楼市争锋“拐点论”考验房产投资

　　近段时间以来，房地产市场是否出现“拐点”的争论甚嚣尘上。是相信王石的“拐点论”，期待房价持续向下并坚决持币观望，还是听信潘石屹的“无拐论”，在认清房地产强劲需求客观支撑下房价可能快速反弹而抓住此刻购房时机？投资者应该对房地产发展趋势作出基本判断，把握好自身的情况才是上策。

　　⊙本报记者 涂艳

　　从去年四季度刮起的凛冽寒风似乎早早预示了今年初楼市的“冷静”，北京、上海和深圳频频传出的降价风和打折潮难给房市加温，受到越演越烈的“拐点论”思维引导的购房者变得不那么浮躁，静心持币观望了起来……

　　是相信王石的“拐点论”，期待房价持续向下并坚决持币观望，还是听信潘石屹的“无拐论”，在认清房地产强劲需求客观支撑下房价可能快速反弹而抓住此刻购房时机？不论是自住购房者还是房产投资客都显得有些迷惘。毕竟，一家之言不能主导房价走势，作为一名普通的购房人，对房地产发展趋势作出基本判断之前先把握好自身的情况才是上策。

　　自身的经济实力、对房屋的真正需求、是否适合采用房贷及其选用哪种房贷还款方式都是值得购房前仔细研究的细节。

　　目前，对于去年以来就一直持币待购而新年有急切购房需求的人来说，此刻拍板购房可能是个不错的选择。刘先生去年“十一”期间就和女朋友结婚登记注册了，但由于双方都是外地人，能拥有自己的爱巢是他们目前的头等大事。在房价略有回落时，银行房贷进入紧缩期，二人的购房大计被迫推迟。“在第二套房新政等一系列可见和不可见的政策打压下，各大城市房地产市场看似进入一个淡季，但是在今年结婚和生育的高峰推动下，自住购房的刚性需求不减，房价的真正起伏高低对于具备刚性需求的人来说并没有太大影响。”中瑞房产研究部研究员张丽表示。专家提醒，在近期内确有购房需要的人不用过度观望，择机安居才是明智之举。

　　对于那些手中已有住房而想要以小换大的自住购房者来说，是否选择在二三月份购置新房则要量力而行。去年底央行推行的第二套房新政颁布以来，40%的首付和1.1倍的贷款利率让好些人望而却步，而要以小换大也有多种方式。例如，将小房转售为租，用月租抵房贷月供，这类方法适合看涨后市并且手中略有节余的购房者。而想要直接把小房卖掉，重新购置大房的人，如果不在二套房新政的控制圈内，可以考虑择机买入，但如果是恰好符合二套房新政的贷款买房人，则应理智考虑换置成本。首先，不断高企的利率会给不固定房贷利率的贷款人增加利率负担；其次，在房价的继续调整期内面临的市场风险也是值得考虑的因素，毕竟手中有房，换房不愁。

　　对于房产投资者来说，房价的走势判断甚为关键。在目前谁都不能对房产后市作出客观准确评判的时候，市场的整体气氛就会影响大部分人的投资判断。张丽向记者表示：“毕竟，现在整体市场的观望气氛浓烈，买涨不买跌是投资者的惯常心理。对于他们来说，继续等待一段时间可能会成为较为稳妥的选择。”虽然基于住房保障新政的持续推行，低端市场将出现回落降价，但是对于中高档商品房来说，下半年价格继续走高或可期，手中握有这类房产的投资者也不必急于抛售。

　　不论鼠年是否能成为房价的拐点年，对于千千万万准备购房的人说，汲取以前的贷款经验，找到合适自己的省钱方法应该是最为现实的事了。

　　从市场方面来看，不论新房还是二手房的供应量都比较充足，虽然银行的紧缩信贷尚未正式打开，但是对于自住类的购房者来说并没有什么贷款障碍。

　　在选择固定利率还是浮动利率的问题上，银行理财专家建议，在今年央行还有进一步加息的预期下，较短期年限的贷款人可以选择固定利率，这类可以免受屡屡加息而增加贷款负担额的固定利率房贷产品也有创新。例如招行的结构性固定利率就是把期限分为2＋3或5＋5两段。同时，由于各家银行在利率优惠上不尽相同，如果银行给出的固定利率明显高于其5年的执行房贷利率，那么选择浮动利率会较为划算。不过这些标准都是随着贷款期限和贷款金额而变的，个人在选择时要量体裁衣。

　　随着金融创新的不断深化，也为了争夺更多优质客户，银行房贷产品近年来也让人眼花缭乱。入住还贷、轻松安居贷和宽限期房贷大同小异，都为减轻初期还贷压力而设；气球贷对于收入不均衡的购房者很有吸引力；接力贷则为上下两代人提供了信用互补，贷款互助的先河。