名流置业(000667)公开增发方案解析

　　广发证券 刘海东

　　名流置业公开增发方案于2007年7月12日通过临时股东大会，9月29日，证监会审核通过了公司本次公开增发方案。至此名流置业公开增发即将进入实施阶段。

　　名流置业公开增发方案

　　本次名流置业公开增发拟向不特定对象发行总数不超过3亿股A股，募集资金30亿元用于北京“名流广场”、惠州“名流印象”、惠州罗浮“名流假日”一期、武汉“名流-人和天地”润和园及沁和园项目、芜湖“吉和名流广场”一期等五个项目的开发建设。

　　本次募集资金投向的五个项目总投资约为47.44亿元，募集资金全部投入五个项目的建设，资金不足部分由公司贷款或自有资金解决。

　　投资项目实施情况

　　名流置业07年半年报披露了报告期内主要经营情况：

　　北京“名流广场”位于北京市丰台区六里桥立交西南侧，项目拟总投资6.99亿元，使用募集资金4亿元，项目建设以商业、写字楼为主。据公司07年中报披露，项目用地面积1.05万平方米，建筑面积9.46万平方米，已完成开发28%，09年5月竣工，主要盈利模式为商品房销售及物业出租，预计净利润2.6亿元。由于北京地铁规划方案调整，未来地铁9号线与地铁11号线将在此处通过，该项目未来升值潜力巨大。

　　惠州“名流印象”位于广东省惠州市西南角，项目拟总投资7.98亿元，使用募集资金6亿元，项目建设以住宅为主。公司07年中报披露，项目用地10.23万平方米，建筑面积29.96万平方米，已开发完成15%，08年8月至09年12月项目将陆续竣工，该项目为商品房开发，主要盈利模式为商品房销售，预计净利润1.3亿元。

　　惠州罗浮“名流假日”一期位于罗浮山国家重点风景名胜区附近，项目拟总投资13.11亿元，使用募集资金7亿元，由于“名流假日”地处风景名胜区与体育休闲公园附近，项目建设以酒店式公寓为主。公司07年中报披露，该项目用地49.7万平方米，建筑面积13.15万平方米，已开发完成10%，将于08年12月至09年12月陆续竣工，该项目为商品房开发，主要盈利模式为商品房销售及出租，预计净利润2.78亿元。

　　武汉“名流•人和天地”润和园及沁和园位于湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区，项目拟总投资12.21亿元，使用募集资金8亿元，项目建设以住宅为主。公司07年中报披露，项目用地18.18万平方米，建筑面积43.29万平方米，目前已开发完成10%，将于08年12月至10年4月陆续竣工，该项目为商品房开发，主要盈利模式为商品房销售，预计净利润1.6亿元。随着未来航空物流港的建设和盘龙大桥的通行，该地区商业价值存在巨大的提升空间。

　　芜湖“吉和名流广场”一期位于安徽省芜湖市中心城区繁华地段，项目拟总投资7.14亿元，使用募集资金5亿元，项目建设以商业、公寓为主。公司07年中报披露，项目用地2.96万平方米，建筑面积16.5万平方米，已开发完成30%，09年6月竣工，该项目主要盈利模式为商品房销售及出租。预计净利润2.18亿元。

　　综述

　　名流置业三季度净利润2.08亿元，同比增长165%，企业盈利能力大幅提高，且从企业半年报显示的公司房地产业务的各个项目的经营状况来看，除竣工部分项目外，包括募集资金投向的项目与其它项目全部处于建设施工阶段，这位企业未来盈利打下了坚实的基础。

　　名流置业现阶段房地产开发建设总共用地面积137.11万平方米，建筑面积242.7万平方米，其中本次公开增发投资项目用地面积82.12万平方米，建筑面积112.36万平方米，分别占名流置业房地产开发建设的59.89%和46.29%，由此可见本次投资项目所占名流置业主营业务比重之大。

　　名流置业本次公开增发募资投向的项目如北京“名流广场”、惠州罗浮“名流假日”和芜湖“吉和名流广场”等定位为中高档项目，且项目建成后将填补当地市场需求的空白，再加上公司产品物业形态的逐渐丰富，产品结构的不断优化，未来项目竣工后有望极大的提高企业的经营业绩，带给投资者丰厚的回报。

　　名流置业所处的房地产行业在这波牛市行情中，始终扮演着主力军的角色，成为牛市不断上涨的领涨行业之一。我国房地产市场近年来，在国家一系列政策的推动下，房地产投资持续保持着较快的增长速度，房地产市场的活跃吸引了众多投资者的目光，成为各个行业之中的焦点，同时给证券市场的房地产板块带来了一股强劲的动力。

　　房地产行业是目前市场关注度较高的行业，近年来走势强劲也是受到宏观经济的影响。

　　首先，人民币稳定升值，且人民币升值与房地产指数走势呈正相关系，人民币升值是一个长期的过程，也是推动我国证券市场长期牛市的强劲推动力；其次，在我国宏观经济流动性过剩的背景下，除了央行提高利息、利率和存款准备金率等措施使资金回笼外，证券市场与持续升温的房地产市场是吸收流动性过剩的重要途径，因此大批资金涌入了证券市场与房地产市场；再次，目前各大中城市房源紧张，而居民财富增长较快，购买力增强，人们购房需求强烈，房价上涨趋势明显，带动房地产行业的持续快速发展，同样对证券市场中的地产板块具有推动作用。

　　近年来由于房地产行业发展过快，楼市过于火爆，国家出台一系列宏观调控政策来调控房地产市场，使其走向规范化健康发展的道路。

　　今年以来央行共5次上调存款利息，并9次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，主要用以吸收证券市场上的过剩流动性资金以及抑制不良贷款；九月底出台的提高第二套住房首付的政策，但这项政策对于房地产板块的影响有限，虽然影响了房价上涨的节奏，但未能改变房价上涨的趋势，反映在证券市场则很快便被市场消化；今年下半年又出台了两项宏观调控政策，一是针对供给方面的政策，即国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，二是针对需求方面的政策，即央行和银监会联合发布的《关于加强商业性住房房地产信贷管理的通知》，这些文件在一定程度上规范了房地产商的经营管理，但并无法改变房地产市场供不应求的现状；十月份证监会宣布暂停对房地产行业企业首发的审核，即在不可预测的时期内房地产企业的IPO将被暂停，房地产行业的门槛越来越高，实力较弱的中小企业将逐渐被市场淘汰，行业集中度将不断提高，房地产开发企业将向规模化、集团化和品牌化方向发展。

　　名流置业在房地产行业中的地位

　　从名流置业完整审计年度财务指标来看，企业2006年底总资产为15.67亿元，在60余家A股房地产上市公司中列第41位，2006年净利润为11,689万元，列第22位，利润水平处于本行业上市公司中上游。与总资产规模相当的上市公司相比，如广宇集团、上海新梅、天创置地、东华实业、珠江实业等，名流置业在盈利能力等方面名列前茅。

　　名流置业公布的三季报显示，企业现在每股收益为0.273元，依此排名名流置业在60多家同行业上市公司处于24位，仅次于陆家嘴与万科A，而与排名靠前的企业净利润相比，名流置业在这20多家企业中仍处于中上游的水平。名流置业的每股收益主要受06年底定向增发所累，股本增大，每股收益被稀释，募集资金由于房地产行业存在周期性，未能完全体现出投资收益。

　　由于房地产行业所具有的周期性的特点，房地产企业所储备土地的多少对企业发展具有重大影响。名流置业在北京、武汉、西安、惠州和芜湖等地共有储备土地127.87万平方米，规划建筑面积213.22万平方米，预计可满足企业未来5年的项目开发需求。名流置业充足的土地储备为企业自身的可持续发展奠定了坚实的基础。

　　在未来房地产行业优胜劣汰的竞争中，名流置业将凭借雄厚的企业实力获得新的土地储备，并抓住房地产市场稳定发展的机遇积极拓展其它有发展潜力的城市房地产项目，加强企业“名流”品牌建设，不断增强企业的核心竞争能力，早日成为国内房地产行业的龙头企业。

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