京城商业地产“开门红”

　　受去年年底二手房、新房交易颓势影响，今年1月以来北京市土地市场表现一直不佳。此前，由于房屋交易市场的萎靡直接导致了开发商对土地市场的悲观期望，流拍、低价成交的现象相继出现。而相对于住宅市场，处于“金字塔”最顶端的商业地产似乎未受到市场观望情绪的影响。

　　据有关统计数据显示，2007年商铺供应量超过620万平方米，空置率达到52%。而根据目前的建设情况，2008年商业项目体量在1万平方米以上的物业将达到300万平方米以上，预计空置率面积将超过350万平方米。有业内人士认为，处于市中心的商业项目还是处于供不应求的局面，无疑将促使开发商对市中心商业项目的高度期盼。

　　而去年11月，SOHO中国高价从华远地产旗下收购了光华路SOHO2，则标志着开发商着手盘活市中心原有商业项目的大幕已然拉开。而造成众多开发商对“活盘”原有商业项目愈加追捧的原因，正是由于城市核心区内近年来一直没有土地供应。这次，前门地区一次性推出三块土地，必然让沉寂了一段时间的土地市场再次火爆起来，究竟将花落谁家？究竟该块土地将创造多高的楼面价格？建成后将规划成什么样子？显然，各方正在拭目以待即将于2月29日举行的招标大会。

　　SOHO中国势在必得　老牌商业地产公司蠢蠢欲动

　　据记者了解，由于前门地区改造涉及范围较大，且房屋产权复杂，因此之前土地交易情况并不理想。就目前已经兴建的项目而言，主要是采取购买房屋所有权，然后在通过协议出让的方式获得土地使用权。可以说，基本上都是一小块一小块的土地收购，像这次一次出让如此大块的熟地，其竞争势必异常激烈。

　　在得知前门三块土地入市的消息后，记者首先想到的候选买家就是与前门改造有过亲密联系的SOHO中国，于是第一时间采访了SOHO中国高级副总裁许洋。据其透露，SOHO中国此次一定会参加该项目的竞标，但具体细节尚不便公布。

　　其实，早在去年10月份SOHO中国赴港上市时，其招股说明书中曾明确写着，募集的资金主要用于未来收购前门地区11块地块提供资金保证。潘石屹此前在接受采访时透露，前门地区的投资总额已经超过了其以前项目的总投资额。由此不难看出，潘石屹对于这一次新入市的三块土地有着势在必得的决心。

　　事实上，除了SOHO中国对这三块地块“势在必得”外，新世界中国地产和国瑞地产也是对这三块地块“虎视眈眈”。目前，这两家房地产企业主要都在邻近前门商圈的南城崇文区开发，且各有竞争优势。

　　其中，新世界中国地产已经累计在崇文门地区投资了近140亿元，打造了包括住宅、酒店、百货、写字楼、公寓为一体的大型综合体，而去年7月份还成功拍得了烂尾项目宝鼎中心的商业部分，并有意收购崇文门菜市场，在区域内打造一个高中低档全部涵盖的百货体系。丰富的运作经验以及在崇文门地区的影响力，也使新世界中国地产成为此次竞争前门地块的热门。国瑞地产，据记者了解，则是早已经参与到了前门地区的改造工作中去，因此继续进军二级开发也在情理之中。

　　地王今年不吃香　前门地价能到几何？

　　广州流拍、成都流拍、北京流标、福州流拍、深圳流拍……今年年初全国土地市场全线爆冷，不免让人为前门地块的价格担忧。诚然今年年初，受房屋市场影响，全国各地全出现了不少土地流标事件，但是仔细观察流标的几乎全是住宅用地，而商业用地风头一直不减。

　　一直以来，北京就是高价地的频出地区。早在2003年，国土资源部土地利用司对全国城市地价监测结果显示，在全国10大城市地价排行榜中，北京名列榜首。调查显示，当时北京商业用地最高价达4.8万元/平方米，是位于东城区王府井大街的穆斯林大厦，次之是位于西城区西单路口西南角的首都时代广场，熟地价为3.9万元/平方米。

　　而实行招拍挂制度之后，北京市核心区几乎没有地块出售，因此这次前门地块的上市，对于其价格许多业内人士也表现谨慎。记者从中国城市地价动态监测系统获悉，2007年一至三季度北京市商业用地的价格分别为6136元/平方米、6278元/平方米和6784元/平方米；而2003年北京市商业用地的平均价格仅为4580元/平方米左右。相对而言，前门这次推出的地块与2003年商业“地王”的位置不相上下，因此可以预见其价格至少不会低于穆斯林大厦和首都时代广场。

　　值得注意的是，去年苏宁环球有限公司以44.04亿元的全国历史最高天价拍卖成功上海市黄浦区“163地块”，该地块坐落于南京东路河南路口，楼面地价每平方米达到6.69万元。而这一切似乎都为前门“绝版”地块创造天价提供了先天的基础。

　　商报记者 赖大臣

　　地块小资料

　　根据市土地整理储备中心的招标文件，这三块地块都将于2月29日开标，规划用途为商业、商居混合。其中，B4、C2、C4组团位于崇文区前门大街东侧路西片，该地块具体范围为东至前门东路，南至广和查楼南路，西至新潮胡同，北至西打磨厂街，土地面积17871.695平方米，规划建筑规模45854.94平方米，其中地上14950.94平方米、地下30634平方米。

　　B11、C6组团位于崇文区前门大街东侧路西片，该地块具体范围为东至前门东路，南至大江胡同，西至新潮胡同，北至鲜鱼口街。土地面积12504.81平方米，规划建筑规模32603.37平方米，其中地上11504.37平方米、地下21099平方米。

　　B14、B15、C12组团位于崇文区前门大街东侧路西片。该地块具体范围为东至前门东路，西至布巷子胡同，南至埃克盛酒店北路，北至小江西路。土地面积20524.616平方米，规划建筑面积74693.62平方米，其中地上29074.62平方米、地下45619平方米。

　　说说前门大街

　　前门大街是北京古老的商业街道。远在元朝的时候，当时丽正门（即今前门）外通往郊外的大道就是它的前身。

　　元大都建立后，每逢春秋佳节，官员、诗人们还是出城到法源寺、天宁寺、白云观一带游玩，这就造成了前门外的繁荣。明初改建北京城，建设了正阳门等９个城门，前门大街就逐渐成为热闹的街道。

　　明朝中叶，由于商业的发达，前门大街两侧出现了鲜鱼口、猪（珠）市口、煤市口、粮食店等集市和街道，前门大街才成为一条商业街。

　　明嘉靖以后，各省市在京做官的人为了解决进京应试举子的住宿问题，在前门大街两厢建立了各地会馆。举人们常到前门大街来购买生活用品或饮酒作乐，这样也促使前门大街成为一条繁华的商业街道。

　　清初把东城的灯市挪到前门一带，而且为了维护皇权的尊严，戏院、茶园、妓院只准许开设在城外，于是前门大街较前又有了进一步的繁荣。

　　例如北京古老的戏院广和戏院就开设在前门外肉市。这里原来是明代富室查氏所建的戏楼，叫“查楼”，到清代就成了北京最早的戏园之一。

　　乾嘉时俞清源在《春明丛谈》中描绘前门大街的热闹：“珠市当正阳门之冲，前后左右计二三里，皆殷商巨贾，设市开廛。凡金银珠宝以及食货如山积，酒榭歌楼，欢呼酣饮，恒日暮不休。”这就说明了前门大街纸醉金迷、声色犬马的情况，而且说明前门大街那时已经有了好几家大饭馆。

　　咸丰五年（1855年）这里开设了“便宜坊烤鸭店”；同治三年（1864年）肉市开设了“全聚德挂炉烤鸭店”；“都一处”饭馆传说就是乾隆皇帝来这里吃了烧麦说了句夸奖的话而命名的。

　　光绪年间这里还有“致美斋”的馄饨、“九龙斋”的酸梅汤（在大栅栏东口）、“六必居”的酱菜、“正明斋”的满汉糕点等著名食品商店。

　　民国以后，以卖酱羊肉著名的“月盛斋”也迁到前门大街。这时由于建立了前门火车站，每天吞吐着大量旅客，前门大街更是拥挤。

　　新中国成立后，前门大街这些特点大部分都保留下来，还开设了好几家大服装店、百货商店。北京最老的照相馆??大北照相馆，上海迁京的“老正兴”饭馆等也都开设在这里。

　　这次前门大街的改造是历史上规模最大的一次，根据规划改造后的前门商业街将不再允许通车，改为步行街，只有老北京的叮当车可以“招摇”过市。80余个京城老字号将在改造后的前门商业街（前门到永定门的中轴路）路两旁一字排开，并全部亮出黑底金字招牌。据悉，为了这叮当车前门商业街还将铺上铁轨。这一老北京繁荣商市将在2008年与市民见面。为保证前门地区全体修缮，首先将加快前门东侧路的拆迁建设，完成正义路南延、西打磨厂街、西河沿等市政道路的规划。