将导致供给增速下滑--2008年房地产行业投资价值

对开发商而言，资金的重要性并不亚于土地，房地产商拿地、开发、营销的各个环节都离不开资金的支持。从房地产开发资金来源来看，其他资金、自筹资金、国内贷款以及利用外资是最重要的四块。自2004年央行加强房地产信贷业务管理以来，房地产开发资金中直接来自国内贷款的比重从接近25%下降到20%附近，而近三年房地产上市公司有息负债占总债务比重虽有下降，但仍接近50%。

　　看上去房地产企业对银行资金的依存度在下降，但这只是表面现象，实际上房地产开发资金来源依赖于银行信贷的比例远高于此。首先，“自筹资金”并不仅仅包括开发商原始资本积累。地产商在申请银行贷款的过程中，为了满足“项目资本金比例不低于35%”的基本条件，往往通过向关联企业相互拆借或挪用其他已开工项目资金来达到目的，因此“自筹资金”中有相当一部分款项间接来自商业银行的贷款。其次，开发资金来源中占比最大的“其他资金来源”，其主要组成部分是“定金、预收款”以及“个人按揭贷款”，同样有相当的比例来源于银行贷款。央行研究局某官员曾表示，目前房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。

　　
　　然而，2007年12月结束的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年央行将开始实施“从紧的货币政策”，这意味着房地产相关信贷政策将更加严格。据悉，在提高银行存款准备金率、加息以及9?27商业房贷新政策等紧缩措施之外，今年央行还会从总体上收紧个人和开发商的贷款发放总量，甚至可能针对房地产企业贷款上浮10％左右的贷款基准利率。如此调控基调，对于资金密集型的房地产行业来说，压力之大是不言而喻的。

　　
　　历史数据显示，商业银行房贷增速与房地产投资增速几乎同步。2008年商业房贷规模同比下降将伴随房地产投资增速下降，从而带动商品房完工和竣工面积的增速下降，也就是商品房供给增速的下降。追溯历史，2003年销售面积增速较大，而2004年销售面积增幅跟随竣工面积出现了同步下滑，并未因房价飞涨而在量的增速上再创高峰。我们认为，2004年未出现2007年商品房价量增速齐升的局面，其根本原因在于商业银行房贷增速的急剧收缩。如果假设历史简单的重复，在2007年商品房销售面积增速急剧放大而2008年面临信贷紧缩的情形下，我们初步判断今年商品房销售面积增速下滑的概率会比较大。（刘昆） 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。