1 上市
2007年4月20日，一家中国房地产开发商??碧桂园控股有限公司（2007.HK，下称“碧桂园”）在香港联交所上市当天，玖龙纸业（2689.HK）董事长张茵给瑞银投资银行中国区主席蔡洪平打电话。
“今天我终于解脱了，不用再背‘首富’的名头了。”张茵说。在2006年10月公布的一个富豪榜上，她排名第一。
张茵确实解脱了。2007年4月20日上午10点，香港股市开盘后，那顶名叫“中国（内地）首富”的帽子，就从50岁的她的头上转到了26岁的碧桂园大股东杨惠妍头上。当天，碧桂园以7港元开盘，7.27港元收盘。杨惠妍持有碧桂园发行后总股本160亿股（上市后又超额配售3.6亿股，总股本163.6亿股）中的95.2亿股，以收盘价计市值达到692亿港元。这些股份，是她父亲、碧桂园创始人杨国强2005年在她从美国俄亥俄州州立大学毕业，回国加入碧桂园任采购部经理后转给她的。2007年碧桂园股价最高时（14.18港元），杨惠妍所持股份市值接近1350亿港元，按年内最后一个交易日12月31日收盘价9.02港元计算，则市值为859亿港元。
杨惠妍本人并没有出席上市仪式。碧桂园董事会主席杨国强在上市仪式上也言语不多，除了被人拉着合影，和老朋友聊上几句，面对记者他只是说对股价表现满意，碧桂园会继续以广东为重点，将发展模式复制到广东以外地区，“内地经济迅速发展，人民收入提高，房地产发展潜力巨大”，等等。在答问环节，他甚至没有正面回答媒体提问，说了几句“好开心”后便匆匆离场。
2 数据化的碧桂园
如果从当泥瓦匠算起，杨国强在房地产业已有30多年。如果从1992年开发项目算起，也已有十五六年。但如果不是上市，他将继续在媒体视野中保持沉默，而对碧桂园的关注和争议也不会如此之多。
作为2007年首个在香港上市的内地房地产企业，碧桂园亮相时，有过“一览众山小”的风采。而作为“内地首富”、“最大地主”、“零地价拿地”等一连串媒体和舆论风波的主角，在2007年最后几个月，杨国强又如同掉进了冰窟。
2007年??这个数字也是碧桂园的股票代码??杨国强的生命体验实在极端。
当2007年3月底，碧桂园展开上市推介后，差不多每10个香港人就有一个认购，68万的认购人数在联交所历史上仅次于工商银行（1398.HK）和中国银行（3988.HK）；255.7倍超额认购，冻结公众投资者资金3335亿港元，冻结额创历史第二大纪录；以全面摊薄市盈率21.5倍（2006年碧桂园净利润为16.725亿人民币）、招股价上限5.38港元发行，加上超额配售部分，出让16.87%股权，募集148.48亿港元资金（扣除发行费后的净额为144.25港元），为上市前公司净资产的10倍以上。
所有这些指标，显示出市场对中国资产价值的强烈认同，碧桂园成为“中国溢价”的一座里程碑。复星国际（0656.HK）董事会主席郭广昌曾对本报记者说：“没有碧桂园，我们这些后面上市的内地企业卖不了那么贵，碧桂园改写了国际投资者对中国资产的认识。”上市4个多月后，2007年8月31日，碧桂园进入摩根士丹利资本国际的环球标准指数成份股（MSCI），该指数为国际基金经理最常使用的指数。9月10日，碧桂园进入恒生综合指数和恒生中国内地综合指数成份股，其中恒生综合指数以香港200家市值最高的公司为成份股，涵盖主板上市公司总市值的近90%。
2007年4月20日收盘时，以总股本163.6亿股计，碧桂园市值突破1189亿港元，在联交所所有房地产上市公司中仅次于和记黄埔（0013.HK）和新鸿基地产（0016.HK），远超中国海外发展（0688.HK）、富力地产（2777.HK）、雅居乐（3383.HK）、合生创展（0754.HK）等内地知名房地产公司。即使业内公认的领跑者万科（000002.SZ），当日市值也只相当于碧桂园的2/3（2007年4月20日万科A收盘价为17.93元人民币）。碧桂园一时成为内地房地产公司市值之冠。2007年，碧桂园市值最高时突破2200亿港元，年末市值1476亿港元，在内地房地产业仅次于万科。假如剔除万科在A股市场的更高市盈率的因素，两家公司的市值水平在伯仲之间。
主要业务只是在广东开展（招股书显示当时27个发展项目中有22个位于广东）、没有在一线城市尤其是其市区开发过项目、在全国的知名度也无法与万科、中海相比的碧桂园，突然间被基金经理们拿来与万科并提，它真有这样的实力？
数字说话。根据万科、中海、富力、雅居乐、合生和碧桂园的财务报告（均为有相当规模的上市公司，碧桂园招股书中把中海之外的4家列为竞争对手，中海小部分业务不在内地发展），以净利润计（除注明外均为人民币元），2006年的排名为：中海23.7亿港元，万科21.5亿元，富力21.35亿元，碧桂园16.725亿元，合生15.54亿港元，雅居乐12.42亿元。2007年上半年的排名为：万科16.68亿元，碧桂园14.21亿元，中海13.65亿港元，富力6.68亿元，雅居乐6.02亿元，合生4.19亿港元。根据万科预增公告，2007年利润预计在43亿到54亿之间，而据碧桂园招股书中的预测和12月的公告，2007年应该能够实现40.1亿元的利润。就利润总额来说，万科和碧桂园堪称内地之最。
从碧桂园招股书中，很多人也第一次知道，碧桂园曾获国家税务总局认定为2006年中国私营企业纳税额第一（注：碧桂园对外提供的数字，2005和2006年纳税金额分别为12.41亿元和28.62亿元）；碧桂园的商标也是中国驰名商标，且是中国房地产类唯有的两个之一。另一个，是万科。
不过，真正让万科吃惊的是下面的事实：碧桂园是用只相当于万科产品平均售价和销售额的1/3到40%，实现了和万科相去不远的利润的。根据杜邦公式，企业的净资产回报率也可表述为主营业务利润率、资产周转率、杠杆比率（债务倍数）三者之积。万科战略与投资管理部关于《碧桂园高速发展之谜》的研究显示，在净利润率、资产周转率（无论是总资产周转率还是净资产周转率）和财务杠杆使用上，碧桂园的表现都优于万科。碧桂园经营性净现金流为正，而万科为负。（注：该报告见于2007年11月30日出版的《万科周刊》）
和几年前顺驰扬言超过万科时，万科董事长王石多次公开异议甚至批评所不同，2007年11月，当碧桂园陷入“土地风波”时，基于对碧桂园模式的细致研究，万科高管在公司内部表示，碧桂园是值得尊敬的对手，总裁郁亮专门做了批示，通过内网发布。王石和郁亮均向本报表示，碧桂园有独特的竞争模式和特点，以前了解的不多。2007年11月16日晚，记者和郁亮通话时，他说：“媒体还是不要以有罪推定、先入为主的态度去报道，还是要仔细研究一下，如果有问题就从法律角度剖析。万科的风格是‘高进高出’、‘低进低出’，拿地后快速进入市场，这是一种风格。碧桂园有它的风格。”王石也专门致电杨国强，和他沟通。
2007年11月19日晚，记者在深圳与王石讨论碧桂园风波时，他表示出对碧桂园经营模式及杨国强本人的称许，同时对杨亲力亲为的管理风格则表示担忧，而最大的担忧是：“现在很多媒体都说碧桂园‘囤地’，‘囤地’到底是什么也没有仔细界定。杨国强很着急，他跟我说，明年要开发3000万平方米建筑面积，就是把手里的地赶快开发掉。他现在一年才开发几百万平方米，一下子把规模拉上去，可能会动作变形。”记者问：“如果要写一篇《王石：为杨国强说几句话》，你肯吗？”王石说：“我不忌讳，但要看怎么写，如果就这么一句话，容易写偏。”
3 风波
当闷声不语的杨国强因上市一鸣惊人，因“首富”众目睽睽，更由于数年宏观调控仍未抑制房价高企，一些地方土地出让中的拆迁、补偿问题引致民怨沸腾的大背景，碧桂园要面对媒体和舆情的检验，就成为十分自然、呼之欲出的事。
媒体质疑的焦点是：庞大而低廉的土地储备是否合法获得？有无和地方政府间的“猫腻”，如“零地价拿地”？此外的质疑还有，国家税务总局从2007年2月1日起对房地产企业的土地增值税开始实行全面清算，国务院2008年《关于促进节约集约用地的通知》提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”的要求，碧桂园如何应对？全国性扩张条件下，碧桂园很少对外分包，从原材料（如水泥、钢具）、采购、规划、设计、施工到装修和物业，都由自己供给的开发模式是否还适用？从广东“地头蛇”到外地“过江龙”的拓展过程中 ，以往基于广东地情人情的资源优势能否延伸？公司治理的家族化、乡族化（碧桂园绝大多数董事、高管、关联企业的所有者，均为佛山市顺德区北?镇人，且之间多有血缘关系）能否支持一个基业长青的现代公司？杨国强本人事无巨细的高效管理风格，对公司长远发展是利是弊？
对上述问题，有些在招股书中已有所回答，对土地增值税，碧桂园2004到2006年分别拨备人民币9050万元、3.293亿元、3.739亿元，高于地方税务部门目前要求公司缴付的额度，因此相信拨备是充足的。
但是，在拿地问题上，争议并未平息。
碧桂园招股书中称，“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”瑞银报告称，碧桂园所得土地之最低成本，每平方米只有25元，照此计算这类土地每亩不到2万元。碧桂园总裁崔健波2007年4月3日在香港举行的上市记者会上表示，2004到2006年，集团开发楼盘土地成本在平均售价中的比例分别为9.2%、7%及7.5%。2007年上半年碧桂园年报显示，土地成本占平均销售价格大约7.4%。
地又多，价又低，令人直接联想到的就是拿地中存在“猫腻”。在房价猛涨，开发商利润剧增，富豪榜名列前茅，而其社会形象却屡创新低的背景下，碧桂园拿地风波终于曝光，最触目的便是湖南张家界市永定区“张家界凤凰酒店”（位于沙堤乡板坪村、新桥镇老木峪村）项目招标中，碧桂园涉嫌存在“零地价”拿地和事先与地方“合谋”交易。
2007年10月到11月，媒体比较集中地报道了碧桂园“囤地”等问题后，碧桂园的形象大打折扣。记者在广东向多位业内人士询问，听到的大致有三种说法：一是高层领导有批示要调查，国土资源部已将其作为从2007年9月25日开始的“全国土地执法百日行动”的调查重点，各调查组每到一地，让下面报材料，首先就问：“这里有没有碧桂园？”二是广东省主要领导对碧桂园有一定了解，银行也认为碧桂园没有信用问题（中国银行广东分行一位副行长向记者证实了这一银行方面的看法），于是省里的领导指示杨国强多做慈善事业，争取社会理解，碧桂园不是为富不仁而是对社会负责和有贡献的企业。三是查了一段时间，发现碧桂园拿地过程中没有商业贿赂，广东处理的5件土地案件和碧桂园没有关系，地方政府对其也没有不满，但舆论如此强烈，估计会找一两个项目做些处理，补些款。还有消息说，杨国强经此风波，减缓了发展速度，“最近已经不让下面动了”。
上述说法均难完全确证，但在广东采访期间，记者看到本地主要媒体关于碧桂园慈善事迹的报道和广告，确实可以说是连篇累牍。杨国强近期的捐款金额，仅北大、清华、中山大学和广东外语外贸大学四家，就有1.15亿元之多。他从1997年开始的悄无声息的慈善行为，坊间似已无人不晓。2007年在12月中旬杨国强捐建的国良职业培训学校开学典礼上，北大、清华、中山大学的校长均亲自出席。2007年在港上市的一家房地产公司董事会主席对本报记者说：“老杨做慈善10年没人知道，这是真慈善，善不留名嘛，碧桂园广告只是卖楼。现在好了，铺天盖地的宣传，到了另一个极端。要么是老杨变了，要扬名，要么就是碧桂园真遇上了麻烦，想破财消灾。”
杨国强的变化，当然和碧桂园遭遇的风波有关。一位碧桂园管理层成员告诉记者：“老板现在有时会发懵，有一次甚至说不做算了，要是谁可以把碧桂园做好，交出去算了，反正吃喝也够了。他觉得跟他有关系的人，从买房的、建房的到政府、银行，连保安他都没有对不起过，过去没有谁说他（品德）不好，可现在的形象却成了这样，连二小姐（指杨惠妍）也被说成‘中国最大的地主婆’。而要他跟别人解释说他签的合同都是跟政府签的，都是政府欢迎他做的，他又说不出口。像这样的心灰，我们从来没见过。”
一个在商业上令同行重视和尊敬的企业，一个社会争议的焦点，为什么这两种评价会汇聚在一起？为什么是在今天它们会汇聚在一起？答案远非谁对谁错那么简单。要回答这样的问题，既要还原杨国强其人与碧桂园模式，也要剖析拿地的是与非。
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碧桂园风波舆论演化
●第一阶段：“最大地主”之说浮出水面，舆论焦点开始由“首富”逐渐转向圈地。
2007年8月7日，《东方早报》刊登《土地储备量达4500万m2碧桂园成中国最大“地主”》。文章援引8月5日碧桂园发布的中期财报称，该公告中披露碧桂园的土地储备数字已达到4500万平方米，为全国开发商之最。
2007年9月17日，《北京青年报》刊登《中国最大“地主”碧桂园圈地4500万平方米》。文章引述国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》，其中称国内最大开发商的土地储备已达45平方公里。该开发商即指碧桂园。
●第二阶段：“零地价”圈地模式引发争议，舆论进一步演化，由针对天量土储的简单质疑逐渐转向对可能存在的违规行为进行道德谴责。
2007年11月10日，《21世纪经济报道》刊登《碧桂园重庆圈地三万亩被疑违规 地方官员否认》。文章以调查报道的形式指称碧桂园在重庆长寿湖地区可能涉嫌违规圈地6300亩。
2007年11月15日，《南方周末》刊登《两份“秘密协议”引发悬疑 碧桂园被指“零地价拿地”》，文章披露了碧桂园与湖南省张家界市就罗家岗地块出让签署的两份秘密协议。依据这些协议推论，碧桂园涉嫌以“零地价”获得大片土地。
该篇报道甫一推出，随即引发轩然大波，全国媒体连续跟进报道。碧桂园形象自此一落千丈。
●第三阶段：国土部彻查碧桂园，负面形象继续延伸。
2007年11月20日，《第一财经日报》刊登《土地风暴清查350万亩 国土部对碧桂园尚无说法》。文章披露记者在参加国土部一会议时，就碧桂园“零地价拿地”事件向国家土地副总督察甘藏春提问，甘藏春回答说：“这么一个大案子，现在还无法做出表态。”
此后，国土部在各地彻查碧桂园拿地行为的报道开始在媒体出现。
●第四阶段：万科发布碧桂园研究报告，引起碧桂园模式新思考
2007年11月30日出版的《万科周刊》刊登了万科集团战略与投资管理部的报告《碧桂园高速发展之谜》，肯定碧桂园的商业模式。
2008年1月号《东方企业家》对万科董事长王石的专访，他对碧桂园经营模式给予了正面评价。
4 杨国强其人
杨国强，广东顺德北?镇广教村人，1954年10月出生。在改革开放前，他和他的家庭的命运，用贫穷、悲苦、辛酸来描述，都不为过。
他的母亲名叫仲明，不识字，连名字也不会写，在杨国强回忆里是一个“饿而不瘦、晒而不黑的很善良的人”。由于没什么人知道她，1997年杨国强建立第一个慈善基金时，就用了“仲明”二字。
杨家赤贫，但杨国强的父亲很有自尊，曾对他说：“将来你到社会上，跟朋友吃饭，家里如果只有2块钱也要带上，不要让朋友付账，你付钱。”他回忆说：“小时候在农村，偷点吃的什么的不算偷。在鱼塘边，鱼跳上岸，你捡回家不算什么，但我们家不许，很有骨气。”
由于家贫，杨国强直到十七八岁没穿过鞋子，没吃过糖果，“没试过自己亲手花两分钱”，衣裤都是兄长穿旧的和香港亲戚穿旧寄来的。念书后，为省7分钱饭钱，中午放学要走一个小时回家吃。尽管这样，到高中时，由于交不起7块钱学费，杨国强还是退学一年，回家放牛。后来学校免了他学费，还给了他2块钱助学金，才又复学。杨国强说这是他“一生最重要的2块钱”。
杨国强酷爱读书和思考。18岁中学毕业在家种田，但还是到处找书看，到废品收购站买旧书看。他曾回忆：“中学毕业，走上社会后种田，苦倒无所谓，问题是我喜欢思考，喜欢读书，结果呢，20多岁了都很难，你看不到未来，觉得以后都是这样，很痛苦。那时一天挣5毛钱，到春节才有两三天休息，辛辛苦苦一年才挣180块左右，扣掉粮食就没什么了。我跟我哥说，就算我做50年，到70岁，一年挣200块，不吃不喝也就1万块，这样下去一辈子有什么意思呢？说这话的时候我哭了，对生活感到很绝望。哥哥说，社会会变的，会变好的。果然变了。我哥对我的要求很严，当时冬天很冷，我们都把手放在口袋里，回家很多人是用脚把门蹬开，但他看到后就不允许，说这样的行为不是我们有教养的人做的，应该用手开门。”
杨国强这里所说的哥哥叫杨国华，1978年时在顺德县第二建筑公司当负责人。在他帮助下，杨国强进了北?公社房管所当施工员，干泥瓦匠，后来又到二建公司，1984年升为建筑队队长。杨国华是因肝硬化去世的。对这个既教他建筑与核算，又教他做人的兄长的离去，杨国强至为悲伤。2002年，他创办了第一所全免费慈善学校“国华高级中学”，迄今已经投入近3亿元。
1986年，杨国强担任了北?建筑工程公司总经理。当包工头的日子里，倍受艰辛。他曾说：“你们不知道做建筑多难，到处打听哪家公司要建房，然后跑到人家门口问，是不是可以给个工程做？我在建筑公司当了十年经理，画图、预算、买材料，什么活都干，一天假都没放过，最后终于打败了镇上另一家老牌的建筑公司。他们说我是一只老虎带着一群羊，能打败一只羊带着一群老虎。”
杨国强还有一个兄长杨国良也已过世。2007年12月，杨国强捐建的又一所全免费慈善学校，命名为“国良技术培训学校”。该校针对退伍军人，除建校费外，“十一五”期间杨国强每年要捐资2500万元，每年免费培训1万名中西部贫困地区退役士兵，每批培训两个月，来校路费、在校期间学费、书费、食宿费全免，在实践操作培训期间每人还将获得300元补贴。
家庭的遭际，既造就了杨国强的坚强忍耐的性格与自立刻苦的精神，也令他特别敏感，自尊心很强。
杨国强几乎不参加公开活动，偶尔出现也沉默寡言。有媒体说他穿的西装永远大一个码，其实他穿皮鞋也是这样，鞋子大一些，有点像穿拖鞋。他开会，与人交谈，往往会脱掉鞋子盘腿而坐。喜欢吃几块钱一斤的淡水鱼，戴300块钱的西铁城手表，晚上很少应酬，从无娱乐活动。除了工作，就是读书，从松下幸之助全集到卢梭的《忏悔录》，从《湖南农民运动报告》到德兰修女的传记，以及天文、地理、历史、管理，十分驳杂。
杨国强办公室挂着“无事在怀为极乐，有长可取不虚生”的对联，但现实中的他是一个事无巨细而必躬亲的人，可谓事事在怀。当年他的助理刘文伟管营销，开盘前几天最是担心，因为经常夜里两三点还被他叫去讨论报纸的广告稿，一个标题也要三番四次地改，最后他们干脆搬到杨国强附近的别墅里住，随叫随到。记者在杨国强的办公室也看到，桌子上摆着一些建筑详规和施工图。杨国强不喜出差，大部分时间都在顺德，要么在工地、在学校，要么开会，或者看图纸。2007年12月12日国良技术培训学校开学典礼，前一天晚上，杨国强来看现场，走楼梯一口气上到6楼宿舍，看房间摆设，下属都赶不上。典礼现场的布置改来换去，折腾到差不多零点。
12月13日傍晚，记者到“国良”参观，走着走着，忽见一个阶梯教室里，杨国强和两个学校领导坐在台上与下面对话。下面坐的年轻退伍军人似乎很不给台上的人面子，有个人气冲冲走到台前，拿起一个矿泉水瓶丢到地上的一个筐里，扬长而去。杨国强后来向记者解释：“我们说是两个月培训，但有人不愿意学钢筋工、架子工，想学汽车维修、电工，说不换工种就走人，马上给他们回去的路费。学校的领导说学够两个月再发，他们不满意。我就过去跟他们说一说，要走可以，碧桂园都给路费，可以马上给。不过，我也说说我为什么办这个学校，我有什么好处呢？你们学完有了手艺，很多人也不会留在碧桂园干。要说工种，我自己当年是从抹灰干起的，哪个人一开始都那么顺呢？你们想想我这么做又能得到些什么呢？”说这话时，杨国强神情凝重，内心很不平静。
媒体最近对杨国强的慈善事业已经报道很多。似乎那是完美与和谐的事业，似乎做了这些事，社会上上下下就满意了。但12月13日那个傍晚，当记者看到在杨国强面前摔矿泉水瓶的镜头和他那苦涩的表情，突然感到，类似这样的矛盾、琐碎的冲突、麻烦与和解，才是办学育人过程的常态。人们看到的是杨国强捐出的数以亿元计的金钱，看不到的是他亲自操办又难以向外人表露的辛苦。他不能不做，谁叫你做呢？既然开了头，只能做下去，而且做好。
5 创业历程
关于碧桂园的缘起，招股书中只有简单一句话??“1997年，我们的创办股东杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀恒及区学铭在顺德市发展房地产业务，并成立了顺德碧桂园公司，从事建设及开发顺德碧桂园。”除杨国强，其余四人的名字都在“2007福布斯中国富豪榜”前40位。
故事从1992年开始，著名的“南巡”之后，房地产投资浪潮席卷各地，顺德北?镇政府属下的北?经济发展总公司和广东发展银行广发房地产珠海分公司，以及一家在佛山顺德一带颇有人脉背景的港商，一家有地，一家有钱，一家有关系，天地人合，遂合组顺德三和物业发展有限公司（下称“三和”），开发位于北?近番禺地界、广珠公路南侧的碧江及三桂管理区的一片1300亩的土地。项目位于碧山之侧、桂江之畔，故名碧桂园。杨国强当时是北?建筑工程公司总经理，同时又代表北?经济发展总公司出任三和董事总经理。
1993年，在顺德那场不声不响的产权革命浪潮中，北?建筑工程公司转制，杨国强和杨贰珠等拍档出资3395万元，将其收购转为私企。北?建筑工程公司是碧桂园的承建商，先垫资，为三和盖别墅。
然而，当别墅已经盖了几百套，时间来到了1993年6月，一轮力度空前的宏观调控开始，银行被勒令与自办房地产企业脱钩，广东发展银行无法再给碧桂园贷款，投资逾亿的项目面临危局，烈日炎炎下工程停滞。这时，北?建筑工程公司向三和要求归还垫付的工程费，三和拿不出，就采用变通方式，让杨国强销售已盖好的别墅，以销售款核销工程费。
杨国强就这样由造房者变成了卖房者。
刚开始的销售很不成功，三和的股东没什么信心，也不懂如何操盘。而对杨国强来说，别墅能不能卖掉，关系到他的垫资能不能收回，所以他呕心沥血，绞尽脑汁。一天，他在报纸上看到四川一个民办学校的报道，又得知广州从化有个叫“中华英豪”的贵族学校，收取昂贵教育储备金，于是前去考察，看后打定主意，碧桂园也要搞一所“贵族学校”，全寄宿，服务那些无暇于子女教育的老板阶层。1994年初，碧桂园学校打下第一根桩，以“可怕的顺德人”为口号的系列广告，以及与北京景山学校挂钩为其分校的效应，在珠江三角洲产生极大反响。9月，学校如期开学，招生规模很快达到1300人，收取教育储备金两三个亿。这成为碧桂园的重要转折点。
在策动学校宣传的过程中，杨国强结识了当时在新华社广东分社当记者的王志纲，惺惺相惜，礼聘其为碧桂园做策划。王志纲不仅为碧桂园的宣传贡献了智慧，更建议杨国强抓住时机，从造房、卖房者变成真正的开发商。2008年1月6日，记者与王志纲电话交流时，他回忆说：“当时，我隐约觉得他是个能干大事的人，就问他想不想当李嘉诚。要想做大，就去跟三和的三个股东摊牌，要么你们做，还给我垫的资金，要么我做，给你们固定回报。他把握住了机会，把三和的三个股东都请出去了。”
大致是在1995、1996年前后，杨国强和杨贰珠、苏汝波、张耀恒、区学铭，逐步完成了对三和的收购，并将其改为碧桂园物业发展有限公司。杨国强占60%股份，其余4人各占10%。有媒体报道，收购一共花了8000万元。记者对此未能确认，可以确认的是，1997年时，碧桂园公司已经是杨国强控股的私人合伙企业了。
从杨国强进入房地产的历程看，早期他是施工方，没有什么背景；当时“珠三角”死火的楼盘举不胜举，也可见土地并不值钱，有关系的话很容易拿到；杨国强是靠着坚韧不拔的意志和“跳出地产做地产”的复合营销获得成功的。完全自控的建筑队可以跟着他忍受长时间的拖欠款，通过教育营销获得的资金又帮他实现了最初的资本运作。此时的杨国强已经显示出创业家和企业家的才能，那就是敢于承担风险，在机遇出现时牢牢把握，最终实现了从打工的包工头到民营开发商的转型。
碧桂园上市前，杨国强曾经告诉瑞银的蔡洪平，他跟县一级的官员最易沟通。他从来没有进入大城市的中心区域，这与其最初的地产经验有关。他毫无背景，只能从家门口起步。拿大城市的地，他没有关系和条件。只有在王石所说的“非主流市场”，也就是县镇市场、郊区市场，他才如鱼得水。
顺德碧桂园从1300亩不断扩大面积，杨国强以此为基，耕耘数载，才慢慢向附近拓展。先是佛山，后是番禺，再到增城、花都、江门，再到广东各地。这种始终在老家附近深耕的做法，客观上说明碧桂园向外发展的约束很大（碧桂园在省外扩张方面远远落后于富力、合生等），但聚焦于同一片区域，不知不觉却也形成了强烈的协同效应、管理和运营的集中度，以及规模效应，并由此带来了极高的开发效率。看碧桂园的项目分布图，在珠三角地区像一个强大的拳头（广州8个项目，佛山5个项目，江门4个项目），五指放开，就到了阳江、肇庆、韶关、惠州等地。以建筑面积计，碧桂园是广东省规模最大的开发商。
6 碧桂园模式
碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房
碧桂园模式并不复杂，其招股书和万科的研究报告中都有详解。
碧桂园招股书中，将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。杨国强曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快速销售”。
广东地产界非常熟悉碧桂园的开发模式。首先是拿地环节，在富裕城市的郊区或三、四线城市的市区，拿下大规模的廉价土地，有机会和有条件时还积极参与土地的一级开发，即帮助地方政府将未形成建设用地条件的“生地”，开发成具备一定水电、道路、通讯通气等基础设施条件，同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁，具备建设用地条件的土地（即“熟地”、“净地”）。这些城郊地离市中心约几十分钟车程，由于不占城市核心资源，又能满足政府引资发展、改善环境的需要，因此政府往往积极配合，出让的面积很大，甚至动辄上百万平方米，而楼面地价不过几十元、一两百元。
由于土地价值是经济发展的函数，在中国经济快速发展、城市化水平不断提高、人口结构进入购房旺盛期等条件下，土地价格总体上一定在上涨。因此，谁能获得更具规模优势和成本优势的土地，就可以在房地产开发中，不仅获得“房子开发的利润”，还可以获得“土地升值的利润”，后者甚至比前者更为丰厚。
在对土地价值的理解上，广东地产商深受香港影响。香港的商业历史，从某种意义讲，就是土地资本战胜实业资本，甚至贸易资本的历史。实业易受景气周期和成本影响，贸易易受国际市场和政经形势影响，而地产，从长周期来看，总在升值，某些时期甚至快速升值。离杨国强所在的北?镇不远，就有一个活生生的样板，即1991年由香港商人彭磷基在番禺钟村佛子岭开发的“中国第一?”祈福新?。那是一块七八千亩的“生地”，彭磷基很便宜地拿下后，滚动开发十多年，投入两三百亿元资金，建成5万套住宅，吸引15万人入住，以至彭磷基被“村民”称为“彭镇长”。在这个生荒之地变熟地的过程中，因土地不断升值，彭磷基也获得了超额利润。
在今天，如何评估彭磷基、杨国强这种规模化地参与土地开发的行为？番禺一家在港上市房地产公司老板的看法是：“土地开发有两种，一种是开发型，一种是交易型，就是炒地。彭磷基、杨国强属于开发型。比如彭磷基，现在看他是赚了大钱，但1991年钟村的领导找了十几批外商，都不看好这片荒地，一直到彭磷基才下了决心。他们的地虽然大、便宜，但他们也不转让土地，而是用心开发，荒地变熟，土地价值才涨起来。如果他们不开发，土地价值会不会涨这么多呢？”
北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授告诉《第一财经日报》：“开发商靠土地自然升值赚钱，政府应该收增值税。但过去土地并不像今天这样昂贵，当年有些开发商就‘死’在土地上，储备土地也是储备一种带有风险性的资产。房地产商的利润主要是最近三四年才大幅增加的，因为房价涨得太厉害。以前开发商利润没这么高（注：碧桂园2004、2005年的利润分别为2.37亿元、5.895亿元，2006年剧增至16.725亿元）。现在说开发商介入生地赚钱，从另一面看，其实是地方政府在一级开发中占用开发商资金，政府没钱开发合乎出让条件的土地，就让开发商先进来。”
碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房。碧桂园总裁崔健波说，碧桂园的核心就是一个“快”字。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节，基本全由自己做，以实现最优成本控制。“我们有三个甲级设计院，500多人，我们看一块地的时候就带上设计和营销人员，规划研究初步设计，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并先设计起来。即使招标落空，亏的只是人工，而假如能拿到地，就可以马上出图纸，马上动工。”据一项分析，碧桂园的项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工，且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字，碧桂园的定价一向较低，销售快，不压货，产品年度平均积存率仅为2.5%。
在杨国强看来，碧桂园的核心竞争力是性价比。十多年以前，他就对身边的人说，碧桂园的产品要“平”（便宜），“靓”（好看），“坚”（质量过硬），后来又说碧桂园的房子要“抵食夹大件”（粤语，指分量又好又足又便宜，物超所值）。靠着这又狠又准的三板斧，碧桂园征服了它的目标消费群，所开项目至今无一失手。
而杨国强自己，“这么多年来一直把自己当成小建筑公司的经理来干”，还是事必躬亲，一个人说了算，亲力亲为。他昔日的助理刘文伟对记者说：“他一直觉得不亲力亲为，实际操作中就会走样。”
7 地之是非
碧桂园的商业故事无疑是成功的，说它是一个传奇也不为过。杨国强的商业才能和吃苦精神，和当年的李嘉诚、李兆基、郑裕彤们相比并不逊色。
从公司价值看，碧桂园的一大竞争优势是土地成本和土地规模，李兆基等愿意当碧桂园的基础投资者，也是看好这一点。
而媒体的质疑恰恰就在这里。
现在我们来看看碧桂园是怎样拿地的。其招股书这样介绍：
1.在2002年7月之前，可通过土地出让合同从当地政府机关获得土地使用权，但2002年7月1日后，自地方机关出让的土地必须采取公开招标、拍卖或者挂牌出让方式。只有在招、拍、挂的过程中才能收购一幅土地。（注：2002年7月1日实行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明令，对国有土地使用权，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，市、县人民政府土地行政主管部门必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标的或者底价。）
2.截至2007年1月31日，碧桂园共获得226幅土地的使用权。其中属于2002年7月1日前获得的为85幅，通过与相关政府土地管理部门或县级以上部门或土地使用权的原来获授人订立土地出让合同或土地使用权转让协议；其余2002年7月1日后获得的141幅土地中，有139幅通过公开招标、拍卖或者挂牌出让方式，2幅通过与土地使用权的原来获授人订立土地使用权转让协议。此226幅土地已全数交付土地出让金或应付代价。
3.“我们认为可以较低代价获得土地。我们于2004年之后获得的大部分地块面积较大。倘该等地块拍卖挂牌，房地产开发商需负责相关基础建设及市政设施建设。”由于责任增加，门槛提高，“只有拥有强大经济实力、综合开发能力、良好管理以及经营能力的房地产开发商可开发该等项目。该等开发商的开发模式，仅有少数与本集团的开发模式相同。由于一般缺乏直接竞争，本集团有能力以政府挂牌的价格收购土地，因此本集团的土地收购成本较低。”
由上可以看出，碧桂园相当部分土地的获得，是在净地出让前与地方政府沟通，得到其支持，参与生地的前期开发与规划，并在招拍挂中“以政府挂牌的价格收购土地”，最终达到享有土地升值和房地产开发双重收益的目的。
与那些不参与生地开发、通过招拍挂直接拿地的发展商相比，碧桂园的房地产开发价值链要长很多，享受的“过程收益”和“关联收益”自然会多。同时，招拍挂的不确定性很大，尤其是在一线、二线城市，碧桂园显然对此作了回避。
与万科、恒大等在二级市场收购已拥有土地的开发商的项目相比，碧桂园直接与地方政府谈判，价格优势明显。但前者的做法很干净，而和地方政府的博弈关系复杂，藏有一定风险。
碧桂园上市前的土地储备，以建筑面积计为1870万平方米，上市后几个月升至3768万平方米（截至2007年11月30日已取得土地证的建筑面积)。碧桂园2007年中报显示，在土地一级开发方面，截至2007年6月30日，参与开发的土地面积约为1789万平方米，投入金额约为人民币4.3亿元。中报中称：“参与土地一级开发更贴合我们的经营风格??碧桂园规模化的快速地产发展模式。”
富力地产的一位管理层告诉本报，富力和碧桂园在一些区域拿地时有竞争，而碧桂园的模式地方政府比较喜欢，因为它可以在土地尚未招标前就介入，甚至先出钱给政府（注：张家界永定区案例中，碧桂园先打了30万元经费给区“项目服务办公室”，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户），先投入生地开发，政府才有钱去拆迁、报建。政府拿到钱，为碧桂园办手续的积极性就很高。“富力的模式不是这样，原因是觉得这样做还是有风险。比如，你参与了生地开发，最后熟地招标，公开竞争，你拿不到地怎么办？”
碧桂园敢于先投入，一是因为它不像富力在大城市城区拿地，竞争激烈，它对所投入的地方较有把握；二是碧桂园始终追求高效和快速，喜欢直接跟政府谈，谈好以后接下来会很顺利，不会磕磕碰碰浪费时间。
正如招股书中写到的，“由于一般缺乏直接竞争，本集团有能力以政府挂牌的价格收购土地”，在张家界永定区“张家界凤凰酒店”地块的开发和出让中，碧桂园和区政府也十分默契。记者注意到的一个细节是，永定区政府在与一家和碧桂园有关联的公司（高骏投资）签订生地开发协议时列明：用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府，剩余部分返还作为偿还高骏投资对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。
“返还”为目前土地一级开发中的惯常做法。但对一块土地的出让金缴多少，永定区和碧桂园可以自己去约定一个比例，十分罕见，也是不合规的。
但据媒体后来的报道，高骏投资和永定区之间还有一份补充协议，补充协议称，对原协议关于“该25%出让金的15%部分上缴省政府”的约定，依据《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于印发〈湖南省用于农业土地开发的土地出让金管理办法〉的通知》，修改为：按照每平方米6.15元标准向省政府上缴土地出让金。这一修改，又完备了协议的合法性。
在记者看来，由于这一“补充”的出现，永定区和高骏投资之间的协议变得没有法律问题。但原来的协议签于2006年10月和12月，而补充协议签于2007年6月5日，不知是否因为上市后碧桂园对合规性的认识比以前有所提高，作了自我检视和修补。同时，从张家界拿地风波还可以看出，在碧桂园对生地开发的介入以及地方政府所作相应承诺之间，合约安排中还是埋藏着一定风险。由于国家对土地出让的管理越来越严，越来越透明，这种风险还在加大之中。
8 超越的年代
走过2007的漫长时光，杨国强终于迈进了2008。过去这一年，也许是他生命中最长的一年。
按照碧桂园2007年12月的公告，“2008年初在建建筑面积1500万平方米，预期2008年和之后新报建及开工的可建筑面积为1600万平方米。这些产品平均开工一到两年后可以达到交付条件。”以这样的速度，碧桂园已有的土地储备将被迅速消化。
在做碧桂园报道的这段时间，记者不断问自己，在事实和数据之外，你有自己的判断吗？
现在，让我忠实地把思考的过程呈现给读者。
第一个阶段，质疑。
这些质疑，以及相应的调查，形成了《第一财经日报》对碧桂园“囤地”的多篇报道和严厉的社评。我们问：“这家大型房地产企业经得起公众的推敲吗？”
第二个阶段，反思。
当记者详细阅读有关法规和房地产历史资料，在业内广泛采访，并亲自到“国华”、“国良”慈善学校随机组织座谈后，对碧桂园的商业模式、社会贡献和利益相关者价值有了客观认识，对“强人”杨国强的善良、朴实、勤奋有了较多了解。虽然有天时地利的助益，但碧桂园和杨国强的成功不是天上掉馅饼；其独特的商业模式虽然受到不少质疑，但是合法合规的，是在阳光下的；碧桂园的盈利能力，既源于这种模式，也是为消费者提供良好产品与服务、对地方经济和社会发展有正面作用的合理回报。可以说，对碧桂园的探究，在一定程度上改变了记者对民营房地产开发商的印象。
由此记者想到，中国经济的成长与活力，离不开企业家精神，离不开企业家群体。今天中国公司在全球市场的价值表现，也与创业代企业家的作用不可分离。2007年，我们看到阿里巴巴成为全球主流商业价值的一部分，看到平安保险成为比利时富通集团的第一大股东，看到坚持自主研发的比亚迪不屈不挠地在香港上市，也看到了碧桂园强烈带动的让中国资产享受“中国溢价”的那一刻。马云、马明哲、王传福、杨国强们，和柳传志、任正非、王石们一样，都是中国商业的骄傲，他们创办的公司都是中国竞争力的体现。当我们习惯于从总体上肯定中国商业成就的时候，为什么在微观层面，对企业家个人财富的增长，更多时候还是缺乏平常心，往往不由自主就开始为富不仁、牟取暴利、敛财失德等方面的假想、推断和道德批判？
比尔?盖茨多年为世界首富，微软每年官司缠身，美国媒体也批评微软的垄断，但我们看不到民众对他的财富说三道四。财富越多麻烦越多质疑越多，这不是健康的社会商业伦理。只要守法经营，取财有道，应该说，财富越多越好。民富是国富的缩影。创造财富是分享财富的前提。中国出现更多更富的阳光富人，不是社会的耻辱，而是时代的进步。如果我们不能在心理上完成对“不患寡而患不均”传统的现代超越，那么中国商业发展的社会心理土壤就很难容纳越来越大的企业、越来越富的企业家。
对中国的创业代企业家，对那些主要依靠勤奋努力、为顾客创造价值、对利益相关者负责的企业家，我们应该给予历史性的解读。以今天的尺度衡量他们的历史问题，也许无须宽容，但应理解；应当纠偏，但不能偏激；诉诸道德，更要回到法律；倡导慈善与责任，但更应通过社会主义市场经济条件下的法治建设，使得企业家的预期长期化、固定化，从而进一步激发他们的创新动力，实现企业的持续健康发展，这才是企业家造福社会之本。
在中国从传统发展观向科学发展观的转型中，中国商业发展的土壤正在发生深刻的结构性变化，许多习惯了旧的土壤的树木也面临迁移的要求。但这种树木的大迁移，不能简单地割裂历史，把原有的根系和上面的土质统统清除干净。在生命体的移植中，只要不是肿瘤和毒素，一些旧的习惯和路径依赖不妨“且行且去，徐徐除之”；更重要的是创设健康明朗、标识清晰的新环境，让沧桑之木也能更加葱茏。
第三个阶段，审视。
当记者把思路再次切换到社会的立场，站在科学发展观与和谐社会的立场，又深切感到，中国的民营企业和富豪阶层，迫切需要自我反思，迫切需要领会社会经济转型的深刻性，迫切需要增强对“公共性”和“社会性”的理解，而不是委屈冤枉，失落焦虑，对前途失去信心。
和整个中国变迁的方向相一致，中国的商业环境也在深刻变革??从粗放的、不计社会成本的、扭曲资源等要素价格的、投资拉动的、地方政府和政策驱策的、唯GDP和政绩导向的、急功近利的、不顾长远的、财富分配对资本利益倾斜的商业环境，转向集约的、体现社会成本的、要素价格不受扭曲的、内涵增长的、依靠法治的、关注国民福利的、立足长远的、更能体现社会公正的商业环境。此时此刻，让我们向那些富豪榜前列的房地产富豪们探问??
面对这沉默的大地，你是感恩时代垂青，还是觉得才具独有？那令土地升值的真正动力，是这个时代无数人辛勤劳动所积蕴在土地深处的无形财富，还是你的个人眼光？面对这大地，你有无敬畏？
2002年之后这轮房价、地价的上涨，使整个房地产行业一派风光，利润远超“中国制造”的微薄所得。你的财富增长，主要是靠优质产品的供应所带动，还是靠社会需求的爆发所带动？
在这片土地上，曾经栖居的农民哪里去了？和你累积的财富相比，他们在信息不对称和权利不对称条件下，获得的那种一次性补偿，你是否觉得已经足够，甚至心安理得地认为你还在造福他们？
这不会言语的土地，急于发展的官员，习惯忍让的民众，在过去的很长时间，为了支持近功速效的发展，对那些市场经济的先行者们，都给予了扶助和支持，降低门槛，灵活变通，小错不纠，既往不咎。中国富豪的原始积累速度世界领先，与此不无关系。俗话说“大富由天”，在中国发展的特定阶段，“天”不仅是指鼓励创业致富的政策环境，持续增长的经济环境，也是指社会成本低估和要素成本扭曲的环境，正因为土地、资源、环境、劳动、资金等价格偏低，在客观上有助于创业者以较低的成本起步与发展。庞大的国有和集体存量资产的战略性重组，也释放出前所未有的财富增长机遇。对这样的“财富生成方式”，你有何知觉？有无内省？
在没有开征资本利得税和遗产税的今天，中国富豪阶层的资本利益可以得到更多扩张和延续。从社会的角度看，你觉得这公平吗？美国最富有的人比尔?盖茨和巴菲特反对取消遗产税，他们认为遗产税可以鼓励人们为慈善事业捐款，“不鼓励财产继承有利于社会财富的公平分配”。那么，你考虑过分享与共赢吗?
一面要求法律保护私有产权，要求政府爱护、民众理解，一面又在追求变通利益，习惯隐秘操作，这两者之间的内在矛盾，你又何以解释？
……
这些问题也许苛刻，问题的根由也非只在企业一方，但对土地这样的无法再生资源，难道我们不应该有更深切的追问吗？我们在价值关怀上可以无动于衷吗？
一个漠视商业利益的仇富社会当然不是中国发展的选项，同样，一个丧失社会成本意识、缺乏对公共性、外部性的理解、因而失去社会向度的唯利是图的商业族群，不是社会的福音，而是社会的隐患。
真正具备社会责任感的企业家，一定会注意到中国商业土壤与社会成本的变化，并主动给予建设性的回应。今天中国所倡导的社会公平与正义，不是要剥夺富人，不是要回到“一大二公”，而是社会经济向着更健康和可持续发展方向的伟大转型。
第四个阶段，超越。
在招股书上，1997年被作为碧桂园“元年”，而2007年的风雨，也许是碧桂园十岁的最好礼物。如果经历这场风雨，使社会更准确地了解碧桂园，使碧桂园更深刻地体察社会的精神变迁和商业环境的变迁，这场风雨就创造了价值，而不是一阵新闻的烟云。
在这个时刻，杨国强需要的，不仅是来自社会的理解和支持，更是要以博大的胸襟勇敢地直面过去，以深刻的内省寻求未来发展的精神资源。碧桂园的路径并未偏离我们时代的主流方向和精神话语，杨国强十年前悄然先行的慈善事业也表明，他的内心有感恩，有责任，他明白要与社会和谐相处就必须让社会从自己的财富中有所获益。但是，仅此并不足够，必须做出超越。
在记者看来，碧桂园的超越之路，首先是要在房地产开发中更加严格地遵循法律法规，在合规性上向业界最高标准看齐，决不在法律边缘游走；其次是要以基业长青的要求，优化公司治理，从“高盈利的生意”迈向“可持续的、受尊敬的公司”。碧桂园真正的挑战，不是市场变化，不是国土资源部，不是新闻媒体，而是它自己形成的高度依赖创业家个人的路径。
尽管碧桂园被纳入多项重要的市场指数，但是研究发现，碧桂园上市后股价的涨幅远低于主要可比对手，如万科、雅居乐和富力。记者认为，这一差异即是碧桂园在公司治理方面的“折价”体现。和竞争者相比，碧桂园对某一个人的依赖最大，而万科对某一个人的依赖最小。
同时，记者也发现，外部政策和环境的风云变化对万科这类公司的影响总是最小，而碧桂园只是因为一些新闻报道就引致如此大的风波，主要不是“不懂媒体关系”的原因，而说明碧桂园的经营模式本身容易受到政策影响。碧桂园享受地方土地开发收益的这一“利”，亦是其易受政策和地方官员关系影响的一“弊”。
包括碧桂园在内，已经有，还将有很多民营房地产企业上市。他们中的不少把融资作为第一目的，或许很快就有新的名字代替杨惠妍的位置；也有房地产上市公司的高管说，上市是从良的过程。以记者之见，上市最值得关注的是IPO中的P（Public），即公共性的“公”，公众公司的“公”，公告的“公”。
当一家公司上市，当公众投资一家上市公司，它就不再姓“私”而姓“公”，它的许多行为就不再是私密而要公告。公共投资者希望他们投资的公司是健康的，永续的，透明的，向善的，负责的，对他们诚信的，和社会友好相处的。他们不只关心某个季度年度的每股盈利数字，还关心达至盈利的方式能否持久和可以信赖。这就需要公司更好地理解社会的主流价值方向，把自身的商业价值观与社会价值观有机结合；需要公司的治理、团队建设、文化更符合可持续发展的需要，而不是更符合强人能人的行为逻辑；需要公司不忌讳和回避公共目光的审视，而勇于和公共的视线交流对视。一个成功的公司可以凭借强人之力，但一个伟大的公司不可能维系在个人身上；一门赚钱生意可以来源于某种商业模式，但一个受尊敬的公司，一个基业长青的公司更依赖文化、制度，以及文化制度保证下的创新能力和对环境的高度适应力。
而在这些方面，善良而自信的强人杨国强，一直在高速运转、来不及歇息的碧桂园公司，都还不能给人确定的答案。除非他们愿意挑战自己，超越已有的成功和行之有效的模式。
这是追求和谐社会的年代。企业与社会，需要良性互动，不断内省，不断和解。
这是科学发展的年代。只有深切地理解新时代的社会性和公共性，才有可能重构中国企业尤其是民营企业与中国社会的关系。正是在这样的视野里，碧桂园标本有着更宝贵和深长的意义。研究它，理解它，反思它，鞭策它，不是为了毁灭，不是为了辩解，是为了借鉴与创造。
这是深刻变革的年代。是通过变革走向伟大，也只有变革才能伟大的时代。
这是超越的年代，是面对大地，面向未来，企业和社会共同实现超越的年代。
天不负我辈，我辈安负天！？
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