苏州高新：商品房开发业务进入高速增长期

　　兴业证券

　　●公司已成功转型为商品住宅开发。苏州高新区02年从52平方公里扩大到258平方公里，公司承担了大量的基础设施建设和拆迁房开发任务，到07年为止，公司将基本结束基础设施建设业务，拆迁房开发也接近尾声。公司将转变成以商品房开发为核心，辅以基础设施运营和旅游业务的房地产开发企业。公司在园区建设过程中，积累了良好的政府关系，为公司目前在园区内获取新项目创造了有利条件。

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　　p;●公司开发实力较强、区域市场相对健康。02年以前，公司年商品房竣工面积仅10-20万平米，园区扩区之后，大量的参与拆迁房和基础设施建设，极大的提高了公司的项目、工程管理实力，为公司今后商品房开发规模的不断增长锻炼了队伍。苏州经济近年来持续快速发展，户籍人口从02年的约500万增长到目前的700万左右，还有300万左右的持有暂住证的常驻人口，市场刚性需求迅速增长。总体看来，近年来土地供应量不足，未来住宅市场供应仍然偏紧，目前房价处于相对健康水平。

　　●公司土地储备充足，潜在盈利能力较强。公司目前在建项目面积约180万平米，土地储备约150万平米，预计今年结算42万平米左右，08年结算60-65万平米，09年结算70-75万平米。现有土地储备可以保证未来3年开发需求。目前公司大部分楼盘参考售价在7-8千元左右，地价在1千-3千元附近，土地成本相对较低，潜在盈利能力较强。公司目前账面现金16亿左右，年底以前还有较大规模的拿地计划。下月高新区将推出10余块土地，公司很有可能获得其中几个项目。

　　●辅业利润稳定增长。公司占75%权益的污水厂处理能力24万吨，还可扩大12万吨，06年净利润532万，有望实现较为平稳的增长。占40%权益的物流业务06年利润600多万，今后几年有望维持25%左右的增长水平。苏州乐园去年收入近1亿，净利润1400多万，公司将通过举办更多的主题活动，改造水上乐园增加约2万平米的租赁物业以推动收入和利润的持续增长。此外，公司现有租赁物业近40万平米，年租金贡献约2300万元。

　　●公司评级为推荐。公司土地储备充足且有较强的拓展能力，商品房开发规模增长迅速直接推动业绩增长。预计07-09年公司EPS分别为0.41元、0.85元和1.25元，目前股价对应08年不到20倍PE，评级为“推荐”。

　　
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