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“零库存”模式助力鑫苑置业纽交所上市

  欧美房地产开发企业很难像中国公司一样拥有大量的土地储备,其投资人对房地产企业的估值也并不依赖于土地储备。而鑫苑置业一直奉行的是快速开发模式,“不存地、不存房、零库存”,土地储备量不大,这就决定了公司如想上市并获得投资人认可,纽交所比A股和H股更加有利

  如果问鑫苑(中国)置业有限公司高管同样一个问题:“在A股、H股市场都相当火爆的前提下,公司为什么要选择到纽交所上市?”

  得到的回答基本都是从公司的商业模式谈起。

鑫苑置业董事长、总裁张勇更直截了当地告诉《第一财经日报》记者,公司“零库存、轻资产”的商业模式决定了去纽约证券交易所上市。

  “零库存、轻资产”

  鑫苑置业上市以来,人们希望将之称为中国第一家登陆纽交所的中国房地产公司。实际上,对于整个中国房地产行业来说,鑫苑不是最先吃螃蟹的。早先,易居(中国)投资控股有限公司(EJ.NYSE)以“中国轻资产地产概念股”在纽交所上市。

  不同的是,易居中国是房地产流通服务商,也就是我们通常所说的顾问机构,而鑫苑置业则为货真价实的房地产开发商。相同之处是,鑫苑置业亦打出了“轻资产”牌。

  按照中国投资界的观念,房地产企业最让人看重的便是“资产”,有多少持有性物业,有多少土地储备等。作为一家“轻资产”的房地产开发企业,鑫苑置业还有什么能够吸引投资人注意的呢?

  张勇向记者解释,欧美与中国土地交易方式的不同,决定了投资人对房地产企业关注点也不相同。欧美国家采用契约形式交易,而中国则采用土地招拍挂的形式。每年土地招拍挂的交易量很大,这也使中国造就了很多房地产巨富。

  换句话说,欧美房地产开发企业很难像中国公司一样拥有大量的土地储备,其投资人对房地产企业的估值也并不依赖于土地储备。

  而鑫苑置业一直奉行的是快速开发模式,“不存地、不存房、零库存”,土地储备量不大,这就决定了公司如想上市并获得投资人认可,纽交所比A股和H股更加有利。

  当然,作为一家专门投资于中国的房地产企业,想登陆纽交所并非易事,除了上市成本高于国内之外,投资人也很难对企业作出判断。先前顺驰试图登陆美国证券市场时,甚至想出了与网络嫁接的“招数”。

  那么鑫苑置业如何能够登陆纽交所呢?相信“轻资产”概念为其增色不少。目前,在美上市的企业中,轻资产概念正在走红,相信这也是鑫苑置业与易居中国先后打出“轻资产”概念牌的原因之一。

  鑫苑之路

  如果说A股和H股依靠土地储备为房地产企业估值,那么对于房子在哪里都不清楚的欧美投资人来说,如何判断鑫苑置业的价值呢?

  张勇表示主要看业绩,在过去10年中,鑫苑置业的年复合增长率达到了86%,而过去3年,年复合增长率甚至达到了100%。

  另外,张勇也表示,恰恰是“零库存”模式可能使公司失宠于内地投资界,却为公司避免了很多风险。张勇举出了两个政策,一个是“土地2年之内未开发,或2年之内投入不足25%的投资,将会收回”。另外一个则是土地增值税的征收,他认为在中国房地产开发界,土地将日益回归房地产建设原材料的本色。如果把它作为资产来看待的话,是逐渐地在积累法律风险,同时积累经济风险。

  因此,对于很多房地产企业而言,上市是为了打通融资渠道,为下一步囤地作准备。而鑫苑置业则明确表示,未来还将继续坚持“零库存、轻资产”的运营模式。

  当然,零库存并非意味没有地,张勇也表示目前公司在全国各二级城市拥有15个开发项目,开发量超过200万平方米。

  令人关注的是,今日登陆纽交所的鑫苑置业起步于河南,因其专注于二线城市的中档住宅,上市前在房地产开发界未有很大名声。而昔日首个登陆新加坡证券交易所的辉龙置业亦是河南企业。是否河南“水土肥沃”,总能养育出把握先机的企业?

  当问及对于河南市场的看法时,张勇十分巧妙地回绝了,表示鑫苑置业已经涉足全国各省市。此外,张勇还反复表示,世界500强企业都会选择在纽交所上市,言外之意引人遐想。

  

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