这是“最冷的一个冬天”,全国普遍降雪,数城市骤然降温,深圳楼市更是“寒风彻骨”。临近春节本就非销售旺季,深圳楼市呈现出阶段性的供大于求局面。
供过于求导致开发商“固守”已久的价格体系正遭受前所未有的挑战。
继“赠送面积”、“精装修”、“折上折”等等策略之后,目前众多在售楼盘都直接在价格上做起了文章,虽非直接降价,然而“特惠房”、“特价房”却层出不穷。伴随市场低迷的延续,物业价值与市场价格的新一轮博弈已悄然展开。
从送面积到特惠房
降价三步曲?
“忘记2007年,重新开始。”在谈到2008年的项目定价策略时,有开发商私下发出了这样的感叹。2008年的房价将会怎样?事实上对于这样的问题,很多开发商都认为这应该是由市场买卖双方共同决定的,其中就包括自住客对于物业价值和价格合理性的认可。
从去年11月份至今,市场在售楼盘的促销性手段明显增多,除
万科、中海等品牌企业直接采取“低价策略”大获成功外,更多的开发商则是在户型设计和赠送面积上花了心思,一时间赠送比率甚至接近1:1的楼盘都“比比皆是”。
近期,东方盛世、慢城、溢芳园、蝴蝶堡等都开始不约而同地推出特惠房单位,均价都在7000-8000每平方米左右,与布吉大多数新房每平米达到了4000元的差价。而如果说关外楼盘鉴于市场原因特惠销售还“情有可原”的话,而前海某楼盘1万元/平米左右起价,并赠送1000元/平方米精装修,则更让人“大跌眼镜”。引述业内人士话称“将高高在上的前海拉下了马。”
是营销手法还是别有所图?
“深圳置业者终于有了做上帝的感觉,”看房子的王先生感叹。特惠房频频露脸,房价不再是“没得商量”,对于置业者的确是件好事。但却有业内人士置疑,这是否是开发商“探低”的营销手法之一。
一位地产分析人士就指出,“碍于对2008年市场的不明朗,以及现阶段供大于求的压力,开发商推出特惠房,是想试探市场的真实承受能力,为明年销售做准备。”
事实上现阶段的特惠房与大多数人原先理解的已经有所差别。大多是高使用率、较多的赠送面积的户型不再是原本印象中楼层、朝向、户型不好的房子拿来做“特价”处理。而且大部分特惠房一推出就受到了置业者的追捧,之前慢城推出的10套8418元/平方米的特惠单位,当天就售罄,雷圳0755的特惠房销售也同样火爆。正如世华地产市场研究总监肖小平所说,“具备一定品质的物业,再做一些价格让步,吸引力自然大增。”因为刚性需求始终存在。
所以上述这位分析人士认为,开发商无非是想借特惠房来“探底”,试图寻求更多的市场契机。
低价是不是“救命稻草”?
“送面积”、“精装修”、“折上折”、“特惠房”,有人说,一切都是为了销售。但是同样也有部分在售项目,上述这些“良药”都一一尝试后,销售依然不见起色。例如福田区委附近某高层,就于日前加推了特惠房,成交量却依然没有明显放大。“如果特惠房都没有明显带动销售的话,那么就是产品方面存在问题。”雅颂战略传播董事长秦刚如是说。
如果说去年上半年之前的楼市都属于一个投机型的市场的话,那么目前自住型市场的趋势已经越来越明显,自住客首先看重的都是产品,而非像投资者那般强调价格与回报。因此物业价值与价格合理的产品,往往容易赢得市场青睐。
也有观点认为,采取类似“送面积”、“精装修”、“特惠房”等方式变相降价,实际上是对前期业主的“心理安慰”,“比起直接降价,这样的压力毕竟小得多。”(卢青)
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