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冠城大通:脱胎换骨中的地产新贵


  兴业证券

  ●公司战略定位于大型高档住宅社区开发,项目拓展上以股权收购为主的低成本扩张。综合考虑股东的经济实力和社会背景、海科建土地及土地一级开发平台,我们认为公司持续以较低或合理的成本获取项目的能力较强。


  ●公司现有项目充足,位置好,成本低,在达成利润和现金流目标方面的安全性高,可以保证到2010年的高增长。公司现有商品房土地储备247.64万平米(尚不包括冠城名敦道的回

  
  迁房,以及海科健和月亮湾大道93号的一级开发),其中超过132万平米位于北京黄金地带,利润丰厚。到2009年,仅结算113万平米,不到现有储备的50%。

  ●公司大股东虽然是民企背景,但是经济实力雄厚,社会形象和政治背景较好,房地产开发经验丰富。大股东旗下有30余家控股公司,涉及房地产、机电制造、木材加工、依波表生产销售以及其他产业和金融投资等。大股东累计向社会捐款数千万元,担任过政协及华侨商会的重要职务,具有较好的社会影响及政治影响力。

  ●漆包线业务能够贡献稳定利润,年净资产收益率在11%-13%左右,在公司股权融资完成后有望顺利剥离,且可能产生8千万左右的投资收益。

  ●海科建土地储备充足,且成本极低,公司增持海科建股权有望进一步确保公司远期增长。海科健具有土地一级开发资质,在北京市海淀区拥有600万平米土地储备,其中120多万拥有二级开发权,平均每平米土地成本不足600元,潜在盈利能力极强。公司已签署协议将股权从28%增持至49%,未来有望增持到69%。

  ●公司估值明显低于行业平均,“强烈推荐”。预计07-09年公司EPS为0.49元、1.29元和2.47元,08、09年动态市盈率分别为13.9倍和7.24倍,仅为行业平均水平的一半。我们细分冠城大通的利润构成,07-09年房地产业务的EPS为0.45元、1.12元及2.21元,其他业务贡献利润0.04元、0.17元和0.26元,分别给予08年房地产业务30倍PE,其他业务10倍PE,得出公司目标价为35.3元。

  
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