□本报记者林?
鼠年新春,北京楼市依旧在冷清和观望中徘徊。一手商品房和二手商品房成交量均继续下滑,与此同时,部分项目的价格也在各种打折促销中呈现下行趋势。目前,虽然北京商品房整体销售均价依然“身居高位”;但是,作为新项目开盘均价,所面临的结构性调整压力正日益增大。
对于持币观望的购房人而言,一方面,信贷在利率和数量上收紧后,房产购买力明显削弱;另一方面,北京住宅建设规划的出台以及土地供应的逐步放量,使未来可供选择的各层次住房产品渐趋丰富,受此预期的影响,“等待和观望”无疑会成为购房人的理性选择。而现在的这种博弈正在增加买方的筹码。
房价下调“微风徐来”
位于北京东三环国贸桥附近的项目合生国际花园,日前推出了以往“罕见”的特价房。在售楼处,销售人员告诉记者:“我们近期推出的特价房,主要是二、三层的99、102平方米二居,均价22500元/平方米,先到先得。这和原来的定价比,打了7.5折。”
无独有偶,
万科在继广州、深圳、成都等地公开降价后,日前也开始对北京部分楼盘实施降价。记者了解到,万科紫台一栋精装修楼房的均价,已从16500元/平方米降到16000元/平方米。而万科四季花城,均价也从8300元/平方米降到8000元/平方米;其中户型面积为95平方米和120平方米的一些特价房源,一次性付款,最低优惠至7400元/平方米;银行按揭,则最低优惠至7600元/平方米;降幅超过10%。
春节假期结束后,北京多数在售楼盘虽然还没有打折、降价的措施,但是,北京房地产咨询机构的吴迪莱经理指出,由于年前楼市行情冷淡,春节过后也没有见到回暖迹象,所以多数开发商已经不敢轻易涨价,保持年前价格成为了主流选择。
不过值得注意的是,北京新盘项目的开盘均价已经出现走低趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示,2008年1月,北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米,环比下降17.7%。另外,在1月份获得预售许可证的项目中,商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米;环比降幅达15.2%。其中,普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%,降幅较大。
中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明认为,在政府严格的调控措施下,北京房地产市场进入了“寒冰期”;连续四个月成交量下降、项目销售周期的延长,让众多房地产商的资金周转效率大为降低;新盘项目“低开”的主要目的,是为了尽快回笼资金,另外,新增供应房屋价格的下降,也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。
观望情绪远未消散
北京房地产市场并未因部分楼盘价格下调而出现回暖迹象,商品房期房销售持续大幅下降。根据北京市房地产交易网的数据统计,2008年1月,期房网上日均签约仅为247套,同比降幅达33.8%,环比降幅达21.1%。其中,住宅日均签约186套,同比下降39.6%,环比下降28.5%。
21世纪不动产分析师孟奇表示,现在北京的房价虽然有所松动,但对于普通的购房者来说,1万多元一平方米的房价,还是让许多购房者望而却步,与此同时,央行的多次加息,以及对于购买第二套住房执行了首付40%的政策,使购房者的负担进一步加大,住房消费和投资也越来越趋于理智谨慎,客观上加剧了期房销售量的下滑。
根据2月初公布的《北京市2008年住房建设计划》,今年,北京市住房建设计划除了1600万平方米商品房,还将新建廉租住房50万平方米,经济适用住房300万平方米,限价商品住房450万平方米,其他政策类住房350万平方米。从住房建设的位置来看,北京今后的住房建设总量中40%为政策类住房,70%为套型面积90平方米以下的住房;保障性住房及限价商品住房主要安排在轨道交通、公共交通沿线。
而未来主要面向中等收入群体的两限房的销售管理办法,也于本周“千呼万唤始出来”。三口之家的北京居民,如果年收入不超过8.8万元、人均住房使用面积不超过15平方米以及家庭总资产净值不超过57万元,均可申购。
业内专家分析,今后,北京房地产市场提供的住宅产品,将不会是“清一色”的高价房屋,满足各个层次住房需求的产品将越来越丰富,整体价格也不会继续大涨;这就给购房人一个良好的预期。因此,“等一等”、“现在不必着急买房”成了很多人的现实想法。
土地市场渐趋放量
房地产业内一位资深人士向记者表示,如果说,在土地实施“招、拍、挂”以后的2005年和2006年,北京的土地市场是处于“饥饿”状态的话;那么,从2007年开始,北京的土地需求正在渐渐得到“温饱”。
新年第一个月,北京土地供应放量,且成交总价环比下降。根据北京市土地整理储备中心的数据统计,2008年1月,北京土地成交共计32宗,成交面积395.4万平方米,规划建筑面积达457.7万平方米。其中住宅及含住宅项目用地20宗,成交面积共计325.2万平方米,规划建筑面积达到392万平方米。
数据显示,2007年全年,北京市通过“招拍挂”出让的商品房用地总计85宗,土地面积达956.22万平方米,同比增长19.6%;规划建筑面积为1320.46万平方米,同比增长49.26%。其中,含住宅性质的商品房用地共计883.39万平方米,同比增长28.6%;规划建筑面积1137.53万平方米,同比增长55.24%。
北京市国土资源局有关负责人表示,近三年来,北京市商品房土地的供应量逐年增大,与此同时,规划容积率也在提高,这将在未来两三年内,形成较为充足的商品房有效供给,从而缓和供求矛盾。
从土地供应情况看,北京房地产市场的供需紧张正在得到缓解。以2006年为例,当年北京市新建商品房(含现房和期房)销售面积为2606.7万平方米;而“招拍挂”所供应土地的规划建筑面积仅为884.7万平方米;其中,商品住宅销售面积2205.7万平方米,但当年所供应商品住宅用地的规划建筑面积仅为732.8万平方米。
但是高企的房价和加息预期,已经挤掉了不少购买力较低的房产需求群体。数据显示,2007年北京商品房销售面积2176.6万平方米,比上年下降16.5%;其中,销售商品住宅1731.5万平方米,下降21.5%。
2007年,供应土地的规划建筑面积为1320.46万平方米,其中商品住宅的规划建筑面积为1137.53万平方米。两项供求缺口均已经大幅“收窄”。
业内专家指出,今后,小宗地块和郊区地块在北京土地供应中的比重会越来越大;其结果是,土地开发和形成有效供应的速度将加快,同时地价涨幅也将控制在合理的范围内。
鼠年新春,北京楼市依旧在冷清和观望中徘徊。IC图片
搜狐证券声明:本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构,不代表搜狐证券自身观点与立场,建议投资者对此资讯谨慎判断,据此入市,风险自担。