房地产经纪人：美国房地产秩序的维护者

　　在美国，旧房(或称二手房)销售占整个房地产销售的85%，美国人讲买房，主要就是买二手房。但不管买卖新房或旧房，地产商基本不直接出马，房地产经纪人发挥着非常重要的作用，也成为房地产市场秩序的最直接的参与者和维护者。

　　据在美国从事房地产交易10余年的经纪人李英英介绍，通常情况下，房地产交易佣金固定，为交易总金额的6%，由卖方支付，买卖双方经纪人共享。经纪人的重要性从美国许多房屋外“某某房地产公司”的广告招牌就可看出，这些公司实际都是代理卖方的经纪人公司。也有一些房屋外打出“业主自售”的招牌，但由于风险较大，买房者反而很少问津。

　　经纪人全过程处理，省却的是买卖双方对交易过程合法性的担忧。李英英表示，按照美国房地产交易的程序，买卖双方达成协议并签订购买合同后，经纪人会介绍若干个第三方的过户公司供客户选择，以便帮助完成过户。第三方会仔细查验房屋的相关文书和记录，确保卖方拥有100%产权，并帮助买卖方在政府相关部门完成过户、纳税等一系列手续。

　　过户代理公司通常既不代表买方，也不代表卖方，费用由买卖双方共同承担。如果一方还心存担忧，还可再单独聘请相关律师对房子或交易对象进行查证，确保交易不会损害到自己的利益。

　　由于美国每一套房屋的相关产权和建造时间信息，在法庭都有详细备案，因此想“一房二卖”或“冒充代卖”都变得不可能。李英英举例说，她本人以前曾买过一所房子，卖方还是一位律师，他早已忘了该房子属于他和他父亲共同拥有，最后查出记录他只拥有部分产权，按照规定，在最终交易前，他必须先将父亲的产权过户到自己名下，然后才能将全部产权属于他的房子对外出售。

　　作为房地产市场主导者的房地产经纪人，其本身素质也影响着房地产市场能否有序进行。因此，政府对于经纪人管理也相对比较严格，经纪人都必须参加相关考试，合格者才能取得经营牌照，此后每两年还必须继续相关学习才能获得续营许可。没有执照就营业是非法行为，后果会相当严重。而且，经纪人收到的佣金也并不直接进入他们的口袋，而是先缴给经纪人所挂署的各个公司或行会组织，然后通过结算公司分给买卖双方的经纪人，因此，也很难有独吞佣金的情况发生。

　　经纪人能够在房地产交易过程中如鱼得水，还有一个很重要的原因，在于美国的MLS系统，该系统拥有市场上约90%的房源信息，为经纪人所共享，而经纪人佣金基本一致。这样透明的信息既方便了经纪人，也方便了房屋买卖者，如果不满意某个经纪人，可以找另一个业绩更好、服务更好的经纪人。（本报驻华盛顿记者:刘洪） (来源：经济参考报)