建议必须加快建设房地产直接融资市场，尽快建立以信托为主线，REITs为高端目标的国际化、多元化、资本化的房地产金融体系。

　　《华夏时报》：地产商对银行的依存度有多大，这将对地产商产生怎样的影响？

　　孙飞：房地产行业是个典型的资金密集型行业，地产商对银行的依存非常非常大。2005年，地产商对银行的金融依存度在99%左右，这两年随着市场经济与金融市场的完善，2007年缩至95%左右，但总体还在90%以上。

　　所以一旦国家宏观调控，银根紧缩，地产商将面临非常严重的不可避免的资金吃紧，这对很多地产商来说是个致命的打击。特别是中小地产商，他们已经很难从银行贷到钱。

　　《华夏时报》：为什么PE会盯上房地产企业？其市场空间是怎么样的？

　　孙飞：就目前市场行情来看，对于PE的确是绝好的机遇。按照国际惯例，房地产直接融资市场应该可以占据半壁江山的地位。正因为有差距，就有巨大的空间，PE这个行业的高回报注定了其巨大的市场空间。也就是说在房地产直接融资市场中至少会有50%左右的空间会让给PE。

　　《华夏时报》：私募是以什么方式介入这个行业的？中国的PE与国际PE相比还存在哪些差距？

　　孙飞：PE主要以股权投资方式进入房地产行业。细分的话，一种为直接股权投资，共担风险，共享收益；另一种为优先股投资，寻求较高的固定回报，同时可能要求一定的抵押或担保措施。

　　目前由于中国对外资私募还是持排斥的态度，而中国的PE还远没成体系或者气候。与国际PE相比，中国的PE差距主要在于：资金规模有限，复合型金融人才匮乏，运作还不够规范，缺乏政策法规的支持。

　　但由于市场经济的内生需求以及资本的逐利性，未来会有越来越多的PE加入到房地产行业中来。