桑洪：应补充完善产权和土地权制度

2008年是中国改革开放30年，第八届中国企业家论坛年会在亚布力召开， 其主题定为“改革开放30年：中国企业家的展望与思考”。搜狐财经作为网络独家战略合作伙伴对本次进行报道，以下为哈尔滨哈电地产置业股份有限公司董事长桑洪在本次论坛上的精彩观点 ：

          

     桑洪认为，这几年房地产虽然在全国的总量中房地产贡献并不是最大的，但是在社会影响的面是很大的。    改革开放30年经历这么一个过程，到最后阶段我们有了产权房。产权房有了产权有了土地权，只要有了产权一般就有了土地权。产权和土地权当这个问题发生的时候引起我的思索，引起我的看法。

    现在售房有三种办法，使用面积、建筑面积、按套售房，但是到建设部办理产权的时候，只能按建筑面积办理产权，政府的规定和产权的规定显然就发生一种碰撞，谁是谁非？买一个一百米使用面积的房子，要求你在产权证注明使用面积一百米，但是不能写，只能写建筑面积。

一个商业地产店铺可以办理产权，更有的城市现在开始车库的停车位也可以办理产权。一个商场的商铺办理产权和一个停车场停车空间办理产权，从法律上严格地说是不是将来能经得起历史的考验。跟某些政府的人谈这些问题的时候，店铺的产权是有空间权的，而店铺上面充满了消防水管、空调管道等等，那么这个店铺的空中权究竟是三米高六米高还是多少米高是你的产权，将来有人上来维修的时候通过你的屋顶要不要业主同意，带来很多法律的问题，这些问题使得规定这些法规的时候深思，停车位也是如此。这是产权过程当中的一些现象。

    另外一个问题就是土地权问题，土地权这几年来房地产开发过程当中会常常遇到，从土地批租开始，你获得了土地的开发权，我批了40年、50年、70年。用了三五年时间开发完了，你获得了开发的权利。大家注意，房地产开发商土地权的获得是一种过度的权利，临时的权利，不是从头到尾的五十年的权利，而仅是你在开发建设的过程中产权没有发生转移，一旦产权转移之后你不再有这种权益，而土地权就要转移给你售房的业户们。他从你的50年拿到47年，从70年拿到65年权利，这个权利就是这么样转移过去的。

    俄罗斯学了我们招拍挂的手段，土地也是拍卖。但是俄罗斯并没有完全照搬我们的，而是仿了我国的土地拍卖，但是俄罗斯建设土地的权利是临时租给你的建设，拍卖的是一种建设权利，不是土地的50年使用权，而是给你的三年向政府的租赁权。这个有没有道理呢？中国老百姓不交土地出让金怎么办？不交土地出让金就不能办产权。

    桑洪称，在房地产开发完了之后土地权这种转移目前的法规和做法上也是存在了很多弊病，应当保证这种地产的发展和保证业主的权利。大家讲了土地权、产权，那么土地权什么是你的？也许王总那儿买了一套二百米的房子，在这个小区中，小区的土地面积被所有的建筑面积去除，你能分得的土地就是你的土地证。这个土地是虚拟的，你永远拿不到的。这里产生一个问题，如果这个社区当中有高层有多层有Townhouse，这个土地证该怎么办呢？别墅买的，别墅土地就应该归个人，不然为什么花那么大价格买House呢？因为建筑成本虽然相同，但是我们俩获得的土地是不一样的，因为我获得的土地大，当然我的价格应该贵了。可是你住在高楼，一千米土地盖了一万米房子，你那个土地只占了一点点，所以房价应该便宜，所以土地不应该那么多。无疑在西方统统是这样，在美国一个社区中土地只有这个房子能独立地占用土地的时候能够办理独立的土地证，如果是一个Townhuse或者高层公寓是不能办理单元的土地证，而是社区集体土地证，不能转让，只有社区委员会才能有权处置这块土地。

    桑洪称，应该关注补充完善法规，使之我们的所谓产权更明晰，我们的土地权更明晰，使它不再仍然是随着速度而滞后，在速度面前使这些东西显得苍白无力。谢谢大家。

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