土地市场也“拐点”？楼市焦躁应在源头扭转

　　活动策划: 柯鹏 唐文祺

　　第一演播室

　　中国证券网

　　活动策划: 柯鹏 唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉 宾: 刘光东

　　上海北孚地产研究所副所长

　　全国各地频频上演的土地流标、底价出让现象，使得土地市场冷风频吹，对后市预期不明的观望情绪正在土地市场弥漫，地价“拐点”就此形成的争论也在升温。

　　主持人：有人认为，现行土地招拍挂政策是导致“地王”频频产生的原因，您同意这个观点吗？

　　刘光东：不同意。从根本上讲，“地王”的频频出现，是与一定的房地产市场环境、宏观经济环境及其发展预期相联系的；而出让方式本身并不是根本所在。

　　大多数从业者出于对近几年楼市较快发展轨迹的判断，加上当前中国经济强劲发展势头的有力支撑，对楼市未来具有良好的预期，这是土地价格不断增长乃至加快增长的动因。当然，也有其他方方面面的原因，诸如某些地段土地供应不足导致竞争加剧等。而招、拍、挂出让方式本身并不必然带来“地王”。招、拍、挂出让方式的出现，是为了适应住房货币化改革制度以及市场经济的发展，确保国有土地价值的合理体现，是我国行政制度改革、市场制度改革及土地使用和出让制度改革的产物。

　　主持人：上海曾在几幅热点土地的出让方式上尝试过“改革”，这种改变对于土地市场来说会否产生影响？

　　刘光东：上海曾在新江湾城土地的出让方式上尝试过“暗标”，其产生的背景或者说直接成因是应对上海土地一级市场屡屡出现“高地价”的非理性状况。虽然D3地块仍然出现“畸高”价格，但那是个别企业的异常行为，风险影响范围便不同，并不是整体片区市场所要面临的。

　　此外，新江湾城F地块设定的“高标准”转让，结果我认为在目前来看还是合适的。虽然仅从F地块的楼板价来看，的确是大大低于前一块“暗标”方式下出让的地块价格，但地块之间异质性较强，尤其是F地块面积较大，并不能单纯以楼板价来考察，更重要的应当是总价。实质上，我认为，7500元/平方米的楼板价在目前来看是比较合适的；不排除这个价格有指导地价水平、杜绝“地王”产生的考虑。果真如此的话，那么进一步强化了“暗标”所要达到的效果。但F地块的楼板价结果并不一定会是其他地块楼板价的结果，也许较高楼板价的江湾城地块还会出现。从数字上看，有落差、有矛盾，其根源在于地块本身，即主要是因为F地块面积较大导致的，再加上还有较高的品质要求。

　　为了防止囤地，目前已有政策建议“合理控制单宗土地出让规模”，这项政策也许会带来土地单价的提高，但高地价并不一定是我们想要的结果，这一点需要说明。

　　主持人：近期在局部城市频频发生土地流标事件，您认为未来土地市场走向将会如何？

　　刘光东：某个行业的发展是需要与整体经济发展相协调的，房地产也不例外，它不能捆绑、也不能脱离社会经济发展的大环境，因此，“面粉贵过面包”只是暂时的，短期内应当会面临回调的压力。一个地块的交易具有相当的独立性，应当具体分析。从面上来看，流标地块多处于城市发展尚不成熟地区。因此，这些地方的流标事件更多的不是反映地价“拐点”。我认为“拐点”（夯实基础的调整，而不是长期的下调）有可能产生在热点区域出现“低价成交”的事件上。

　　展望2008年土地市场，加大闲置土地处置力度、“控增逼存”，进而提高土地供应总量，是可以预期的。随着土地供应力度的加大及结构性问题的改善，特别是各地住房计划的落地，应该能够大大改变市场原有“急不可耐”的焦躁预期，群体非理性趋势应可避免。