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上海住宅用地供应扩大难阻新开工面积连续3年下跌

  去年,上海全市商品房住宅新开工面积近1600万平方米,连续3年下跌。而根据世邦魏理仕华东区环球研究部董事陈红的估算,2007年上海住宅用地出让量相比2006年增长了23.3%,住宅用地的供应将继续扩大,且出让区域的郊区化也将继续。

这两年的供应将在2009年和2010年集中上市。

  《第一财经日报》昨日通过上海市房地局的统计数据了解到,2007年全市商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米;配套商品房实现新开工面积500万平方米,建成500万平方米。相比之下,上海往年的住宅新开工面积在2006年为2112.1万平方米,相比2005年下跌15%,而2004年新开工面积为最高峰,高达3200万平方米,约合去年全年新开工面积的2倍,去年大概退回到2001年新开工面积的规模。

  “由于土地价格上升,导致商品房实际新开工面积持续下滑,而房地产开发投资在固定资产投资中的比重也连续三年下降,从2004年最高时的近40%下降到30%。上海连续三年新楼开工量下滑,房价在2008至2010年间会面临上涨压力。”对于上海市房地产市场的现状,上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城分析认为。

  上海市经济委员会的统计分析数据显示,2006年,新建商品住房预售面积达2136万平方米,新增供应与需求的比例为1.03:1,供应与需求基本匹配。截至2006年底,网上可售量为1064万平方米,总供应与成交的比例为1.54:1。但是,连续3年新开工面积的减少,导致整体形势将发生变化。

  根据丛城的预计,2008年到2010年,上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米。丛城根据上海每年约3300万平方米的新建商品房销售规模预测称:“未来三年上海新建商品房供求比将在0.84:1、0.79:1、0.82:1,由此,未来三年上海势必出现新建商品房严重短缺现象。”

  但是紧俏的情况依然有望在2009年之后得到缓解。根据陈红的分析:为缓解住宅供不应求的局面,近两年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。

  世邦魏理仕的统计数据显示,2006年上海出让住宅用地建筑面积323.0万平方米,共23幅,相比之下,2007年住宅用地出让量增长了23.3%。此前几年,2005年上海住宅用地的推地量为212.08万平方米,2004年为350.31万平方米。

  在增加土地出让量的同时,出让宗地的平均体量却在减少。2006年平均单宗土地建筑面积为14.0万平方米,而2007年单宗土地建筑面积为10.8万平方米,缩小了30%。

  “单宗土地体量缩小正反映了政府控制土地市场的方向。同时政府在出让土地时还严格规定动工期限和竣工期限,缩短开发周期,促使开发商按照政府预想的时间表来完成住宅供应。”陈红说。

  同时,以土地成交后1.5年开始预售、规定竣工期限前一年最后一次预售为假设条件,依据住宅建设的周期和特点可以推算2007年出让住宅用地在未来产生的住宅供应。据此,2007年出让住宅用地将在2009年和2010年集中上市,供应的住宅面积可达170万和150万平方米左右。

  

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