栖霞建设：将住宅产业现代化进行到底

　　⊙文/吴耘

　　引子：一个执着于住宅产业现代化的女性，一个满怀人文情怀的企业家，为了圆一个为百姓“造家”的梦想，承载了太多的责任，挥洒了无尽的智慧，在这个男人的世界里打拼出一片自己的天地。

　　优化管理

　　连续六年年均业绩复合增长50％

　　笔者：早在2002年，栖霞建设（SH600533）上市之初，陈总在接受采访时，判断公司正赶上中国房地产业的春天，后来果然出现了楼市的黄金岁月，公司取得了长足的发展。

如今栖霞建设的资产规模、竞争实力已与六年前不可同日而语了，日前交出的2007年度财报也充分揭示了这一点。请陈总给我们简单介绍一下这几年来公司的经营情况。

　　陈兴汉：确实，公司上市六年来，在经营管理上苦练内功，通过自我评估和外部审计来查找内部控制制度的薄弱环节，建立基于巴塞尔项目管理信息门户的全生命周期的项目总控，不断完善成本管理，实施流程再造，有效提高了公司的风险防范能力和生产效率，经过几年来的持续经营和滚动运作，经营业绩取得每年50％以上的复合增长率，管理效率不断提高，三项费用占营业收入的比例不到行业平均水平的一半。无论是与房地产蓝筹企业相比，还是与其他房地产上市公司相比，公司在持续成长性、三项费率控制、净资产回报率、股东回报率方面都处于领先地位。由于在公司治理方面的优秀表现，2008年初，栖霞建设首批入选了上证公司治理指数。

　　诚信经营

　　秉持注重回报投资者的理念

　　笔者：2007年度财报显示，此次公司又将实施每10股派现5.5元分红方案，这是否也体现了公司注重回报投资者的经营理念？

　　陈兴汉: 是的，公司在取得良好业绩和持续增长的同时，还十分注重回报投资者，多年来一直保持较高的股息支付率。公司从2002年上市以来到2007年，连续6年派现，每年股息支付率都超过60%，每股派现累计达2. 51元。此外，公司还分别在2005年和2006年连续两次实施了10转增5的分配方案，并在股权分置改革中由非流通股股东向流通股股东每10股送2.8股。公司给予股东的高回报不仅在同行业上市公司中处于领先地位，而且也排在所有沪深两地上市公司的前列。为此，栖霞建设入选了上证50红利指数。体现出公司业已形成高成长与高回报的良性循环。另外,在第二届“中国上市公司竞争力公信力TOP10”评选中，公司还被评为“十佳最具成长性上市公司”、“十佳最重分红回报上市公司”、“十佳股改成效上市公司”以及“中国房地产上市公司综合实力第5名”。

　　面对调控

　　由“被调控者”向“被支持者”转变

　　笔者：最近几年房地产业宏观调控持续推进，楼市拐点论时有耳闻，有些城市的住宅市场正在降温，您怎么看今天的房地产行业？栖霞建设作为一家区域性房地产龙头企业，她的优势和机遇是什么？栖霞建设将如何谋求持续快速发展？

　　陈兴汉：我认为，我国经济正处于转轨时期，为让国民经济平稳发展，国家必然要进行不断的宏观调控。宏观调控不是为了打压房地产业，而是为了遏制某些投机、炒作的现象和部分区域的过热现象，“既要防止房价过快上涨，也要防止房价过猛下降”。房地产业作为我国国民经济的支柱产业的地位不会发生变化。管理层调控措施也是有保有压的，在土地供应和信贷政策方面就是更注重行业的长远发展、国民经济的安全运行和社会的和谐。调控会让开发商更关心企业的成本控制和产品品质。可以说，宏观调控对所有的房地产上市公司以及相关行业的上市公司都是一个严峻的考验，宏观调控将加速促进房地产业品牌的发展和市场集中度的提高，从而加速房地产企业的优胜劣汰，使优质企业拥有更大的市场份额，使短期投机资金退出，促使房地产业长期健康稳定发展。

　　从公司所处的区域性房地产市场来看，江苏省尤其南京、苏州、无锡三市，由于自2003年以来就一直采取“房价申报、物价审批”等措施稳定房价、打击炒房、规范市场行为，因此宏观调控，对该区域房地产市场的负面影响相对较小。随着城市化进程的加快，这些地区房地产规模还将进一步扩大。南京今后几年城市人口将达到1千万，商品房的有效需求每年至少应该有1千万平方米，就南京市场而言，预计未来几年房地产业还将会保持20%以上的增长率。而苏州近几年经济增长势头好，进入工业区和高新开发区的国际大企业迅速增加，带动了大量住宅需求。无锡则是一个民营经济发展较快的地区，预计未来几年，新兴中产阶层的迅速增加和城市化进程加快，将促使无锡房地产业继续保持稳步增长态势。

　　对栖霞建设来讲，我们所开发的项目都是符合国家经济政策的。包括股份制改造前开发项目在内，我们在南京建成的1000万平方米住宅中，就有200万平方米是政策性住房。根据近年二手房市场数据显示，公司购房者95％是用于自住，平均按揭率在35%－40％左右。除此之外，在江苏，我们的品牌优势相当突出，据一项专项调查表明，南京有48%的市民愿意购置栖霞建设开发的住宅。栖霞建设已成为“优质、诚信”的代名词。

　　历史翻到了2008年，无论国际国内经济环境如何风云变幻，中国走向世界舞台中心的长远趋势不会变，新一届政府带领人民加速奔向更高水平全面小康的美好前景不会变，宏观调控促使社会更加和谐、行业更加健康的根本方向不会变，同样，栖霞建设将企业发展融入社会发展、行业发展大局的思路不会变，倾情为人们造“一个温馨舒适的家”的信念与追求不会变。按照十七大和中央经济工作会议精神，我们将更加关注民生，提高经济适用房比例，加大保障房建设参与力度，进一步提高项目“四节一环保”水平。从而实现由“被调控者”向“被支持者”的地位转变。我们相信，随着更多优质环保的四新技术被大量引进、吸纳、集成和创新，先进的科学技术将更多地被应用于房地产业；更新的建筑设备以及更好地节能、节水、节约土地和原材料将给所有住宅企业提出新的课题和要求。栖霞建设十多年来一直致力于这方面核心竞争力的锻造。

　　企业公民

　　见证社会责任对于企业持续发展的意义

　　笔者：世界500强企业每年都要发布企业公民报告或社会责任报告。为让我国的大企业能尽快融入国际社会，国家国资委也要求有条件的中央企业定期发布社会责任报告或可持续发展报告。据了解，栖霞建设将推出《企业公民报告》，这在行业内尚不多见，这更多的是出于一种怎样的考虑？具体做法有哪些？

　　陈兴汉：栖霞建设作为一家诚信经营的上市企业、公众公司，多年来得到社会方方面面的广泛关注和爱护，为建立与房地产市场和资本市场的良性互动，增加透明度，也为及时了解和回应利益相关者的意见建议，主动接受政府和公众的监督，同时也为了宣示我们的信念，公司从现在开始，每年在公布年报的同时，将接受第三方国家权威机构评估并发布企业公民报告，以此来记录栖霞建设在履行社会责任方面的点点滴滴，来见证栖霞建设人追求理想的每一段历程。《2007栖霞建设企业公民报告》将于2月28日公开发布。

　　我们始终把“给你一个温馨舒适的家”，作为栖霞建设最高的使命和终极目标。对于消费者，它意味着提供优质的住宅产品，开启健康、审美的生活方式，建设和谐的社区文化；对于投资者，它意味着忠诚于你的委托，回报一份令你满意的收益；对于员工，它意味着尊重你的追求与期盼，提供一个实现自我价值的理想平台；对于合作伙伴，它意味着相互支持，互利共赢；对于城市，它意味着延续城市的文脉，努力打造富有生命的建筑，使城市成为既传承历史文化，又体现时代精神，个性鲜明的理想家园；对于社会，它意味着诚信经营，规范运作，致力于住宅产业现代化的推进、房地产行业的可持续发展和社会主义和谐大家庭的建立……

　　这一做法其实酝酿已久，2006年，公司即被央视第一财经评为“中国房地产最佳企业公民”第一名，2007年1月，公司被企业公民委员会、中国房地产报评为“中国优秀企业公民”，2007年11月被企业公民委员会、央视经济频道评为“中国房地产最佳企业公民”。社会各界的关注让我们意识到了我们身上肩负的社会责任和历史使命。

　　笔者：尽管栖霞建设是一家立足于江苏的区域性房地产企业，但公司的许多实际做法却是在与国际接轨。能否为我们介绍一下？

　　陈兴汉：本着做精品住宅产品的理念，同样也要以更高的标准来打造企业，这也是日益激烈的市场竞争对企业的要求。

　　公司在国际化建设方面主要体现为人才国际化、供应商国际化、服务国际化和管理国际化。在人才国际化方面，公司坚持“引进来”与“自我培养”相结合的方针，一方面从国外（如法国）引进企业急需的留学归国人才，另一方面也注重公司原有人才的培养，如我本人是江苏省首位英国皇家资深特许建造师，公司目前已有36位中高层管理、技术人员成为英国皇家特许建造师。与此同时，我们与东南大学合作，已连续开办了两届工程硕士班。在供应商国际化方面，公司已经建立了包括法国式玛卡龙集团、美国欧文斯克宁、芬兰爱乐屋、美国奥的斯、澳大利亚悉亚特、德国汉高、苏格兰邓禄普等在内的国际化供应商体系，共同为消费者打造具有高科技含量、绿色生态、低能耗的全生命周期的精品楼盘。在服务国际化方面，公司十多年来已经为23个国家和地区的外籍人员提供了优质的服务。在管理国际化方面，公司通过CIOB平台，不仅可获取国际上最先进的项目管理知识，还可以邀请国际知名专家和我们一道解决管理和技术难题。而巴塞尔项目管理信息门户的应用，则使企业全生命周期的项目管理能力有进一步的提高。

　　今年10月由联合国人居署和建设部联合主办的2008年第四届世界城市论坛将在南京举行，有各国元首、部长及100多位中外城市的市长出席。栖霞建设有幸成为该论坛的官方合作伙伴，并且将在会上参与向世界发布《企业责任南京宣言》，从而将在国际舞台上展现企业风采。

　　依托品牌

　　倾力构建住宅产业化基地

　　笔者：对栖霞建设而言，为百姓“造家”是您和您的管理团队多年来追求的梦想，为实现这一梦想，在产业层面公司有怎样的发展思路？住宅产业化的目标和具体做法是什么？

　　陈兴汉：针对我国住宅建设水平相对落后、产业化程度偏低的情况，国家建设部早在1999年就提出要大力推进住宅产业现代化工作。住宅产业现代化的任务，“是通过住宅建设工业化、集约化和信息化的途径，实现住宅生产方式由粗放型向集约型的根本转变”。具体而言，住宅产业现代化，就是要实现住宅的标准化、系列化开发，集成化、规模化生产，社会化、配套化供应，专业化、高效化服务。

　　住宅产业化的目的，是将目前住宅产业以劳动力密集、资本密集型的外延式增长转变成技术密集的内涵式增长。实现住宅产业化的重要途径之一就是推动住宅建设管理信息化。而提升住宅建设信息化水平的一个有效途径，就是将国际上先进的工程建设管理信息化技术应用于我国的住宅建设管理实践。

　　住宅产业化的目标是：从建筑体系、住宅部品、成套技术三方面入手，以经济适用为标准，研究我国长江中下游冬冷夏热地区住宅（含经济适用房和各种档次的商品住宅）建设过程中的“四节一环保”系统解决方案和住宅全装修方案，并加以应用推广。

　　我们以科学发展观为指导，以市场需求为导向，在具体做法上，以龙潭港和保税物流园区、国家级保税出口加工区为依托，建立起由公司牵头的，有高校研发机构和供应厂商参加的住宅产业化基地。通过对国内外先进住宅技术、材料、设备、工艺的引进、集成、应用与创新，以及对住宅“四节一环保”新技术的研发，逐步形成能广泛应用于冬冷夏热地区中高档商品房、普通商品房和经济适用房的建筑体系、部品体系、成套技术体系和住宅全装修实施方案，并实现住宅部品的标准化、规模化生产和相应成果的推广应用，最终全部实现国内生产，达到切实降低住宅建设成本、提高住宅建设效率和品质的目的。

　　栖霞建设长期以来坚持走专业化、区域化、信息化、产业化、国际化的主业拓展之路。专业于住宅产业的开发、销售和经营，将企业资源集中于主业，并把资源整合的重点由企业内转向企业外，通过供应商体系的构建、非核心业务的外包，进一步增强了公司房地产开发主业及开发主业中核心环节的竞争能力。坚持以南京为中心，将企业资源集中投放在南京周边三小时车程范围内的江苏和其他长三角地区的区域化发展思路，有利于公司成功地复制开发管理模式，拓展房地产品牌，有利于充分地融合当地的地域文化和人文环境，并获得地方政府的支持，有利于有效控制开发成本费用，将各项开发风险控制在有限范围之内。

　　住宅产业现代化将是栖霞建设“十一五”期间的重点工作之一，以2007年8月获建设部批准设立国家住宅产业化基地为标志，以及公司在住宅产业化方面取得的一系列新成果和充分运用产业化成果打造的住宅项目为契机，将我国的产业化研发和应用水平提高到一个新的发展阶段。5年内，公司的所有产品都将是应用国内外最新技术、用产业化方式建造、符合国家各项产业政策要求的全装修房。

　　笔者：栖霞建设的品牌建设在业内颇得好评，那么品牌建设给企业的产品营销带来了什么？公司要给广大消费者提供一种怎样的产品？

　　陈兴汉：公司始终把“星叶”品牌作为提升住宅产品价值的重要手段，通过品牌效应树立整个住宅小区的市场形象。公司目前所开发的住宅项目具有一定的超前性和示范作用，所用的材料和部配件都是国内外的新型绿色建材，每个住宅小区的建筑规划设计均有相当的超前意识，建设项目的科技含量在国内处于领先地位。由于有一个好的供应商平台，开发成本相对并不高。主要的消费者群体是首次置业和二次置业的中等及中等偏上收入家庭。由于公司的品牌效应，公司开发的商品住宅附加值高于同类住宅。

　　核心竞争力

　　为公司未来持续发展提供保障

　　笔者：房地产企业的未来发展潜力与其土地储备密切相关，公司在这方面有何优势？

　　陈兴汉：截至2007年底，栖霞建设拥有在建和待建项目近20个，总建筑面积达500多万平方米。在公司现有开发规模下，足可以满足公司未来三到四年的快速发展需求。公司的土地储备质量较高，主要体现以下几个方面：一、土地区域位置好，公司目前的储备地块均位于市中心和交通便捷、风景优美的近郊区；二、公司储备地块的土地成本适中，抗风险能力强；三、公司土地储备均以普通住宅、中小户型项目为主，与国家的产业政策导向相一致。这在同规模房地产上市公司中具有明显的优势，显示了公司较强的未来可持续发展潜力。

　　笔者：企业的核心竞争力是在集中发展核心业务的过程中形成和强化的，那么栖霞建设在持续发展过程中是如何寻求支撑企业发展的战略方向的？

　　陈兴汉： 我们认为，投身住宅产业化是大型现代化住宅产业集团成长的必由之路。管理现代化是现代企业提升资源整合能力和执行能力，为企业快速发展提供管理支撑的必然选择。资本运作现代化是现代企业，打破资金瓶颈，优化资本结构，实现跨越式成长的有效途径。多年来，我们一直在按照既定的“三个现代化”战略，推进企业的持续稳步发展。

　　此外，作为在全国房地产界率先进行CIS导入、开展企业文化建设的公司，我们还通过不断加强企业文化建设，提升企业的“软实力”。我们不仅将企业责任和国际通用的企业公民标准，融入到企业文化的建设之中，我们还是全国最早倡导社会责任的房地产企业，同时也是江苏首家、全国第三家由第三方发布《优秀企业公民报告》的企业。

　　我们不仅要做一个有文化的企业，还要做一个文明的企业。我认为，一个优秀的企业，必须满足两个标准，一是质地优良，二是具有“成人”的思维与言行举止。前者是指管理规范，核心竞争优势明显，盈利能力强，成长性好。后者是指自觉履行社会责任，做一个有道德、讲文明的企业。只有这样的企业，才是值得投资者完全信赖的企业。栖霞建设正向着这样的目标努力。

　　结语：栖霞建设是一个执着于住宅产业现代化道路、具备核心竞争能力和良好成长性的上市公司，更是一个牢记社会责任、有远大理想和人文情怀的优秀企业公民。栖霞建设在普遍注重治理结构、经济指标、市场份额的中国企业群体中，显得独树一帜。它的存在，也让人们看到了，企业追求社会责任，与企业追求长期利润之间有着更加广泛和长远的一致性！

　　

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