国海广场始封顶一炮而红汉海投资谋上市

　　2008年刚刚开始，老戴便坐到了中房京贸房地产开发有限公司（下称“中房京贸公司”）的会议室里。这时，距离鼠年春节不到一个月了，作为国海广场主体结构总承包商北京城建五公司（下称“城建五公司”）的财务，老戴在等开发商签字付工程款，“好给农民工发工资回家过年。

　　和颗粒无收的往年相比，2008年春节想必是老戴过得比较舒心的一年。2007年的最后几天，26万平方米的国海广场主体结构封顶，中房京贸公司也开始逐步兑现当初接盘时的承诺，城建五公司已经有了1亿元的回款。

　　十年沉寂

　　“站在100米高处，玉渊潭公园也就比澡盆大一点。”老戴说，楼高101米的国海广场毗邻玉渊潭公园。但是就在2007年年初，已经立项14年的国海广场才刚刚出正负零，恐怕当时谁也无法想象高处胜景。

　　又一年过去了，初生的国海广场却已经老去了15岁。用中房京贸公司副总经理肖阳的话说，“项目过去的经历牵动了许多方面、许多人。”

　　1993年，国海广场立项，其项目开发公司由北京一商局（下称“一商局”）与中房集团共同组建，约定由一商局出地，中房集团出资，双方持股比例为4.5：5.5。尽管贵为央企，但是中房集团向来资金不充裕，于是便找来了民间公司杭州万和做投资人。

　　杭州万和是一家由40多位民间投资人组建的公司，这种企业在浙江一带十分普遍，国海广场是杭州万和到北京试水的第一个项目。

　　更加微妙的是，杭州万和一方面是中房集团的子公司，要受母公司的领导；另一方面，它又是一商局的合作伙伴，也有很多事是需要和合作伙伴商榷的。换句话说，小小的民营企业杭州万和夹在了两家大型国有企业之间。一不小心，该项目的土地证也办到了一商局的名下。由于一商局不肯出具土地证，使得国海广场项目无法向银行申请抵押贷款，而没有贷款项目就无法继续运转，最终导致了僵局。

　　1999年6月，在完成5.3万平方米地下室建设后，项目再次停工。而此时，作为工程主体总承包商的城建五公司已经垫付资金接近3个亿。如此，便造成了城建五公司骑虎难下的局面。

　　这一等便等来了2003年政府的收地。当年，国海广场被北京市政府作为“闲置两年，未完成总投资额25%”的土地收回。此时，已经投入7000万元的杭州万和迫不得已只能请求“集团公司考虑到下属公司的难处，将项目收回。并考虑到其前期的投入，给予适当的补偿”。至此，杭州万和选择了退出。

　　重归故里

　　由于项目公司挂靠在中房集团的名义下，又欠城建五公司大量工程款，中房集团考虑到法律风险，终于开始从中斡旋，最终于2005年以中房京贸公司的名义重新拿回项目。

　　有意思的是，虽然该公司名为中房新大陆，但和中房并无关系，实为民营汉海系下属公司。成立近20年来，中房集团一直没有将“中房”二字做商标注册。

　　而在接手国海广场之前，汉海系公司只是小打小闹地做过5个项目，在北京房地产市场中既无名气亦无规模。

　　2005年国海广场的“重归故里”，导致了三个结果。其一是针织品批发市场也被划入项目规划之中，原2.3万平方米的项目占地面积被扩大到3.36万平方米，总建筑面积增加到26万平方米。该新增面积即建成了国海广场D座公寓，售价超过2万元/平方米。

　　结果之二是，一商局不再在项目公司中占有股份，而是获得了建成项目的30%,包括一部分写字楼和底商。

　　第三个结果是，中房集团与中房新大陆公司在中房京贸公司中各持股50%。据《第一财经日报》记者了解，中房京贸公司目前主要由汉海方投资和运营。

　　中房京贸公司也不讳言国海广场曾经是北京的一块“伤疤”，这块“伤疤”位于长安街沿线，以天安门为轴对折，它刚好和东边的国贸中心重合。直至2007年，这块“伤疤”才逐渐被揭开。

　　但是往往是这样的“伤疤”，既给了过往者伤痛，也留给了未来人机会。SOHO中国董事长潘石屹曾经说过，现在没有10个亿，将搭不上北京房地产市场的船。而汉海系公司，在操作国海广场时资金量并不充裕。

　　“伤疤”国海广场给了汉海机会，由于前期城建五公司已经垫付大量资金，在2005年中标后，由于项目前期已有城建五公司等的投入，汉海仅需要交纳不多的土地出让金。截止到目前，国海广场的新增投资仅为6个多亿。其中有相当一部分新增投资，是在项目已经销售的情况下发生的。去年，项目A座被整体售与中国电子进出口总公司。

　　换句话说，汉海系以几个亿的资金盘活了长安街西三环一个26万平方米的项目。这不仅为汉海在房地产业界赢得了好名声，更重要的是为汉海系带来了丰厚的利润回报，以使公司再战北京市场时，无需“铤而走险”、出奇制胜，在拼资金成熟的一级、二级开发市场上也可以放手一搏了。

　　实际情况也确实如此。不久前，中房新大陆公司又在运作一个一级开发项目，整个项目占地高达1500亩，规划建筑面积超过100万平方米。在项目开发公司中，中房新大陆公司持股比例高达85%。

　　另外，在国海广场中，开发商除将公寓、A栋写字楼出售，30%物业交与一商局外，剩下的写字楼和底商将采取自持模式，成立汉海资产管理公司运营。该公司未来将形成每年1.5亿~2亿元的稳定现金流。

　　一栋楼可以葬送一家民营地产公司，亦可成就另一家。这样的流变在中国房地产业十年发展中并不鲜见。