房贷市场该警惕美国式危机

　　笔者最近在查阅有关美国次贷问题的相关资料时，偶然发现易宪容先生一篇谈论国内房地产金融的文章，对正在面临美国次贷危机威胁的中国银行业或许有些裨益。即便是亡羊补牢，也为时不晚。

　　“在３５９号文件之前，没有哪一个人贷款购买住房会从商业银行贷款不到。

　　其原因是一方面因为银行趋利，放松了对房贷客户的个人信息审批，另一方面，是开发商或以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售?购买?方式，套取银行贷款；或者对明知客户提供的相关信息是虚假的，也听之任之……

　　其实，这种假按揭很早就在银行业存在。据２００４年７月《中国房地产报》披露，在某市办理抵押备案的房产中，就有１／３是“假按揭”。而这种“假按揭”大量占压了银行资金，是隐藏在商业银行肌体中的一颗“毒瘤”，因极容易形成银行不良资产，危害信贷资金的安全；同时，“假按揭”造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场。

　　而据银监会在２００７年初发布的房地产贷款调查显示：截至２００６年６月末，涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款４７１８笔，金额１３．０９亿元，占被查个人住房贷款总额的６．０５％。另一家国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款３７１６笔，金额７．３４亿元，占被查个人住房贷款总额的３．２３％。

　　暴露出来的不仅仅是“假按揭”问题：个别被查银行在房地产开发贷款和个人住房贷款业务上的问题贷款金额，占被查业务金额的比例甚至接近３０％；个别银行在房地产开发贷款方面的不良贷款率，略高于该行同期平均不良率水平。

　　记者从一些银行业内部人士处了解到的情况则有过之而无不及。相当的贷款人则通过与某些银行有密切合作关系的中介公司取得银行贷款，如果想得到房贷，只要交一定的手续费给中介，中介就会提供一站式服务，从向银行提出申请，到递交个人的相关信息，到最终获得贷款，一般周期是两周，如果要快点，交个几千元就可以。无论是开发商、中介、还是贷款人，最终的目的就是套取银行资金。

　　在此过程中，银行对于中介提供的资料是否属实则很少考虑。各商业银行为争夺这一看似低风险的信贷业务，不仅不同银行之间争夺“黄金”客户，而且同一银行不同分支机构之间也在争夺，各商业银行层层下达按揭贷款指标，并且与员工的绩效工资挂钩。为了对一个好的开发项目提供按揭贷款，各商业银行纷纷以各种优惠措施、快捷服务吸引高端客户，向开发商承诺“尽量不为难购房人”、“尽快办理按揭手续”，有的商业银行特别是规模小的商业银行甚至放弃自己的原则，往往省略了对借款申请人的等级评估、贷款调查，只对开发商代借款人提供的借款申请资料进行书面审查，结果造成了对借款人的身份证、住所以及工作单位是否真实等基本情况未核实就发放贷款，为“假按揭”的发生提供了方便。

　　易宪容指出，“２００７年个人按揭贷款比２００６年增长在３倍以上，问题就出在商业银行对房贷审查完全放松。”于是，大量没有资格的投资者进入房地产市场，甚至于一些投资炒作者就会利用这种个人住房信贷的宽松而制造假文件进入房地产市场。

　　怎样解决？在易宪容看来，关键在于一是银行要建立信用档案，让那些失信者付出代价。二是要建立个人住房消费信贷市场准入标准。易宪容指出，个人或家庭要从银行获得住房信贷资金，就得向商业银行提供个人信用、财务、收入、工作及纳税等状况的真实信息。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。商业银行根据个人信用等情况来确定是否向申请者贷款。如果个人住房按揭贷款月供款不得超过其月可支配收入的５０％，那么以个人计，商业银行向其贷款的额度就会减少。如果有人另外借助于小孩及退休人员的名字向商业银行申请贷款，那么这些小孩及退休人员的收入从何而来。按照现有的标准，这些是根本就无法满足商业银行住房信贷的市场准入，因此，以他们的名字来向银行申请贷款是根本就不可能。

　　否则，如果真的经济发生大的波动，危害的不仅仅是银行自身。